«Девелоперы не заинтересованы в росте цен»

Российские девелоперы в последнее время столкнулись не только с санкциями и пересмотром списка зарубежных партнеров, но и со скачком ключевой ставки, который произошел в конце зимы. О том, как отрасль будет справляться с новыми вызовами, насколько это может сказаться на ценах на квартиры и об эффективности субсидированной ипотеки «Известия» поговорили с президентом группы компаний «Кортрос» Вениамином Голубицким.

«Нас слышали и нам помогали»

— С какими вызовами столкнулась строительная отрасль в последние три месяца? Что стало самой сложной проблемой: поиск новых поставщиков, логистические трудности, что-то еще?

— Строительный бизнес, девелопмент — это часть экономики, поэтому он не может не зависеть от макроэкономической ситуации. И основные вызовы для нас — это те, с которыми столкнулась экономика в целом. Понятно, что и курсовые колебания, и санкционное давление так или иначе на отрасль влияют. Меняется состав используемых материалов. Менялась несколько раз цена: и в лучшую, и в худшую сторону. Эти колебания рынка, естественно, требуют достаточно квалифицированного подхода к управлению. Но у нашей компании всегда проекты были длинные, долгосрочные, объемные, и я всегда говорил, что это страховка от рыночных рисков.

Мы можем себе позволить в какой-то момент чуть притормозить, присмотреться к ситуации, потом быстро увеличить объемы. Это у нас находится с точки зрения оперативного управления в руках менеджмента. И это большое благо крупных проектов комплексного освоения территории, на которых, собственно, компания и специализируется.

В целом я бы не сказал, что с точки зрения нашего бизнеса произошли какие-то глобальные изменения или перетряски. Я имею в виду конкретно нашу компанию. Партнеры, которые с нами работали, даже зарубежные, — а у нас есть турецкие партнёры, китайские, — они все сохранились, все продолжают с нами работать. Понятно, что они тоже переживали в этот период и нервничали, но в итоге наша работа плодотворно продолжается.

Что касается поставок материалов, мы давно уже взяли курс на качественные отечественные материалы. И более того, пытаемся сами выходить со своими предложениями на рынок материалов, которые используются в строительном комплексе.

В частности, нам с партнерами, ГК «Хевел», удалось создать солнечные панели нового типа. Традиционно такие панели используются на крышах, а мы создали панели облицовочные, которые обладают теми же свойствами, что и обычные солнечные панели, но ими можно облицовывать фасад дома. И мы это уже делаем в Екатеринбурге.

— А стоимость строительства таких домов не увеличилась?

— Нет, мы с самого начала нашим партнерам ставили задачу, чтобы этого не произошло, и стоимость этих панелей сопоставима с обычными. При этом они дают энергию и одновременно служат украшением фасада, поскольку обладают теми же свойствами — цветовыми, металлоотражательными и прочими, — которые есть у обычных панелей.

Небольшая зависимость от зарубежных материалов у нас существовала, как у всех, но сегодня я не вижу угрозы с этой стороны.

— То есть уход иностранных компаний особого влияния на вашу компанию не оказал?

— На нашу компанию особого влияния он не оказал, потому что у нас использовалось всего порядка 10–15% импортной продукции. Понятно, что заменили мы, скажем, импортные лифты на отечественные. Но с учетом того что они уже давно в конкурентной среде, эти лифты по своему качеству приближаются к тем, которые нам поставлялись из-за рубежа. Какой-то трагедии, которая вела бы к остановке процессов производства, не произошло. К тому же необходимо отметить, что очень оперативно и квалифицированно на потребности этого рынка откликалось правительство России. Честно говоря, не очень люблю расточать похвалы, но в данном случае это было и эффективно, и быстро, и уместно. Нас слышали и нам помогали.

Например, в период, когда взлетела ставка, для девелоперов были обеспечены особые условия. Ипотека всё это время поддерживалась, причём во всех её отдельных проявлениях. С точки зрения поддержки рабочей силы и занятости — здесь тоже были шаги со стороны правительства.

Понимание девелоперской отрасли как определённого локомотива для всей экономики и борьба за её статус и положение, всё это правительство обеспечивало, за что ему отдельное спасибо.

«Отраслевая нестабильность не нужна никому»

— Получается, что тех мер, которые были приняты, достаточно?

— Нет, никогда не бывает достаточно, как вы понимаете... Главное — это давняя дискуссия и давняя проблема, по которой, как я понимаю, и в правительстве единства, наверное, нет. Это вопрос раскрытия эскроу-счетов. Эта проблема и серьезная, и важная. Проблема, которая могла бы существенно влиять и на объемы строительства, и на цену квадратного метра. Потому что сегодня огромные деньги заморожены в стройке. И если бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов, как мы многократно говорили, осуществлялось, мы бы, во-первых, ввели большие деньги в оборот. И, во-вторых, это повлияло бы на стоимость квадратного метра. Об этом говорят все девелоперы. Эта дискуссия с банками идет постоянно на уровне всевозможных органов консультативных и управленческих, но, к сожалению, пока эта проблема не решена.

— А почему? Банки не идут на это?

— Банки на это не идут, потому что для банков это вопросы страховки их рисков. Хотя мы больших рисков не видим, потому что речь идет о поэтапном раскрытии.

То есть выполнили, скажем, нулевой цикл. И через какое-то время можно эти средства раскассировать, направить снова в стройку. Вы построили корпус, ведутся отделочные работы — вы можете опять использовать эти средства. То есть где-то на уровне, ну, скажем, 80% готовности дома вы могли эти деньги обратить уже на следующий строительный объект. Это было бы большим благом.

И мне кажется, что и для банков это могло бы служить положительным моментом, потому что сегодня вопросы кредитования, ликвидности, оборачиваемости средств для экономики важны как никогда, в том числе и для банков.

— А сейчас на каком этапе находится обсуждение?

— На разных этапах: идут обсуждения в правительстве, в органах власти, с девелоперским сообществом, хотя позиция девелоперского сообщества, понятно, в этом едина. Поэтому получается, что эта дискуссия идет как бы между двумя профессиональными гильдиями. Но мне кажется, что их интересы в какой-то точке всё-таки совпадают, потому что, повторяю, для банков тоже имеет большое значение вопрос расширения сферы кредитования и благополучие отрасли. Ведь отраслевая нестабильность не нужна никому.

И идет еще один важный процесс: игроки на рынке укрупняются, потому что в связи, в частности, и с эскроу-счетами нужен достаточный объем собственных средств, которые вы можете мобилизовать быстро и которые могут служить основой новых проектов. И я считаю, что сейчас ситуация в отрасли максимально близка к стабилизации. На определенном этапе, на пиковом всплеске нестабильности, многие приостанавливали свои проекты, некоторые компании приостанавливали продажи. Но сейчас мы этот этап прошли.

— Как вы считаете, в этом и в следующем году станет больше сделок по слиянию и поглощению?

— И слияний, и поглощений, я думаю, будет больше. Но я бы отметил тенденцию, о которой мы тоже давно говорим. Это вопрос о партнерстве в отрасли. Например, когда мы начинали в Екатеринбурге проект «Академический», — это крупнейший в Европе проект, — многие говорили о том, что мы монополизируем рынок Екатеринбурга, мол, пришли москвичи и вытеснят всех местных застройщиков. А по факту получился большой проект, в котором всем нашлось место.

Так вот, когда мы в 2005 году этот проект начинали, мы всех успокаивали и говорили: ребята, всем место найдется, приходите, будем партнерствовать. Так оно и складывается. И сейчас мы говорим о том же самом: для отрасли консолидация важна не только с точки зрения поглощений или разорения мелких компаний. Такие процессы, конечно, есть, они естественным образом идут. Но очень важно, чтобы крупные игроки объединялись для действительно масштабных проектов. И мы таким путем идем, и активно к этому всех призываем. Это, во-первых, способствует консолидации компетенций, потому что у каждой компании есть свои ноу-хау, каждая компания в чем-то лидер, а в чем-то она нуждается в помощи. Во-вторых, это способствует концентрации финансового ресурса, который создает подушку безопасности для проектов в целом. В-третьих, это ускоряет темпы реализации проекта. И, наконец, в-четвертых, это способствует тому, что сама возможность такого рода проектов начинает тиражироваться, когда появляется возможность подобного сотрудничества.

— То есть сейчас, скорее, речь идет о партнерских проектах, совместном ведении проектов, нежели о поглощении компаний?

— Я бы не противопоставлял одно другому. Основная потребность рынка — это, конечно, партнерство, но сделки, слияния, поглощения никто не отменял. Они будут идти, потому что сегодняшний рынок требует очень большой концентрации финансовых ресурсов у игроков, которые ставят перед собой серьезные задачи. И это, как правило, компании, которые взаимодействуют с крупными либо материнскими, либо партнерскими холдингами.

«Ипотечный продукт — это банковский продукт»

— Количество банкротств среди девелоперов в этом году увеличится?

— Этот процесс идет не первый год, он касается в основном небольших компаний, которые имели по одному, по два проекта и которые строили в основном по схеме получения от населения денег, на которые они как раз и возводили недвижимость. Сейчас, конечно же, небольшим компаниям стало сложнее с получением гарантий и банковских кредитов.

Сейчас очень важно, как себя поведет банковская сфера, потому что, как я говорил, на уровне правительства и Центробанка принимаются большие усилия. Но банки обладают разной мобильностью, как любая бизнес-структура. Поэтому с одними банками легче разговаривать, с другими труднее. Но когда налажено взаимопонимание между девелопером и банкиром, это всегда очень хорошо.

Возвращаясь к вашему вопросу о банкротствах, конечно, небольшим компаниям в этих условиях сложно. Нестабильность, всегда ведет к тому, что банки менее охотно дают кредиты и более строго проверяют кредитные истории заемщиков. В этом смысле у нашей компании, конечно, большие преимущества. Мы на рынке с 2005 года. И никогда у нас не было ни обманутых дольщиков, ни каких-то существенных задержек.

— Сейчас многие застройщики запускают программы субсидирования ипотеки, и ваша компания не исключение. Это такая хитрость, заманивание клиента? Потому что по 9% не все берут ипотеку, а застройщики предлагают иногда под 1% и даже меньше. Это закладывается в стоимость квадратного метра?

— Конечно, так или иначе это закладывается в стоимость квадратного метра. Но на всех рынках в любых отраслях существует конкуренция. И когда кому-то удается придумать какую-то финансовую схему, которая становится симпатичной для клиентов, это хорошо, это его преимущество конкурентное. С другой стороны, стратегия покупки жилья, она тоже бывает разная. Некоторые люди нацелены на долговременное финансирование этого проекта. По сути, ипотека — это большая рассрочка по времени. Если вы ее можете получить, почему нет?

Тем не менее ипотечный продукт — это, главным образом, банковский продукт. И всегда хорошо, когда есть взаимодействие с банком, когда это просто делать. Что касается «Академического», они понимают этот проект и знают эту площадку уже как девелоперы: что на ней строится, какие там грунты, какие риски и как население относится к проекту. При этом сделать здесь ипотечный продукт значительно проще. А когда вы начинаете какой-то новый проект в совершенно новой локации, да еще и с новым банком...

— Банки опасаются?

— Конечно, все требует хеджирования рисков. И там выстроить такую схему труднее. Но в целом девелоперы пытаются всячески облегчить условия приобретения жилья, на то это и бизнес, на то они в этой отрасли и работают годами.

— Сейчас многие девелоперы замораживают крупные и некрупные проекты, потому что сложно привлечь финансирование. А в вашей компании проекты не замораживаются?

— Нет, мы проекты не замораживаем. Более того, мы по некоторым проектам пытаемся ускоренно продвигаться. Потому что, во-первых, нас заставили быстрее двигаться кризисные или, точнее, стрессовые явления на рынке. Ценообразование становится непростой задачей при рыночных, ценовых или валютных колебаниях, которые могли привести к самым разным последствиям. Поэтому мы понимали, что наименьший риск сосредоточен в готовом продукте и чем быстрее мы со стройкой продвигаемся, тем меньше мы рискуем. Мы попытались максимально ускориться по своим проектам, которые были и так близки к готовности. Это было нашей стратегией. Потому что продать готовый продукт всегда легче, чем на фундаменте, особенно в условиях нестабильности. Вот поэтому мы и идем таким путем, стараемся проекты достаточно оперативно реализовывать. И сегментировать проект так, чтобы продукт фактически всегда у нас был в наличии.

То есть можно огромный проект, площадку застраивать, строя по этажу, а можно на этой площадке начать с возведения каких-то знаковых объектов, в которых мы уверены и которые потребитель будет приобретать с тем, чтобы потом было легче продвигаться дальше. Это во многом вопрос концептуальной стратегии девелопера и специфики каждой площадки.

— Есть сейчас дефицит рабочей силы на рынке вообще и в вашей компании в частности? В последнее время Россия отменила ограничения на въезд мигрантов, восполнило ли это нехватку рабочей силы?

— Слишком мало времени прошло с момента отмены. Но я очень надеюсь, что дефицит рабочей силы удастся восполнить. При этом, с точки зрения рабочей силы, имеет значение и то, что с рынка ушли некоторые западные девелоперские компании, которые не были готовы к рискам и боялись попасть под санкционный огонь. Это тоже потери — в первую очередь, в том, что касается квалифицированного персонала, проектирования, архитектурного сообщества. Здесь определенные потери отрасль понесла. Что касается рабочей силы, это опять же очень правильное направление действий правительства. Нам нужно привлекать работников.

— Можно ли оценить масштабы нехватки рабочей силы в численном выражении?

— Лично я не могу сказать, что у меня на площадке большой дефицит рабочей силы. Но я был бы рад, если бы этот рынок существовал не по принципу дефицитности, а по принципу профицитности, чтобы можно было конкурировать, выбирать и так далее. Особенно остро эта проблема стоит для регионов, прежде всего, в части квалифицированной рабочей силы, потому что стройка современная — это же не поднять и поднести, это достаточно серьезные инженерные задачи.

— А если еще необходимо развивать территории вокруг...

— Вообще вопрос зеленых зон для нас принципиальный. Еще в 2005 году, когда строили квадратные метры по максимуму, хоть в чистом поле, потому что был огромный дефицит жилья, мы запланировали в «Академическом» огромный парк. У нас идеология была почти нью-йоркская, это был наш Центральный парк. Мы огромные площади под это отдали, это самый большой частный парк в России, он больше «Зарядья».

Мы его создавали в центре района, и сейчас это любимое место отдыха для горожан. Мы уже дважды выиграли конкурсы по благоустройству, которые проводит Минстрой. Екатеринбургский проект собрал в стране наибольшее количество голосов, когда шло голосование по парковым проектам благоустройства.

Поэтому здесь, видите, возникает двойная связь. Мы это проектируем, и это, с одной стороны, девелоперская смелость, — при существующих ценах отдать большую территорию под парковую зону. А с другой стороны, это окупается, потому что порождает доверие потребителя, который понимает, что здесь никто не пришел схватить что-то и убежать, что компания пришла на годы. Преимущества больших проектов именно в этом — они стабильны, потому что у них есть доверие потребителя. Оно дается многолетним сотрудничеством.

«Каждая ниша на рынке — это огромные деньги»

— В лифтовом союзе нам рассказывали, что наши лифтовики не могут делать лифты выше 30-го этажа. Это так? И если да, как вы собираетесь решать эту проблему?

— Мы этот вопрос решаем. Сегодня у нас в Екатеринбурге есть высотные здания, и мы с лифтовиками обсуждаем этот вопрос, там есть решение.

— То есть все-таки они могут?

— Все просто: раньше они проигрывали отчасти на конкурентном рынке другим компаниям. Сейчас много говорят про импортозамещение, но надо понимать: многое осуществляется просто потому, что освободились огромные ниши. И каждая ниша на рынке — это огромные деньги. И какая компания не желает их получить?

До этого, анализируя рынок, они видели, что у них недостаточно конкурентных усилий, что этот сегмент занят. Теперь, когда он свободен, компания видит, что она может попытаться это сделать. И так происходит со многими вещами.

— Если говорить о партнерстве с зарубежными компаниями, основные ваши партнеры теперь — это турецкие и китайские компании?

— В основном, конечно, правда, что сейчас турецкие и китайские компании работают на этом рынке. Но я думаю, что здесь еще многообразие возможностей впереди.

— Что, на ваш взгляд, будет происходить с ценами на квартиры? Они будут расти или падать? Или ситуация стабилизируется? Сейчас очень много мнений на этот счет.

— Делать прогнозы в нынешней уникальной макроэкономической ситуации очень трудно. Если бы вы спросили меня об этом год назад, мне бы легче было что-то прогнозировать. Но выяснилось бы, что я ошибся.

— И всё же какова вероятность повышения цен?

— Цены повышаться, несомненно, будут. Это неизбежно. Во-первых, к этому подталкивают макроэкономические процессы. С одной стороны, снижаются цены на металл, а с другой стороны, цены повышаются на отделочные материалы. Это всегда динамичный процесс. Но если ситуация, которая сейчас возникла, как-то будет законсервирована, никаких рывков происходить не должно. При этом, однако, параллельно идет медленное и планомерное повышение цен в темпе инфляции. Это тоже неизбежный процесс. Если вам обеспечат доходы, сопоставимые с инфляцией, то повышение цен для вас — это абстрактная цифра. А если ваши доходы существенно начнут отставать от инфляции, то тогда повышение цен для вас — трагедия. Так что я не готов брать на себя ответственность и заявлять о каких-то конкретных цифрах, поскольку макроэкономическая ситуация волатильна.

— Но есть ведь макроэкономические прогнозы...

— Прогнозы есть, но здесь сколько специалистов, столько мнений. Ответ на этот вопрос лежит не в девелоперской отрасли. Сами девелоперы не заинтересованы в росте цен совершенно. Они всегда за то, чтобы рынок был шире. Для нас всегда ключевым остается вопрос доступности жилья. А в этом вопросе очень многое зависит не от нас. Если же говорить о том, что зависит от нас, я считаю, что правительство совершенно правильно мыслит в сторону удешевления ипотеки и кредитов. Это крайне важно, потому что жилье — это одна из базовых потребностей для человека. Кроме того, сейчас, при сжатии всего финансового инструментария рынка жилье становится правильной инвестиционной стратегией. Вкладывая в жилье, вы понимаете, что глобально вы потерять не можете. Но следует помнить, что ситуация с ним обстоит так же, как и с любым востребованным, привлекательным финансовым инструментом: цена на него регулируется рынком.