«Ставка по льготной ипотеке могла бы быть минимум на 2 п.п. ниже»
Льготная ипотека на новостройки помогает людям улучшать свои жилищные условия, а застройщикам — снижать расходы на обслуживание проектного финансирования. Но последние два месяца программа перестала выполнять свою задачу, поэтому ставка по ней может стать минимум на 2 п.п. ниже 9%, заявил в интервью «Известиям» на ПМЭФ замглавы Минстроя Никита Стасишин. Также он рассказал, что ведомство поддерживает поэтапное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков — поэтому совместно с компаниями ДОМ.РФ и ВЭБ.РФ прорабатывает дополнительные механизмы гарантии достройки домов. Кроме того, сейчас министерство активно развивает рынок малоэтажного жилья в России, спрос на которое после пандемии кратно увеличился.
Антикризисный девелопмент
— Никита Евгеньевич, после февральских событий на рынке недвижимости в России ипотечные ставки сильно выросли, цены на жилье при этом продолжают рост, хотя и меньший, чем был последние два года до этого. Девелоперы сообщали о снижении спроса на свои объекты. Как будет развиваться ситуация дальше, какие намечаются тенденции?
— Если говорить об объеме жилищного строительства за первые пять месяцев, то мы видим его серьезный рост по отношению к тому же периоду прошлого года. Увеличивается ввод как многоквартирных, так и индивидуальных домов.
Что касается количества разрешений на строительство и градостроительного потенциала, например, на следующие два-три года, то можно уверенно сказать, что он существует. Мы ожидаем, что за этот период введут больше 148 млн квадратных метров — если ориентироваться на выданные разрешения на строительство. И более 200 млн «квадратов» — по градпотенциалу.
Перед февральскими событиями застройщики вкладывали средства, заработанные за два вроде бы кризисных года в новые земельные участки, в оформление проектно-сметной документации, в подведение сетей. И вот уже были готовы начать публиковать проектные декларации, идти в банк, получать проектное финансирование и открывать эскроу-счета. Но произошло то, что произошло. В моменте любой проект стал нерентабельным — из-за роста ключевой ставки до 20%.
Поэтому правительство приняло комплекс антикризисных мер. В рамках стройки в целом и жилищного строительства в частности меры направлены на поддержку спроса и предложения. Конкретно для поддержки девелоперов в том числе была запущена программа по субсидированию проектного финансирования — до ставки 15%.
— Эта мера помогла отрасли?
— Конечно. За два месяца мы поддержали строительство более 15 млн кв. м в 52 регионах нашей страны. Банки уже получили субсидию на 2,5 млрд рублей из выделенных 35 млрд. Это дало возможность не остановить тот объем жилищного строительства, который был запущен за полгода до поднятия ключевой ставки.
Сегодня ключевая ставка ЦБ опустилась уже до 9,5%, поэтому сейчас субсидирование кредитов до 15% уже, мягко говоря, мало кому интересно. Стоимость проектного финансирования в некоторых случаях и так уже меньше. Поэтому мы сейчас обсуждаем с правительством, как лучше распорядиться оставшимися деньгами. Например, возможно, запустим их в субсидирование новых строек: градпотенциал большой и выполнять указ президента по строительству 120 млн кв. м к 2030 году нам необходимо. Пока с нас никто такие обязательства не снимал. Это то, что касается предложения.
Подстегнуть продажи
— Вы также упомянули поддержку спроса. Сейчас действует льготная ипотека на новостройки под 9%. Планируется ли снижать и эту ставку?
— Хотя министерство строительства и ЖКХ РФ за ипотеку не отвечает, мы видим, что, к сожалению, за апрель и май объем выдачи ипотеки очень сильно снизился. В регионах он упал больше, чем на 70%. Это значит, что программа не выполняет свою задачу.
Когда в 2020 году мы первый раз запустили льготную ипотеку на всю первичку, она по-настоящему поддержала рынок. Спрос обеспечивает скорость продаж, что напрямую влияет на темпы наполнения эскроу-счетов — то есть достижение эффективной ставки при проектном финансировании. Оптимизируются затраты девелоперов, что позволяет им не включать расходы на обслуживание кредитов в стоимость квартир.
Сегодня именно в этих целях практически все застройщики досубсидируют льготную ставку сами. Важна сумма ежемесячного платежа — чтобы люди могли спокойно воспитывать детей, тратить деньги на жизнь, а не отдавать огромную часть дохода в ипотеку.
— Какая комфортная ставка могла бы быть сейчас, на ваш взгляд?
— Я думаю, что она могла бы быть минимум на 2 п.п. ниже 9%. Но это довольно сложный вопрос. Сложилась тенденция: наши граждане видят, что за ключевой снижается еще ипотечная ставка, и ждут ее дальнейшего уменьшения. Получается своеобразное «отложенное ожидание», и никто не думает, что сегодня — лучшее время для покупки квартиры.
Но сейчас стабилизировались цены на жилье, потому что в процессе строительства находится большой объем квадратных метров. При этом в отрасли импортозамещение составляет около 95%. А для позиций, которых сейчас не хватает, уже заканчивается выстраивание новых логистических цепочек.
В частности, есть запрос на скоростные лифты для высоток. Я думаю, что этот вопрос точно будет решен нашими застройщиками.
Напомню, в прошлом году мы также распространили льготную ипотеку на индустриальный способ строительства индивидуальных домов, когда их возводит застройщик. Кроме того, вместе с ДОМ.РФ мы разработали продукт, и сейчас он запускается, — по субсидированию ипотеки на строительство хозспособом, то есть когда люди строят собственными силами.
Буквально сегодня мы обсудили с министром [строительства] Иреком Энваровичем Файзуллиным и главой Ленобласти Александром Юрьевичем Дрозденко, что в структуре ввода Ленинградской области 70% — это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Люди после пандемии по-настоящему захотели иметь собственный земельный участок, дом. Мы даем возможности для серьезного развития рынка ИЖС.
— А планируется ли расширять льготную ипотеку на вторичное жилье?
— Это было бы возможно, если бы ключевая ставка осталась бы на уровне 20%. Теперь, после снижения показателя, на повестке вопроса распространения программы на вторичку пока нет. Но мы посмотрим, как будет развиваться ситуация с ключевой ставкой и на рынке вторичного жилья.
— Еще одна мера поддержки, которую ждет отрасль — поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Вы поддерживаете эту меру? Она будет вводиться?
— Мы считаем, что это возможно — при высокой строительной готовности дома, превышении суммы от проданных квартир над объемом кредита и при прозрачном механизме строительства объекта. Так есть гарантия, что дом будет достроен, а деньги пойдут на финансирование новых проектов.
Мы вместе со строительным сообществом не видим рисков в поэтапном раскрытии экскроу-счетов, тем более, что мы сейчас вместе с ДОМ.РФ и ВЭБ.РФ прорабатываем дополнительные механизмы поручительства на дострой таких объектов.
Цивилизованный найм
— Минстрой неоднократно заявлял, что в стране нужно развивать цивилизованный рынок арендного жилья. Сейчас разрабатывается законопроект о создании ГИС арендного жилья. На какой стадии сейчас этот проект?
— Да, была идея создать платформу арендного жилья, информационную систему, которая позволит вывести из тени этот огромный рынок. Это нужно для обеспечения безопасности как арендодателей, так и арендаторов, а также чтобы государство могло получать налоги.
Но пока, на период спецоперации, этот вопрос не стоит на повестке.
— А планируется ли развивать в России рынок арендных домов — квартир, которые будут сдаваться малообеспеченным гражданам за меньшие деньги?
— Вы знаете, у нас есть достаточно большие обязательства перед отдельными категориями граждан — начиная от переселенцев из аварийного жилья и заканчивая ветеранами боевых действий Великой Отечественной войны.
Некоммерческий найм как механизм улучшения жилищных условий — это, конечно, одна из точек роста объема жилищного строительства в будущем. Для того, чтобы создать такой фонд, необходимо либо прямое бюджетное вложение, либо механизм получения застройщиками длинных недорогих денег, которые могли бы окупаться.
