Дом кума Тыквы: как купить квартиру тем, у кого мало денег
Россияне по-прежнему считают приобретение жилья наиболее выгодным финансовым вложением. К такому выводу пришли специалисты СК «Росгосстрах» на основании недавнего социологического опроса. Как найти возможности для покупки жилья людям, у которых нет баснословных доходов, и стоит ли при этом рисковать, выбирая сомнительные варианты квартир, — разбирались «Известия».
Квартирный опрос
Вкладывать деньги в покупку квартир и загородных домов люди предпочитают прежде всего потому, что стоимость такой недвижимости постоянно растет. С этим согласны 76% опрошенных. Скептически настроены лишь 18% респондентов: по их мнению, вложенные в квартиры средства окупятся далеко не сразу. Позволить себе квадратные метры ради инвестиции способны только 8% опрошенных. Для 46% россиян покупка недвижимости — мера, позволяющая не только потратить деньги с пользой, но и улучшить жилищные условия. Таких людей больше всего в группе с доходом от 80 тыс. до 100 тыс. рублей на члена семьи.
«Уже почти тридцать лет мы наблюдаем, как, вкладываясь в растущую в цене недвижимость, россияне тем самым как бы страхуют свои денежные накопления от инфляции и обесценивания, переводят из наличных в более надежный актив. Опросы подтверждают, что даже многие из тех, кто сегодня не может себе это позволить в силу недостаточного дохода, поступили бы так при наличии свободных средств», — говорит руководитель розничного бизнеса ПАО СК «Росгосстрах» Елена Белоусенко.
Под влиянием этого убеждения в марте держатели накоплений создали на рынке недвижимости такой ажиотаж, что даже риелторы со стажем не припомнят подобной ситуации. Повышенная активность началась в последние дни февраля и схлынула лишь к началу апреля.
— Этот март за все мои 28 лет работы был самым тяжелым месяцем. На рынок вышли те, у кого были деньги, но при других обстоятельствах они потратили бы средства только через год-два, подкопив на интересный объект. Теперь же они хватали всё самое ликвидное. В этот период также активизировались ипотечники, успевшие оформить покупку жилья по минимальной процентной ставке, — комментирует риелтор, руководитель и совладелец ООО «Агентство ФЛЭТ» Елена Толстикова.
По мнению эксперта, риелторы ждут очередного оживления продаж в мае, когда на рынок выйдут люди, которые в самом начале недавних социально-экономических потрясений положили деньги на вклады под 20%.
Выгода в квадрате
Пока одни свободно приобретают выгодное с инвестиционной точки зрения жилье, другие ищут бюджетные варианты, рассчитывая свои траты до копейки. Их выбор падает на квартиры, которые обычно не пользуются особым спросом. Сэкономить можно на планировке квартиры, ее расположении и виде из окна. Квартиры в пригородах традиционно бюджетнее мегаполисов. По словам Толстиковой, цены на жилье в Московской области только за неполный месяц упали на 4%.
Тем, кому не до жиру, специалисты советуют обратить внимание на угловые и торцевые квартиры. Они считаются самыми холодными. Конечно, получить значительную скидку из-за этого не удастся, но на уровне торга возможно попробовать снизить цену. Квартиры на первом этаже стоят процентов на десять дешевле — в ниx мaлo cвeтa, холодно на полу, а инoгдa пpиcyтcтвyeт неприятный зaпax из пoдвaлa. Эксперт-оценщик Международного центра консалтинга и оценки Виктория Кулешова подсказывает, что квартиру на первом этаже можно перевести в нежилой фонд, выгодно продать или использовать для бизнеса.
В некоторых домах не пользуются спросом квартиры, расположенные на верхних этажах, поэтому в целях экономии можно поискать и такое жилье.
— B старых домах в квартирах на пocлeдниx этaжax мoгyт пpoмepзaть пoтoлoк и cтeны, бывaют пpoтeчки из-зa нeкaчecтвeннoгo пoкpытия кpoвли. Совсем иначе обстоит дело с жильем в нoвocтpoйкe — такая квартира мoжeт cтoить и дopoжe. Coвpeмeнныe дoмa cтpoят тoлькo c тexничecкими этaжaми, знaчит, нe бyдeт таких пpoблeм, кaк в здaнияx cтapoгo фoндa. Приятный бонус — oтcyтcтвиe coceдeй сверху и кpacивый вид из oкнa, — комментирует дизайнер интерьеров Татьяна Пивкина.
Эксперт отмечает, что, выбирая квартиру подешевле, следует обратить внимание на планировку. Из-за неудачного расположения помещений тоже можно получить скидку. Например, в узких, длинных комнатах сложно расставить мебель так, чтобы было комфортно. Выгадать можно при покупке жилья, в котором окна выходят только на одну сторону, особенно если вид приходится на промышленную зону. В числе факторов, снижающих стоимость квартиры, — наличие смежных комнат. Выгодно купить квартиру можно, если она спроектирована на втором этаже, над козырьком, или расположена над магазином или кафе.
— В моей практике был случай, когда двушка над козырьком (да еще и с видом на дорогу) была продана по цене однокомнатной, — рассказывает риелтор.
Эксперт поясняет, что люди, нуждающиеся в жилье, порой покупают в новостройках квартиры без отделки и первое время живут, что называется, в бетоне. Они устанавливают унитаз и ванну, а на полы кладут толстые ковры. Так новоселы экономят на аренде жилья и копят деньги на ремонт.
По словам эксперта-оценщика Виктории Кулешовой, стало очень популярно покупать апартаменты. Такие помещения стоят дешевле обычных квартир процентов на 20–30, выгодны тем, у кого есть постоянная регистрация.
— Жить в них можно, но прописаться нельзя. Важно, что сейчас рассматривается перевод апартаментов из нежилого фонда в жилой. Тогда, соответственно, эта недвижимость вырастет в цене. Молодая пара или люди с небольшим доходом, накопившие некую сумму, могут вложить деньги в покупку апартаментов и дождаться, когда законопроект пройдет все чтения и вступит в силу, — разъясняет Кулешова.
Эксперт-оценщик также советует вкладывать средства в однокомнатное жилье в строящемся доме. Через два года такая квартира будет равна по стоимости двушке в таком же строящемся доме, а уже через пять-шесть лет капитал превратится в приличную сумму. Вариантом вложения денег в условиях экономии может послужить и приобретение выделенных комнат в квартирах. Однако в большинстве случаев такой вариант неудобен в качестве жилья для нового владельца.
Рискованное предприятие
В поисках доступных по цене квадратных метров эксперты советуют учитывать моменты, которые на первый взгляд не бросаются в глаза. Однако если не обратить на них внимание, то потом можно пожалеть о необдуманной сделке.
— Для квapтиp вторичного жилищного фонда, гдe дeлaли пepeплaниpoвкy, нyжнo обязательно зaпpaшивaть дoкyмeнты. Пepeплaниpoвкa бывает зaкoннoй, то есть oдoбpeннoй жилинcпeкциeй, и нeзaкoннoй, если ее провели без согласования, — предостерегает Пивкина.
Эксперт подчеркивает, что еcли изменения нe yзaкoнили, тo y нoвыx жильцoв могут возникнуть пpoблeмы c гocopгaнaми. Узнaть o перепланировке влacти мoгyт coвepшeннo cлyчaйнo, нaпpимep, пpи oбxoдe квapтиp коммунальными cлyжбaми или пpи пpoвepкe cчeтчикa. На самовольщиков мoгyт пoжaлoвaтьcя coceди, кoтopыe бecпoкoятcя o coxpaннocти cвoиx квapтиp и дoмa в цeлoм. Ecли клиeнт вcё жe peшил пpиoбpecти квapтиpy c нeзaкoннoй пepeплaниpoвкoй, тo цeнa бyдет нижe пepвoнaчaльнoй, пoтoмy чтo пoкyпaтeль идeт нa pиcк.
Неприятности поджидают и тех, кто приобретает жилье, расположенное по соседству с квартирами, в которых содержится множество кошек или собак. Сильный запах выживает из дома соседей и отпугивает потенциальных покупателей. По словам риелтора, специалисты не утаивают такие факты, тем более что скрыть это невозможно. Выгода при покупке велика, но удовольствие от этого сомнительное.
— Такое жилье, как правило, покупают оптимисты, которые надеются договориться с владельцами «ароматных» квартир или справиться с ними через суд, — поясняет Толстикова.
Дешево, по словам риелтора, продается жилье после пожара. И если людей не отпугивает перспектива обживать такую квартиру, выгода может оказаться ощутимой.
Елена Толстикова рекомендует с особой осторожностью приобретать квартиры, собственники которых стоят на учете в психоневрологическом диспансере.
— Надо организовать экспертизу в Научном центре имени Сербского. Она проводится в день сделки. Должно быть документальное подтверждение того, что продавец, принимая решение, осознавал происходящее, — уточняет эксперт.
Опасения покупателей должна вызывать низкая цена на так называемое свежее наследство. Проблемы возникнут, если после сделки выяснится, что не все родственники заявили о своих правах. Но больше всего риелтор советует остерегаться квартир, которые продаются по доверенностям.
— Эти риски я бы поставила выше других, особенно если представитель действует по доверенности, составленной за границей, — считает Елена Толстикова.
Долги наши
Если недвижимость совсем не по карману, эксперты советуют не поддаваться панике и не влезать в долги ради того, чтобы обзавестись хоть какими-то квадратными метрами на всякий случай или потому, что так делают знакомые. Покупка квартиры в долг дает дополнительную нагрузку на бюджет.
— В условиях нестабильности в экономике лучше избегать каких-то дополнительных обязательств. Если личные обстоятельства поменяются (например, болезнь, переезд, поиск новой работы), то выплачивать долги всё равно придется. Тем более сейчас ставки по ипотеке находятся на рекордно высоком уровне, даже льготную ипотеку подняли до 12% годовых, — рассказывает основатель Семейной академии финансовой грамотности FinUp Андрей Кулага.
Эксперты советуют не терять оптимизма и откладывать деньги на покупку жилья, если такая задача есть. По словам Кулаги, как показывает практика и расчеты, накопить на квартиру получается быстрее и дешевле, чем взять ипотеку и выплачивать такую же сумму банку. Вопрос только в том, есть ли такая возможность у человека, ведь нужно уже иметь какое-то жилье и при этом откладывать деньги, урезая семейный бюджет. Да и процесс накоплений может занять не один год. Поэтому эксперт рекомендует пользоваться эффективными финансовыми инструментами, которые позволят накопить быстрее.
— Для этих целей могут подойти инвестиции в ценные бумаги, поскольку банковские вклады только защищают деньги от инфляции. К инвестициям можно добавить еще и налоговые льготы, которые дает государство. Например налоговый вычет по ИИС (индивидуальному инвестиционному счету). Он позволяет возвращать до 52 тыс. рублей каждый год. Тогда процесс накоплений пойдет гораздо быстрее, — разъясняет Андрей Кулага.
Эксперт напоминает, что ажиотажный спрос на недвижимость уже утих и не исключен откат цен, а укрепляющийся рубль этому может только способствовать.
— Если говорить об эффективности вложений в недвижимость, то стоимость квадратного метра растет в среднем на 3–4% в год (с учетом инфляции). Поэтому приобретение жилья действительно годится как вариант сохранения денег, но не всем подходит, поскольку требует значительной начальной суммы, — продолжает Андрей Кулага.
Когда потребуется просто выгодно вложить деньги, по мнению эксперта, стоит обратить внимание на инвестиции в ценные бумаги, которые в кризисные времена действительно могут показывать неплохие доходности. Но для начала нужно как следует изучить эту тему. Прежде чем принимать любое важное решение, необходимо взять калькулятор и посчитать хотя бы приблизительные финансовые показатели каждого из вариантов.
