Общими усилиями: существует ли замена ипотеке с высокой ставкой

23 марта президент России Владимир Путин поддержал повышение ставки по льготной ипотеке с 7 до 12%. Это связано с ростом ключевой ставки Центробанка до 20% годовых. Коммерческие кредиты на жилье тоже подорожали. К примеру, Сбербанк предлагает оформить ипотеку под 19%. По мнению риелторов, в ближайшее время ставки на вторичку не опустятся ниже 20%. В этой ситуации активизировались жилищные кооперативы, но им сложно действовать в правовом поле: ЦБ усматривает в их деятельности признаки финансовой пирамиды и ограничивает деятельность, а законодательное поле требует серьезной корректировки. Пришло ли время менять положение дел — в материале «Известий».

Дешевле ипотеки

ЦБ повысил ключевую ставку до 20% в конце февраля, почти сразу после начала специальной военной операции на Украине. Вслед за этим в коммерческих банках подорожали кредитные продукты, в том числе ипотека. К примеру, у ВТБ ипотечная ставка на вторичное жилье и новостройки взлетела до 22,4%, у Сбербанка — до 19%, Альфа Банк предлагает купить вторичку под 14,79% годовых, а Райффайзен Банк — под 18,49%.

Одним из вариантов приобрести квартиру дешевле всё чаще стали называть жилищные кооперативы. По словам председателя комитета по защите конкуренции Госдумы, заместителя руководителя фракции «Справедливая Россия — Патриоты — За правду» Валерия Гартунга, покупка жилья таким способом обходится гораздо дешевле, чем по ипотеке.

— В потребительском кооперативе переплата составляет примерно 50% (там нет процентов, но есть взносы на содержание кооператива), а если ты берешь ипотеку, то переплата составляет 150% в течение 10 лет. Через кооператив за 10 лет оплачивается 1,5 номинала, а через банк при ипотеке на 10 лет — 2–2,5 номинала в зависимости от ставки и первоначального взноса. А если ипотека 30-летняя, то переплачивать приходится в три раза, — отметил он.

Жилищные кооперативы работают по простой схеме: участники складываются с помощью паевых взносов до необходимой суммы (например, 35 или 50% от стоимости жилья), кооператив добавляет остальное и покупает квартиру. Ее получает первый пайщик в очереди. Он постепенно выкупает недвижимость у ЖК в течение 10 лет или меньше. Люди продолжают платить взносы, и жилье приобретается для следующего человека в очереди. С точки зрения покупателя, это квартира в рассрочку.

Деятельность объединений регулируется главой 11 Жилищного кодекса РФ и федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах». Однако ЦБ и Генпрокуратура нередко ограничивают их работу, интерпретируя ситуацию с кооперативами в некотором отрыве от действующего федерального законодательства.

Регулятор начал тщательно проверять ЖК с февраля 2021 года и внес в список компаний с признаками нелегальной финансовой деятельности более 70 потребительских кооперативов. При этом речь идет не о нарушении закона, а только о рисках для потребителей. Само попадание в такой перечень негативно отражается на репутации объединений.

— Это так же как с розничными банками: создается мнение, что тот или иной банк плохой и он вот-вот рухнет. Все бегут, забирают деньги — и банка нет, — пояснил председатель коллегии адвокатов «Первая адвокатская контора» (Санкт-Петербург), вице-президент Адвокатской палаты Ленинградской области Денис Лактионов.

Позиция регулятора

ЦБ усматривает в жилищных кооперативах признаки финансовой пирамиды: квартиры покупаются за деньги, которые приносят пайщики. Чем больше пайщиков, тем быстрее движется очередь. Это характерно для всех ЖК, и это основной принцип их работы.

Объединения официально зарегистрированы, работают по российским законам и отчитываются перед налоговой. Как отмечают в одном из крупнейших в России кооперативов — «Бест Вей», — тема регулирования законодательного поля уже назрела.

Кооператив зарегистрирован в Санкт-Петербурге, объединяет около 20 тыс. пайщиков и работает уже восемь лет. Это первый из попавших в список ЦБ потребительский кооператив, который не только продолжил работу, но и начал оспаривать действия регулятора в суде.

Однако в феврале правоохранительные органы изъяли у компании серверы, документацию и электронные ключи по уголовному делу о мошенничестве. Также на сайтах ЦБ и Генпрокуратуры появились рекомендации гражданам «проявлять бдительность при инвестировании личных накоплений» в эту и аффилированные с ней структуры.

— Юридическое лицо понесло ущерб в результате следственных действий в отношении четырех физических лиц, не являющихся сотрудниками этого юридического лица, — подчеркивает возглавивший «Бест Вей» в середине февраля кандидат экономических наук, член парламентской партии «Справедливая Россия», депутат Госдумы VII созыва Сергей Крючек. — Среди них есть члены кооператива и работники другой организации, выполнявшие некоторые задачи для кооператива на договорной основе, но нет сотрудников кооператива.

В компании отмечают, что в результате таких действий страдают прежде всего пайщики: они не могут вносить платежи, а очередь замораживается. «Бест Вей» передал в пользование пайщикам более 2,4 тыс. квартир, в которых сейчас живут эти семьи. Часть из них уже полностью выкупили жилье раньше срока. Приобретение недвижимости постепенно ускорялось, однако позиция регулятора значительно усложняет функционирование компании.

— Произошла дезорганизация работы, дестабилизация деятельности юридического лица, — замечает Денис Лактионов. — Кооперативу создали большие трудности с помощью простых действий: вырвали серверы и чрезвычайно затруднили кооперативу возможность выполнять свои обязательства перед пайщиками. Хотя никто не вправе создавать угрозу работе законно действующего юридического лица.

Некоторые эксперты называют кооперативы рабочим, но рискованным инструментом. Руководитель адвокатского агентства «Алексеев, Загараев и партнеры» Вадим Алексеев подчеркивает, что кооператив предоставляет квартиры до полной выплаты взноса, то есть они приобретаются в том числе за счет средств других пайщиков.

— Это делает систему похожей на пирамиду. При такой организации деятельности кооператива квартиры может получить только часть пайщиков. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив, — сказал он.

В «Бест Вей» подчеркнули, что система в этом отношении стабильна и не подвержена риску даже при отсутствии новых пайщиков.

— Все квартиры приобретаются на ту сумму, которая вносится через паи. Фактически мы имеем обеспеченность жильем как ключевым активом, который обладает высокой рыночной ликвидностью. Если притока новых пайщиков не будет, то все текущие получат в собственность свои объекты в рамках сроков, которые зафиксированы в уставе, — подчеркнул Крючек.

Нужна поддержка

Сейчас в реестре ЦБ 48 жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). Существуют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) с государственной поддержкой, создающиеся на базе официальных ведомств. В них могут вступить бюджетники, молодые ученые, военные, госслужащие, врачи и учителя и некоторые другие категории граждан. Сбережения пайщиков не застрахованы государством, как, например, банковские вклады. Поэтому есть риск потери сбережений и опасность попасть в руки мошенников.

Но в нынешней экономической ситуации кооперативам нужно не усложнять существование, а поддержать, уверен Валерий Гартунг.

— Сейчас мы видим снижение способности граждан решить свои жилищные проблемы, чего мы не должны допускать. Я категорически против этой тенденции. Договорились с Банком России, что изучим ситуацию и будем искать решение, чтобы и уменьшить риски людей, которые пошли в потребительские кооперативы, и поддержать кооперативный способ приобретения жилья, — пояснил он.

Депутат добавил, что думские комитеты работают над созданием благоприятных условий для развития ЖК.