Пришли на выручку: кто займет освободившиеся площади в ТЦ
Рынок торговых центров как около метро, так и в более удаленных районах станет менее востребован в этом году. Быстрой ротации одних операторов на других ждать не стоит, считают эксперты. Впрочем, не все пространства переживают арендный кризис. Куда лучше себя чувствуют складские помещения, локальная недвижимость вроде аптек, зоомагазинов и кофеен, а также индустриальные объекты. Подробнее — в материале «Известий».
Кто терпит потери
На фоне антироссийских санкций ожидаемо снижается спрос на аренду торговых помещений, расположенных в первую очередь в торговых комплексах. Все типы операторов, по словам аналитиков, находятся в ситуации решения операционных сложностей, связанных с ценообразованием, логистикой, поставками, невозможностью прогнозировать спрос.
Как сообщили «Известиям» в НАИ.РФ, доля «освобождающихся» площадей в торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга уже перевалила за 60%, в регионах составила около 20%. Но если в городах-миллионниках глобальных проблем с реализацией коммерческих помещений не прогнозируется — пустые места хоть и не сразу, но заполнят новые игроки из России и дружественных стран, то в региональных городах ситуация не так оптимистична. Многие ТЦ держатся за счет расположенных в них кинотеатров, а глобальные бренды неохотно заходят в маленькие пункты, пояснили в риелторском агентстве «ТСН Недвижимость».
Тем не менее новые арендаторы постепенно приглядываются к торговым площадкам.
— Для себя мы уже отметили интересную тенденцию: ресторанные помещения «заселяются» продуктовыми сетями, а на места иностранных брендов, попавших под санкции, приходят цветочные бутики и мини-офисы страховых компаний, — рассказал ведущий эксперт «ТСН Недвижимость» Денис Солодовников.
Вероятно, уход иностранных брендов ускорит процесс перепрофилирования торговых центров. Ранее толчок в этом направлении давали электронный ритейл и моральное устаревание самих моллов. Закономерно, что один из вариантов для владельцев торговых галерей сейчас — переключиться на предоставление более широкого спектра услуг. Так, построенный в 2008 году ТЦ «Мегаполис», находящийся у метро «Технопарк», уже решил сменить направленность на культуру и досуг. Помимо имеющихся офисов и общепита в нем смогут разместиться банки, выставки, объекты социальной помощи, культуры, образования, здравоохранения, спорта.
В консалтинговой компании IPG.Estate пока с осторожностью рассуждают о новых игроках, которые могут прийти на место закрывшихся иностранных магазинов.
— Во-первых, процент компаний, которые уходят и сворачивают деятельность в России, существенно ниже компаний, которые «приостановили деятельность». Это значит, что фактически «пустые помещения» не пустуют. Во-вторых, если эти помещения всё же опустеют, то процесс их заполнения будет сложным, долгим и болезненным для собственников. Одна из ключевых причин в том, что сейчас игроки рынка не могут спрогнозировать спрос и не рассматривают развитие как ближайшую возможность, — подчеркнул управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков.
Помимо торговых центров значительное снижение интереса ощущается также к объектам стрит-ритейла, отмечает брокер Гильдии риелторов Московской области, руководитель агентства недвижимости «Реалист» города Троицка Анна Садкина.
— До начала спецоперации мы были на стадии заключения договоров аренды с несколькими сетевыми компаниями. После 24 февраля все они отказались от сделок, — поделилась собеседница издания. — Со стороны сетевиков были предложения снизить ставку аренды за посещение на 30%. В дальнейшем ожидаем стагнацию, увеличение предложения и снижение спроса.
Кроме этого, аналитики «ТСН Недвижимость» прогнозируют некоторое снижение спроса на аренду коммерческих помещений со стороны компаний-производителей. В связи с ростом цен на сырье и комплектующие, а также привлечением новых каналов поставок из стран, не попавших под санкции, многим производителям становится абсолютно невыгодно снимать помещение в аренду, говорит Денис Солодовников.
— Расходы не окупаются. Организации плавно переходят к созданию своего собственного производства, закупают оборудование и помещения, чтобы хоть как-то сгладить возможное влияние внешних факторов, — пояснил эксперт.
Что стало с ценами
Резкой корректировки арендной ставки на коммерческие объекты пока не предвидится, полагают в «ТСН Недвижимость». На сегодняшний день большая часть собственников помещений не готова идти на понижение, а некоторые, напротив, повышают стоимость аренды.
— Не могу сказать о соответствующем росте спроса, но страха потерять самого арендатора у собственников пока нет. Исключением могут стать территории в спальных районах, которые пользуются меньшим спросом для ведения коммерческой деятельности, — говорит Денис Солодовников.
В готовых помещениях роста цен не наблюдается, однако ожидается рост стоимости операционных расходов, рассказал «Известиям» управляющий партнер «Коллиерз Интернешнл» Николай Казанский.
— В строящихся же объектах рост цен, безусловно, заметен, что прежде всего вызвано удорожанием строительных материалов, а также логистических цепочек. Очевидно, что пространства с долларовыми ставками сейчас являются наименее выгодными для арендаторов, ведущих свою деятельность и получающих доход в рублях, — уточнил специалист.
Так или иначе с введением санкций компании были вынуждены сократить расходы по некоторым пунктам. Например, объем рекламы в сегменте коммерческой недвижимости за текущий месяц существенно просел, обращает внимание директор по развитию российской видеоплатформы и рекламного агентства Red Digital Екатерина Ерошенко. Многие российские потенциальные арендаторы замерли в ожидании, а оставшиеся на рынке девелоперы активно переносят бюджеты на отечественные программатик-платформы, поделилась эксперт.
Без потерь
Несмотря на текущую ситуацию, остаются объекты, которые не испытали больших проблем с введением санкций. Наиболее уверенно чувствуют себя собственники качественных складов и производственных площадок. В 2021 году склады занимали второе место по доле вложений в коммерческую недвижимость (12,7%), уступая только площадкам под девелопмент (67,8%). Эксперты не получают тревожных сигналов о потере позиций в этом сегменте.
Впрочем, по замечанию IPG.Estate, прошедшая неделя принесла несколько новостей об уходе иностранных операторов с рынка продуктового ритейла, а значит, в перспективе двух-трех месяцев вакансия увеличится, но непринципиально.
— К лету мы ожидаем уровень вакансии в сегменте складов в диапазоне 3–5%, при этом стоит учитывать важный момент: на фоне практически полного отсутствия вакансии сейчас накоплен серьезный отложенный спрос на складские помещения. Таким образом, некоторые компании получат долгожданную возможность расширить свои складские мощности за счет высвобождения площадей, — рассказал Иван Починщиков.
Резкий рост свободных офисных площадей также не фиксируется, однако наблюдается серьезное смещение спроса в сторону офисных площадей с отделкой, готовых к въезду.
— В первую очередь это обусловлено отсутствием возможности предсказать расходы на ремонтные и отделочные работы, — пояснили в IPG.Estate. — Прогнозируем укрепление процесса стратификации спроса по признаку состояния помещений: готовые офисы и коворкинги будут пользоваться спросом, спрос на помещения без отделки существенно снизится.
Значительного роста вакансии из-за ухода международных брендов в офисной недвижимости пока не наблюдается, подтверждают в R&B Consulting. Напротив, сразу несколько компаний в течение марта запланировали расширение площадей вдвое, поделились аналитики.
Помимо этого в тренде остается «локальная» коммерческая недвижимость с такими арендаторами, как аптека, ветклиника, зоомагазин, медицинские и диагностические центры, салоны красоты, продуктовые магазины и кофейни. Такие квадратные метры заполняются сразу, рассказала аттестованный брокер Гильдии риелторов Московской области и юрист компании «Недвижимость и право» Ольга Терентьева.
На территории жилищных комплексов Москвы и Новой Москвы популярны форматы небольших площадей под частные детские сады, медцентры, языковые и спортивные студии, добавила эксперт.
— Купить объект недвижимости и найти арендатора или уже купить объект с таким якорным арендатором — хорошее вложение сегодня. Вопрос только в сроке его окупаемости. Он увеличился в связи с ростом цены, — заметила собеседница.
Один из сегментов, который также будет развиваться активно, — это рынок индустриальной недвижимости, прогнозирует Ольга Терентьева. По мнению эксперта, государство будет поддерживать секторы наукоемких производств, фармацевтики, биотехнологии, электроники и IT-технологий.
