Прайм-наем: в России хотят ускорить строительство арендных домов
В России намерены ускорить строительство арендных домов коммерческого использования — в весеннюю сессию в Госдуму планируется внести соответствующий законопроект. Об этом «Известиям» сообщили члены комитета ГД по строительству и ЖКХ. Документ вводит понятие наемных домов коммерческого использования, а также определяет механизмы государственно-частного и муниципально-частного партнерства (ГМЧП) для их строительства. Согласно проекту, 20% квартир в таких объектах планируют сдавать на льготных условиях, остальные — по рыночной стоимости. Также в арендные дома рассчитывают заселять востребованных в регионе работников, например медиков и учителей. Сегодня в законах отсутствует механизм привлечения бюджетов субъектов для строительства таких объектов. Если проект будет принят, рынок арендного жилья может стать привлекательнее для девелоперов и инвесторов, указали эксперты.
Законные основания
Депутаты Госдумы планируют внести в Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) изменения, которые определят правовое регулирование арендных домов коммерческого использования. Соответствующий законопроект рассчитывают направить на рассмотрение нижней палаты парламента в весеннюю сессию, сообщил «Известиям» член комитета ГД по строительству и ЖКХ, руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский. Документ разработан совместно с ДОМ.РФ по поручению председателя «Единой России» Дмитрия Медведева, добавил он.
Около 5 млн семей рассматривают наем в качестве долговременного решения жилищного вопроса, сказано в законопроекте (с документом ознакомились «Известия»). Однако сегодня в России только 6% жилого фонда сдается официально. Для сравнения, в других странах этот показатель составляет 30–40%. Проект направлен на повышение перспектив развития рынка наемного жилья в РФ за счет внедрения новых механизмов, отмечено в документе.
Законопроект вводит новое понятие «наемный дом коммерческого использования». Согласно документу, часть помещений в них будут предоставляться необходимым региону работникам — для кадрового обеспечения приоритетных направлений научно-технологического развития, отраслей экономики и социальной сферы. Также не менее 20% общего количества квартир в арендных домах должны сдаваться на льготных условиях, остальные — по рыночным ценам, отметил Александр Якубовский.
Законопроект определяет и механизмы ГМЧП для строительства наемных домов коммерческого использования и для уже предусмотренных ЖК РФ социальных арендных домов.
— В России уже давно назрел запрос на создание рынка цивилизованной аренды жилья, когда будут защищены права всех сторон, а не так, как происходит сейчас, когда арендаторы жилья находятся на птичьих правах в снимаемой квартире, — подчеркнул Александр Якубовский.
Для девелоперов создадут понятные правила реализации таких инвестпроектов, добавил он. Предполагается, что инвестор строит дом и передает в аренду помещения гражданам, а публичный партнер выплачивает частному субсидию до согласованного сторонами уровня, уточнила директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич. Механизм ГЧП дает два преимущества компаниям, вкладывающимся в проект: гарантированный возврат инвестиций в приемлемый для бизнеса срок и возможность привлекать банковское финансирование под залог прав по соглашению ГЧП, добавила она.
— У людей должен быть выбор — купить или арендовать недвижимость. Не все готовы к ее приобретению, и арендные дома — вариант, который был бы интересен, — сказал директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
Для 40% россиян ипотека неподъемна даже по нулевой ставке, но и те, кто имеет возможность взять кредит, могут отдавать предпочтение аренде на разных жизненных этапах, сказала Вероника Янушкевич. Например, пилотные проекты ДОМ.РФ в Москве заполнены на 98–99%, отметила она. Речь об арендных домах для частного найма, которые госкомпания выкупала у девелоперов. Такие проекты есть в Москве, Воронеже, Приморском крае и Тюменской области.
В столице арендные ставки стартуют от 58 тыс. в месяц, по этой же стоимости можно арендовать полноценную «однушку» с приличным ремонтом и обстановкой, отметила независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Медникова. В Воронеже в том числе сдаются квартиры по льготным ставкам, рассказала эксперт.
Цивилизованный рынок
Сегодня развитие арендного рынка особенно актуально, поскольку во время кризиса и экономической нестабильности людям еще сложнее приобрести свое жилье, отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Построение и развитие цивилизованного рынка может способствовать решению квартирного вопроса, согласна Наталья Медникова.
— С ростом цен на жилье и внутренней миграции трудовых ресурсов рынок арендного жилья имеет потенциал к ежегодному увеличению и развитию, что повышает его коммерческую привлекательность, — подчеркнул Александр Якубовский.
По словам главы комиссии по вопросам индустрии стройматериалов и технологий общественного совета при Минстрое, президента ГК «Основа» Александра Ручьева, создание доходных домов — модель бизнеса, кардинально отличающаяся от строительства жилья, подразумевающая значительно более длительный срок окупаемости и возврата капитала. В среднем это порядка 18–20 лет, уточнил Андрей Носов.
Доходность от сдачи жилья составляет 5–7% годовых, это низкий уровень для застройщиков, добавил коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
Интерес девелоперов к этому сегменту возможен при большой доле участия государства в таких проектах и различного рода преференциях, полагает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Например, в качестве льгот были бы привлекательны комплексное выделение земельных участков на особых условиях и субсидированные ставки на проектное финансирование, уточнил он.
Появление новых механизмов финансирования, в частности ГЧП, действительно может дать импульс развитию направления, полагает Александр Ручьев. Если бизнесу предложат выгодные условия кредитования, интерес появится, считает девелопер. На сегмент могут распространить механизм концессий, отметил Павел Склянчук.
— Арендный сегмент — перспективный рынок, где есть спрос и ограничен объем предложения. Поэтому наша компания рассматривает варианты проектов, в которых часть площадей может сдаваться, — рассказал Александр Ручьев.
Распространение арендных домов — общемировой подход к формированию структуры жилищного фонда, заключил Павел Склянчук.
