Нашли управу: застройщиков хотят лишить возможности назначать свои УК
У застройщиков хотят отобрать право назначать собственные УК для управления новостройками. Эти функции отдадут регионам — в новой версии стратегии развития стройотрасли и ЖКХ до 2030 года вводится понятие «гарантирующая управляющая организация», которую будут назначать власти субъектов. С документом ознакомились «Известия». Также в их ведение будут передаваться «брошенные» дома, которые остались без управляющей — чаще всего ветхие, обслуживание которых стоит немалых денег. Цель нововведения — повысить качество услуг, но, по мнению экспертов, ситуация может привести к монополизации рынка, а покупателей первичного жилья лишить права выбора.
Гарантия качества
В России хотят ввести новое понятие «гарантирующие управляющие организации», которые будут назначаться региональными властями на основе конкурентных процедур, следует из доработанного проекта стратегии развития стройотрасли и ЖКХ РФ до 2030 года. С копией документа, направленного Минстроем общественникам 15 февраля 2022-го, ознакомились «Известия».
Проект стратегии доработан с учетом замечаний и предложений, полученных от федеральных органов исполнительной власти, общественных организаций и субъектов РФ, а также Общественного совета при Минстрое, говорится в документе.
— Стратегия строительной отрасли и ЖКХ всё еще обсуждается с ФОИВами и экспертным сообществом, ее принятие планируется в ближайшие месяцы. До утверждения окончательной версии преждевременно комментировать ее элементы, — сказал «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина Шамиль Галимуллин.
В Минстрое сообщили «Известиям», что в проект документа неоднократно вносились изменения, отработано более тысячи предложений. Работа над документом еще продолжается, подчеркнули в ведомстве.
Из стратегии следует, что не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию новостройки регион будет назначать для нее гарантирующую УК «с применением конкурентных процедур». Такие компании получат дома, которые остались без УК в том числе по причине неэффективной работы предыдущего управленца.
Проект предполагает внедрение единых стандартов по управлению и обслуживанию домов. В качестве цели указано повышение качества услуг УК. Дома, где уже работают эффективные УК, изменения не затронут.
«Так, для новых МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также случаев, когда в МКД не выбран или не реализован способ управления, в том числе по причине неэффективной работы предыдущей управляющей организации, с применением конкурентных процедур, субъектом РФ будет определяться гарантирующая УК», говорится в документе.
В стратегии не обозначен срок, на который будут назначаться такие гарантирующие управляющие организации. Детальный механизм реализации положений проекта будет прописан в постановлении правительства, уточнила доцент Финансового университета при правительстве, член комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
По словам источника «Известий», близкого к обсуждению вопроса, гарантирующим УК планировалось предавать новостройки на один год. Потом собственники квартир могут провести собрание и выбрать новую компанию. Если же этого не произойдет, то назначенная регионом организация останется у руля еще на три–пять лет.
Без права выбора
По действующим правилам, в течение пяти дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию девелопер должен назначить на два месяца свою УК или заключить договор со сторонней компанией, пояснила Сусана Киракосян. За это время собственники квартир могут провести собрание и выбрать УК от застройщика либо любую другую. Если этого не происходит, то муниципалитет проводит конкурс среди всех желающих компаний, рассказала она.
— На практике за два месяца работы УК от застройщиков или назначенные ими компании успевают провести собрания и остаются управлять домами, — рассказала гендиректор группы УК «Азбука Быта» (Киров, Ульяновск, Ижевск) Татьяна Демина.
Действительно, зачастую жители отдают предпочтение УК, аффилированной с девелопером, согласен управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Эти организации взаимодействуют с застройщиком еще на стадии проектирования, детально погружены в технические нюансы обслуживания.
— Введение единых стандартов по управлению домами возможно пойдет на пользу отрасли ЖКХ, но вмешательство извне и навязывание жителям сторонних УК противоречит законам рыночной экономики и может привести к чрезмерной зарегулированности и монополизации отрасли, — считает Андрей Колочинский.
По мнению Татьяны Дёминой, назначение гарантирующей УК для всех новостроек — ущемление права выбора жителей. Предлагаемый проектом подход ограничит конкуренцию среди УК за новостройки, считает зампреседателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.
— Стратегия нивелирует участие застройщика в управлении новостройкой. Но что еще более опасно, лишает собственников возможности выбора УК, поскольку есть вероятность, что их «привяжут» к гарантирующей компании на год минимум, — пояснила Сусана Киракосян.
При этом качество работы УК сегодня — одна из самых частых жалоб граждан, сказал «Известиям» член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. И нередко этим грешат как раз аффилированные с застройщиками организации. Поэтому, по мнению парламентария, изменения, напротив, должны повысить конкуренцию между добросовестными УК.
Будет правильно, если статус гарантирующей УК сможет получить любая компания, которая пройдет отбор, полагает председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. УК, которые не пройдут «аттестацию», будут вынуждены уйти с рынка, уверен он. Возможно, в регионах, где недостаточно качественных УК, власти будут специально создавать новые, считает руководитель экспертного совета по ЖКХ при комитете ГД по строительству и ЖКХ Ирина Булгакова.
Благие намерения
Сегодня дома, оставшиеся без УК, — как правило, ветхие или аварийные, передаются в ведение временных управляющих организаций от муниципалитетов, объяснила Сусана Киракосян. Отказываются от них обычно из-за высокой степени износа и низкого размера платы на содержание.
Зачастую в небольших муниципалитетах сложно найти УК, которая возьмет на себя такие дома, добавила Ирина Булгакова. Региональной же компании будет проще, и эффект масштаба позволит повысить качество услуг, полагает она. Идея заключается в том, что такие УК будут гарантировать любому дому достойное содержание, утвержденное стандартом, подчеркнула Ирина Булгакова.
Пока УК часто номинально относятся к своим обязанностям, заметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Ключевыми в повышении качества работы компаний станут те требования, которые будут заложены в условиях участия в конкурентной процедуре по выбору гарантирующих организаций, полагает член комиссии Ассоциации юристов России по градостроительному и жилищному законодательству Шамиль Султанов.
— До этого в Минстрое сообщали, что гарантирующая УК будет создана именно для аварийного и ветхого жилья и она будет субсидировать его содержание. Совершенно неясно, зачем смешивать старые дома и новые, — сказала Татьяна Дёмина.
По мнению Дмитрия Гордеева, при передаче новостроек и ветхих домов гарантирующим управляющим организациям они получат возможность перенаправлять платежи из новых домов на содержание старых. Такая практика уже есть и будет фактически легализована, уверен он.
