Непрозрачность российского рынка недвижимости, в частности, в сегменте аренды жилья — болевая точка для населения и для государства. Однако за последние годы наметились серьезные изменения в лучшую сторону — в первую очередь, благодаря последовательным действиям правительства по обелению рынка и развитию цифровых платформ, работающих по модели классифайдов.
Вместе с прогрессом в реализации государством эксперимента по развитию института самозанятых (которым также можно воспользоваться для получения доходов от сдачи в аренду квартиры или дома) перспективы развития «прозрачного» рынка аренды недвижимости в России выглядят довольно оптимистично.
Классифайды сегодня стали удобным и социально значимым источником информации как при поиске квартир потенциальными арендаторами, так и при поиске жильцов арендодателями. Цифровые сервисы, предлагающие собственникам жилья и потенциальным покупателям и арендаторам удобный интерфейс и широкий функционал для проведения сделок с недвижимостью, во многом изменили отношение к рынку аренды, тем самым сделав его более цивилизованным.
Новые возможности — верификация пользователей (в том числе через государственную систему ЕСИА), реализация сделок с недвижимостью на самих платформах и другие инициативы, которые уже реализованы или готовятся к запуску на подобных ресурсах, — важный шаг для дальнейшего перехода в легальный сектор.
Что привнесет в эту картину анонсированная Минстроем инициатива по внедрению обязательного оформления арендных отношений на едином государственном портале? Особенно если принять во внимание, что в случае реализации проекта ГИС будет управляться оператором, назначенным государством.
Во-первых, для арендаторов такая инициатива обернется дополнительной денежной нагрузкой. Как следствие, можно ожидать ухода арендных отношений в тень, уменьшения числа сделок, совершаемых онлайн, и в целом — снижения степени прозрачности рынка и возврата его на уровень 90-х годов. Если случится откат и деградация рынка, мы опять получим непрозрачный сегмент экономики с различными схемами правонарушений. При этом, разумеется, одновременно произойдет не увеличение, а снижение налоговых отчислений.
Также отдельной головной болью для государства может стать сбор планируемых штрафов за нарушение обязанности регистрировать аренду на госпортале — не исключено, это будет тот самый случай, когда администрирование платежа окажется дороже самого отчисления.
Во-вторых, может произойти стагнирование и вытеснение с рынка части уже существующих институтов и сервисов. Не исключено, что режим самозанятости, который только начал использоваться в сфере аренды, ждет сворачивание в этом сегменте, — вряд ли арендодатели обрадуются необходимости платить одновременно налог и отдельный платеж за возможность сдать свою квартиру в аренду. При этом, по официальным данным Федеральной налоговой службы, на сегодняшний день в России зарегистрировалось более 3 млн самозанятых. Одновременно, с учетом отсутствия роста доходов населения, многие люди, принадлежащие к социально незащищенным категориям и использующие аренду, рискуют оказаться в ситуации, когда они будут вынуждены пойти на значительное ухудшение своих жилищных условий.
Также могут оказаться невостребованными многие инновационные сервисы, которые разрабатывают участники рынка — цифровые платформы недвижимости. Просто потому, что арендодатели будут избегать их использования, желая остаться в тени. Отдельно стоит отметить, какие риски несет подобная инициатива с точки зрения нивелирования важной роли риелторского сообщества: в результате исключения проверенных и профессиональных посредников из процесса сделки вероятность увеличения числа неприятных прецедентов с недобросовестными агентами может значительно возрасти.
Таким образом, на выходе, к сожалению, мы можем получить игнорирование как усилий государства по внедрению прогрессивных налоговых режимов, так и возможностей цифровых платформ, а как следствие — потерю мотивации развивать новые продукты и сервисы. Кроме того, мы рискуем увидеть снижение числа сделок с профессиональными игроками-риелторами, которые сейчас страхуют участников сделки от возможных рисков.
Наконец, можно спрогнозировать и негативное влияние нового регулирования на конкурентную среду: на рынке появится ресурс-монополист, который получит нерыночные преимущества (законопроект предполагает возможность государственного оператора-концессионера оказывать коммерческие услуги) в ущерб независимым частным игрокам в сфере недвижимости.
Поэтому есть риски, что данная инициатива перечеркнет позитивные шаги, уже сделанные до этого, спровоцировав турбулентность на рынке недвижимости. Обозначенный ранее государством вектор на развитие рынка через его дальнейшее обеление, безусловно, надо поддержать, однако при его реализации следует помнить о важности обеспечения социальной стабильности, инновационного развития и здоровой конкурентной среды, и обязательно включать бизнес в обсуждение повестки по регулированию отрасли.
Автор — эксперт рынка недвижимости, управляющий директор «Авито Недвижимости»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
