Предупредительные метры: ЦБ попросят смягчить условия кредитования застройщиков
Условия доступа девелоперов к кредитным средствам банков предложили облегчить за счет смягчения требований к проектному финансированию. Изменения предложено внести в положения и инструкции ЦБ по выдаче кредитов застройщикам. Такую инициативу комиссия общественного совета при Минстрое по проектному финансированию в ближайшее время направит в ведомство (есть у «Известий»). Эффектом от предложенных мер для конечного покупателя может стать снижение цены квадратного метра до 10%, полагают эксперты.
Кредитные меры
Комиссия общественного совета при Минстрое по проектному финансированию предлагает смягчить требования к условиям проектного финансирования для застройщиков, в том числе внести изменения в положения и инструкции Банка России по выдаче кредитов девелоперам. Инициатива сформирована по итогам заседания комиссии, в ближайшее время она будет направлена в Минстрой. С документом ознакомились «Известия».
— Изменения должны снизить нагрузку на банки и стоимость проектного финансирования для застройщиков. Эффектом от предложенных мер для конечного покупателя может стать снижение цены квадратного метра до 10%, — считает руководитель экспертной рабочей группы комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Эдуард Самигуллин.
Общественники предлагают изменить требования к резервам банков в зависимости от уровня кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета. В частности, понизить критерии оценки по ссудам. Сейчас при высокой категории качества заемщика банк должен создать резерв в размере не менее 1% от выдаваемой суммы кредита. Общественники считают, что его следует опустить до нуля и понизить на 3–5% для остальных категорий заемщиков (достаточная, удовлетворительная и слабая).
Также стоит разрешить банкам оценивать независимо друг от друга проекты разных юрлиц в составе одной группы компаний, если они достаточно обособлены — между ними нет кросс-потоков и обязательств, сказано в документе. Сегодня банки не могут выдавать кредиты на новые проекты группы, если общая сумма ее займов превышает 25% от капитала кредитной организации.
Резервы банков на возможные потери сейчас создают сразу на всю сумму кредита, притом что заем выдают частями — соразмерно темпам строительства. Общественники предложили создавать резервы аналогично — частями.
— На первый взгляд прямой эффект от этих мер для покупателей неочевиден. Но все затраты застройщиков ложатся на плечи покупателя. Таким образом, принимая пакет мер для облегчения финансовой нагрузки на строительные компании, мы рассчитываем на общее снижение цены квадратного метра, — сказал председатель комиссии общественного совета при Минстрое по проектному финансированию Рифат Гарипов.
Сегодня девелоперам довольно дорого даются кредитные средства, в том числе из-за резервной нагрузки на банки, поэтому они вынуждены перекладывать расходы в стоимость квадратных метров, подтвердила коммерческий директор девелоперской компании 3-Red Наталия Нестерова. Кроме того, сейчас займы выдаются слишком долго, что создает немалые проблемы для застройщиков, отметила эксперт. Это удлиняет сроки реализации проектов, что и сказывается на конечной цене жилья, подчеркнула Наталия Нестерова.
Предложенные общественниками меры особенно актуальны сейчас, когда ключевая ставка и себестоимость строительства продолжают расти, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Кроме того, инициатива может поспособствовать увеличению объемов строительства жилья, полагает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. А это, вероятно, приведет к стабилизации цен на квартиры.
— Они регулируются рынком, и вверх их толкает как раз недостаток предложения и рост себестоимости строительства, — подчеркнул девелопер.
Новые удобства
Инициатива общественников также предполагает снижение требований к региональным девелоперам при выдаче проектного финансирования. Например, снять ограничение на доступность программы субсидирования низкомаржинальных проектов (стоимостью до 500 млн рублей) по географическому признаку. Также предлагается разрешить использовать средства программы не только на объект целиком, но и на отельные части жилых комплексов, чтобы на помощь могли рассчитывать не только маленькие объекты, но и более масштабные.
Более 50% объемов проектного финансирования страны сегодня приходится на Москву, второе и третье места занимают Подмосковье (10,3%) и Санкт-Петербург (6,5%), рассказал председатель комитета «Деловой России» по строительству Владимир Кошелев. По его словам, суммарная доля всех остальных субъектов — 17,7%.
В нынешних реалиях модель проектного финансирования не позволяет развивать строительство в регионах с низкой покупательской способностью населения, а таких большинство, указал эксперт. В стандартах банков заложены требования к рентабельности проектов, которая сильно ограничивает возможности региональных застройщиков, пояснил Владимир Кошелев.
— Это говорит о том, что также необходимо упростить требования кредитных организаций к подаче документов и сократить сроки рассмотрения заявок на проектное финансирование, — считает эксперт.
По мнению руководителя департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксаны Федосеевой, изменения могут создать определенное удобство для ряда девелоперов и стимулировать появление новых игроков на рынке. Но заметное снижение цен на жилье эксперт считает маловероятным. Удешевление поглотит продолжающийся рост стоимости квадратных метров, полагает девелопер.
При нынешней инфляции подобные изменения будут носить скорее компенсирующий характер, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Тем более что в стройотрасли есть много факторов, которые толкают цены вверх, добавил Владимир Кошелев.
Инициативы общественного совета при Минстрое в Банк России пока не поступали, они требуют рассмотрения и анализа, сказали «Известиям» в пресс-службе ЦБ. Действующее регулирование и подходы к оценке проектов не ограничивают банки в кредитовании, подчеркнули там.
Также в ЦБ отметили, что само по себе снижение требований не снимает проблему возможного отказа банков кредитовать финансово неустойчивые проекты: при принятии решений они оценивают возможные риски, а не только размер пруденциальных резервов.
— Основные факторы для ограничения и стабилизации стоимости строительства — поддержка создания инфраструктуры, в том числе через механизм инфраструктурных облигаций, оптимизация строительных норм и требований, снижение административной нагрузки на застройщиков, а также поддержка спроса на первичном рынке жилья за счет льготных ипотечных программ, — полагают в ЦБ.
В Минстрое на запрос «Известий» не ответили.
