Доля ипотек на новостройки в России обновила минимум за последние пять лет
В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на покупку строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума за последние пять лет: в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе — 22%. Об этом говорится в сообщении аналитиков «Циан», которое поступило в «Известия» в среду, 6 октября.
Для сравнения: в 2016 году на новостройки пришлось 36% от общей доли выданных ипотек, в 2017 году — 29%, в 2018-м — 25%, в 2019-м — 26%, в 2020-м — 27%, а в первом полугодии 2021 года — 26%.
Аналитики отмечают, что сейчас спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сторону сегмента готового жилья.
Максимальная доля ипотек на новостройки была выдана в феврале 2016 года — 50%. На тот момент это был последний месяц действия программы льготной ипотеки, запущенной еще в 2015 году, и россияне пытались успеть взять кредит с субсидией. После того как власти продлили программу до конца 2016 года, спрос стал более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидирования, напоминают аналитики.
В июне 2021 года также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов выдали на покупку первичного жилья, это выше, чем в мае на 5 процентных пунктов (п.п.). Летом прошлого года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, составляла 31–32%. После изменения условий программы госсубсидирования ипотеки с 1 июля этого года, которую запустили весной 2020-го, сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился, сообщают аналитики. В 60% городов с населением от 100 тыс. человек новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке.
Однако по объему выданных кредитов «первичка» не обновила свой минимум — из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитов в рублях была направлена на покупку новостроек. Такая же доля — 25% — была и в апреле 2020 года, перед стартом льготной ипотеки.
Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе оно упало на 38% в целом по России, тогда как на «вторичке» за тот же период падение оказалось меньше — всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся почти на уровне 2019 года — тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек, а в августе 2021-го — 32,6 тыс. При этом на вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного.
Число ипотек на новостройки выросло в августе по отношению к июню нынешнего года только в четырех регионах. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика отмечена в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, при этом в каждом из регионов совершили менее 30 сделок.
В годовой динамике, по сравнению с августом 2020 года, число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке рост составил 5%.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циан», считает, что снижение среднего займа является единственной возможностью воспользоваться льготной ипотекой. Но из-за роста цен уменьшение предельной суммы кредита до 3 млн рублей не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики всё чаще рассматривают именно вторичный рынок.
По его словам, средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах — 107,9 тыс. Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».
С 1 августа Центробанк принял первые постпандемийные меры по охлаждению рынка ипотеки, повысив надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%). Мера должна была убрать с рынка «лишних людей» — излишне закредитованных или недобросовестных заемщиков, неквалифицированных инвесторов, а также умерить пыл банков в привлечении сомнительных заемщиков.
Льготная ипотека на новостройки под 6,5% была запущена в середине апреля 2020 года в качестве антикризисной меры. С 1 июля 2021 года программу продлили еще на год, но изменили условия: ставку увеличили с 6,5 до 7%, предельную сумму займа установили на уровне 3 млн рублей для всех регионов. До этого в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях лимит кредита составлял 12 млн рублей, в остальных субъектах — 6 млн.
