Семейные тайны: у россиян возникают проблемы при покупке унаследованных квартир
Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты. С какими подводными камнями можно столкнуться, покупая жилье у наследников, и как избежать ненужных проблем, выясняли «Известия».
Риски покупки квартир на вторичном рынке
Эксперты предупредили россиян об опасностях покупки квартиры на вторичном рынке. К примеру, сделка по продаже наследуемого жилья может быть оспорена в суде, если на нее появятся новые претенденты, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
По словам юриста, чаще всего россиянам в наследство достается недвижимость. Дом или квартиру можно унаследовать как по завещанию, так и по закону (если оно не было составлено). При этом в завещании могут быть указаны любые наследники, не только родственники владельца жилья.
В случае если завещания нет, имущество делится между наследниками в порядке определенных законом очередей в зависимости от степени родства. К наследникам первой очереди относятся дети, родители и супруги, а второй — братья, сестры, бабушки и дедушки.
Наследники могут заявить о правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если же они не успеют в указанный срок, можно обратиться в суд для восстановления прав — понадобятся лишь паспорт и посещение нотариуса по месту последней регистрации наследодателя.
Если впоследствии выяснится, что наследовать недвижимость могут сразу несколько человек, они имеют право оспорить сделку в суде. При этом один из наследников может разрешить спор, предложив другому выкупить свою долю, объяснил Скрипилев.
Именно поэтому, посоветовал в беседе с «Известиями» директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев, покупать унаследованную недвижимость лучше после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.
Опасные сделки
По словам адвоката Людмилы Никифоровой, есть несколько способов попасть на «опасную» сделку — и не все они связаны с наследниками. К примеру, стоит быть осторожнее, покупая приватизированную квартиру.
— Нужно проверить всех, кто был зарегистрирован в ней на момент приватизации. Обязательно обратить внимание, если кто-то отказался от приватизации — они будут иметь право пожизненного проживания в квартире. Избавиться от таких граждан вы потом не сможете даже через суд, — говорит юрист.
Кроме того, следует проверить, не покупалась ли квартира в браке — даже если он давно расторгнут, могут появиться варианты оспорить договор с бывшим супругом. В таком случае может понадобиться нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры.
— У меня был случай, когда договор купли-продажи признали недействительным по иску бывшей супруги через 10 лет. Но для этого, конечно, нужны весомые аргументы — например, регистрация или проживание в спорной квартире после расторжения брака, — рассказывает собеседница «Известий».
Также, добавляет генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова, при покупке жилья на вторичном рынке возникает риск потери квартиры из-за банкротства продавца. Вероятность этого можно снизить, приобретя жилье в ипотеку: банки проверяют продавцов и при плохой репутации не одобрят кредит.
— Самому человеку перед покупкой квартиры следует проверить продавца на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Это публичная информация, представленная в открытом доступе. Когда продавец находится в процессе банкротства, его сделки незаконны, если не получено согласие финансового управляющего, — объясняет Комбарова.
В случае если продавца признают банкротом уже после продажи жилья, сделку тоже можно оспорить — потому необходимо проводить ее по рыночной стоимости, чтобы у суда не было повода объявить ее «притворной». Кроме того, юрист советует попросить у продавца ознакомиться с его кредитной историей, чтобы понимать долговую нагрузку и вероятность банкротства в будущем.
Наследственные квартиры
Особой внимательности требует покупка наследственной квартиры — ведь покупатель при совершении сделки не имеет возможности проверить всех потенциальных наследников, говорит юрист Европейской юридической службы Людмила Старовойтова.
— Не исключен риск того, что впоследствии появится наследник, который не знал о смерти наследодателя, и попытается оспорить состоявшуюся сделку. Есть много случаев, когда суд признавал покупателя спорной квартиры добросовестным приобретателем, одновременно разъясняя вновь объявившемуся наследнику его право на обращение в суд к продавцу квартиры (наследнику, принявшему наследство) с требованием о денежной компенсации, — рассказывает она.
В постановлении от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» Верховный суд РФ отметил, что, если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества невозможен из-за отсутствия у наследника этого имущества, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве.
— При этом приобретатель признается добросовестным, если докажет, что в момент сделки не знал о неправомерности отчуждения имущества продавцом, — поясняет юрист.
По ее словам, позиции многих судов сводятся к тому, что добросовестный приобретатель при покупке жилья должен полагаться на данные ЕГРН и в законном порядке зарегистрировать переход права собственности, а не вникать во все нюансы предшествующей юридической судьбы квартиры. В случае каких-либо опасений он может оформить титульное страхование.
Анализ без стеснения
Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию с наследниками, юристы советуют перед покупкой детально изучить пакет документов на квартиру. В него прежде всего входит выписка ЕГРН (не старше месяца с момента получения) и паспорта собственников, которые должны совпадать с теми, что указаны в ЕГРН. При этом проверить данные паспортов можно на сайте МВД России.
Копия лицевого счета квартиры и выписка из домовой книги помогут узнать, есть ли в квартире временно прописанные жильцы. Юристы также рекомендуют сделать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности, где прописаны все собственники, когда-либо владевшие конкретным жильем.
Также, уверены собеседники «Известий», не будет лишним поговорить с соседями — узнать, какая семья там проживала и сколько в ней было человек.
— Не нужно бояться и стесняться, когда дело касается покупки недвижимости, — говорит Артур Меркушев. — Не забывайте о детях, особенно если квартира покупалась за счет материнского капитала: им полагаются доли. Пожилые люди должны подтвердить свою дееспособность справкой из ПНД или копией актуального водительского удостоверения. В случаях с ними часто объявляются мошенники и разыгрывают схемы, когда пенсионер продает квартиру, а потом появляется якобы родственник со справкой, что бабушка «не в себе». Поэтому лучше перестраховаться и попросить доказательства недееспособности.
В случае если на пороге купленной квартиры окажутся новые наследники, юристы советуют не пытаться откупиться от них, а отправить в суд. В случае разбирательства новому владельцу нужно будет собрать доказательства того, что он добросовестный приобретатель. И даже если суд окажется на стороне наследника, покупатель не останется ни с чем — согласно закону, ему полагается компенсация за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим ущерба.
