Вмененный расход: в расчет инфляции могут включить траты на жилье
В расчете индекса потребительских цен (инфляции) учтут расходы на жилье — о таких планах «Известиям» рассказали два близких к правительству источника. По их словам, стоимость недвижимости в ИПЦ хотят включить не напрямую, а в виде так называемой вмененной ренты — то есть стоимости жилищных услуг по содержанию недвижимости ее владельцами. В Росстате планы в целом подтвердили: там намерены в следующем году проанализировать такую возможность. В случае если исследование покажет эффективность, в 2023-м вмененную арендную плату могут включить уже в расчет официального уровня инфляции. Эксперты уверены, что пойти на такую реформу необходимо: это позволит гораздо более объективно оценивать реальный уровень ИПЦ.
Не стоимость, а рента
Тестирование учета вмененной ренты в составе ИПЦ входило в долгосрочные планы Росстата, но ситуация, возникшая на рынке жилья в период коронакризиса, потребовала проанализировать этот вопрос более оперативно, пояснил близкий к правительству источник.
Официальное погружение этого показателя в потребительскую корзину невозможно произвести «по щелчку» — даже если решение об этом будет принято на всех уровнях. Необходимо сначала выполнить специальное исследование, разработать на его основе методику и только после этого включать вмененную ренту в расчет публикуемой инфляции — такой процесс занимает пару лет, добавил другой собеседник «Известий». Запустить такое исследование Росстат может уже со следующего года, заверили оба источника.
В Росстате планы проанализировать включение в расчет инфляции показателя вмененной ренты подтвердили. В 2022 году служба объявит открытый конкурс на выполнение специальной научно-исследовательской работы (НИР), по ее результатам будет рассмотрена возможность учета показателя в ИПЦ начиная с 2023 года.
— Если оценивать вес расходов на вмененную ренту в текущем потреблении, то экспериментальные расчеты, проведенные в 2015–2017 годах, показали, что доля трат на жилищные услуги, производимых владельцами жилых помещений для собственного потребления, в России составляла почти пятую часть всех расходов, — добавили в пресс-службе Росстата.
Впрочем, там отметили, что прямой зависимости вмененной ренты от цены на недвижимость нет. И стоимость жилья не планируется включать в расчет ИПЦ. В состав вмененной ренты входят, например, страховка жилья, ремонт и другие услуги, связанные с содержанием квартиры. На их стоимость может влиять множество факторов — от цен на стройматериалы и работу специалистов до размера квартиры и ее стоимости, резюмировали в Росстате.
В данный момент при расчете инфляции наибольшее значение придается продуктам питания и безалкогольным напиткам: их вес в потребительской корзине в зависимости от группы населения по уровню доходов составляет от 19,9 до 47% (по данным за IV квартал 2020 года). Затраты, связанные непосредственно с жильем, учитываются только в составе расходов на ЖКУ. Их вес составляет от 9,6 до 15,5%.
Не только продукты
В нынешний кризис при обсуждении темпов инфляции всё внимание приковано к ценам на продукты питания. Хотя они занимают значительное место в расходах и подвержены значительным изменениям, граждан не меньше волнует и подорожание жилья, отметил главный экономист «ВТБ Капитала» по России и СНГ Александр Исаков.
По сути, единственная возможность справедливо отразить в ИПЦ динамику рынка недвижимости — это включить в расчеты показатель вмененной ренты. Эта компонента широко используется в международной практике и представляет собой оценку изменения аренды, которую готовы были бы платить владельцы за свой дом или квартиру. Такой показатель считается по реальным рыночным котировкам платы за аналогичное жилье и уже учитывается в расчетах нашего ВВП с 2014 года, напомнил экономист.
В целом расчеты Росстатом инфляции соответствуют мировым рекомендациям. Формула и компоненты совпадают с развитыми странами, за тем исключением, что служба фактически никак не отражает в индексе расходы на жилье, добавил начальник отдела анализа отраслей реального сектора и внешней торговли Центра развития НИУ ВШЭ Владимир Бессонов. В США, например, такого рода расходы занимают до 40% всей корзины, из них 10% — затраты на ЖКУ, последнее в целом аналогично российским уровням, отметил эксперт. В России обеспеченность жильем меньше, поэтому вес вмененной ренты, очевидно, будет не столь значимым, но в любом случае цифра окажется двузначной, в районе 20%, полагает Владимир Бессонов.
В любом случае учет условных расходов на недвижимость позволит гораздо более своевременно и адекватно реагировать на ситуацию в экономике. Сейчас, когда инфляция зависит в основном от цен на продукты, решения принимаются часто невпопад: на входе в кризис стоимость продовольствия растет, но ставки аренды падают, как минимум не увеличиваются. На выходе из экономического спада происходит обратное: жилье начинает дорожать, цена продуктов стабилизируется. Когда мы реагируем только на последнее, решения часто оказываются либо запоздалыми, либо преждевременными, добавил эксперт.
По итогам 2020-го цены на квартиры в новостройках России в среднем выросли на 16–19% (раньше годовое увеличение составляло 5–10%). Подорожание набирало обороты по мере развития пандемии и роста спроса на недвижимость. Весной прошлого года стартовала программа льготной ипотеки под 6,5% на новостройки (действует до 1 июля 2021-го), что подогревало интерес к ним, также люди старались сохранить свои сбережения в условиях кризиса, вкладываясь в квадратные метры. Кроме того, на подорожание повлиял образовавшийся дефицит строителей — мигрантов из стран СНГ — во время локдауна многие из них вернулись домой, а сейчас из-за закрытых границ пока не могут вернуться. Стоимость услуг рабочих в итоге выросла в некоторых случаях вдвое, что сказалось на расходах девелоперов. Повысились и цены на стройматериалы — например, арматура стала дороже примерно на 50%.
В краткосрочной перспективе обновление расчета инфляции действительно может подтолкнуть уровень вмененной ренты вверх, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Рост цен остается ощутимым, что не может не сказываться на ставках аренды. За I квартал 2021-го средняя арендная ставка по стране увеличилась на 3% по отношению к прошлому году и составила 18,3 тыс. рублей в месяц. По мере возобновления деловой активности ставки будут расти заметнее, и в итоге рынок арендного жилья вернется к допандемийным показателям, полагает он.
