Болевой порог: как выселиться из аварийного дома
В Чебаркуле в Челябинской области подъезд дома превратился в миниатюрную модель Арктики. Из-за отсутствия дверей и больших проблем с коммуникациями лестница, потолок и стены покрылись толстым слоем льда. Жители уже давно требуют расселить аварийный дом, однако у чиновников свое видение ситуации: они считают, что здание подлежит ремонту. Кто виноват и что делать, разбирались «Известия».
Жизнь на износ
Бывшему общежитию по улице Электростальской, 7 больше 50 лет. За это время, рассказала «Известиям» живущая там Марина Исламова, его ни разу не ремонтировали капитально.
— Дом начал сыпаться, и ни одна управляющая компания не захотела его взять. По сей день дом никто не обслуживает. И в связи с этим последние два или три года люди перестали платить — в здании не работает канализация, нет горячей воды, местами провалился пол. На днях упала канализационная труба.
По словам Исламовой, люди неоднократно обращались в администрацию из-за невозможности проживания в доме. Присланная комиссия заказала экспертизу, а та признала здание пригодным для проживания.
Вход в подъезд аварийного дома в Чебаркуле на улице Электростальской
Тогда жильцы решили обратиться к независимым экспертам. Они исследовали дом и пришли к выводу, что общий износ здания составляет 74,37%.
«Помещения жилого дома ... непригодны для проживания, поскольку строительные конструкции жилого дома находятся в аварийном состоянии. ... Восстановить строительные конструкции исследуемого жилого дома до работоспособного состояния при помощи капитального ремонта невозможно, поскольку при капитальном ремонте не предусматривается замена несущих конструкций здания», — говорится в заключении ООО «Эксперт174», которое есть в распоряжении «Известий».
Между тем, говорит Марина Исламова, в доме много детей, среди жильцов есть лежачий инвалид. По ее словам, теперь решение вопроса откладывается еще на месяц — в администрации объяснили, что сейчас нужно понять, какая экспертиза правильная.
На ремонт деньги нашлись
В администрации Чебаркуля сообщили «Известиям», что управляющие компании отказываются от обслуживания дома «по причине нежелания оплачивать предоставляемые услуги собственниками, а также низкой платежеспособности отдельных граждан». Собираемость платежей составляет только 7%. Сейчас дому назначена временная управляющая организация.
В 2019 году обследование технического состояния здания показало, что он подлежит капитальному ремонту. Администрация просила регоператора перенести срок проведения капремонта на более ранний, но получила отказ. Жителям предложили предоставить временное жилье в маневренном фонде на условиях коммерческого найма — одна семья на это согласилась. Утверждается, что была составлена «сметная документация на выполнение работ по капитальному ремонту сетей водоснабжения, водоотведения, отопления, конструктивов» стоимостью 3 млн 220 тыс. рублей.
Внутри аварийного дома на улице Электростальской в Челябинске
— Губернатором Челябинской области в декабре 2020 года на данную сумму оказана финансовая поддержка Чебаркульскому городскому округу в виде дотации из бюджета области для выполнения работ по капитальному ремонту, — заявили в администрации. — Будет объявлен конкурс по выбору управляющей компании, которая возьмет под свой контроль выполнение капитального ремонта. Однако собственники многоквартирного дома продолжают настаивать на том, чтобы им предоставили новое жилье, а дом был признан аварийным.
С учетом проведения жильцами собственной экспертизы, администрация рекомендует им снова обратиться в межведомственную комиссию для нового рассмотрения вопроса пригодности дома для проживания.
— В случае признания жилого дома аварийным региональная субсидия будет возвращена в областной бюджет, так как дома, признанные аварийными, капитальному ремонту не подлежат, — сообщили в администрации. — После завершения совещания собственники оставили заявление для рассмотрения вопроса межведомственной комиссией.
В списках не значится
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов отметил, что ситуацию в Чебаркуле нужно разобрать детально, в первую очередь выяснив, на чьем балансе находится здание.
— Налицо халатность ответственных лиц, которые не смогли добиться проведения капитального ремонта этого здания вовремя, несмотря на выделение денег. В связи с этим, как сообщают СМИ, было возбуждено уголовное дело, — говорит Пахомов. — Напомню, за затягивание процесса расселения аварийных домов чиновники несут уголовную ответственность. Возможно, поэтому не признавали аварийным этот дом, поскольку не могли найти средства и возможности.
В беседе с «Известиями» Пахомов напомнил, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания являются выявленные вредные факторы в среде обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
— К таким относятся ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей, изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющие обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, — пояснил Пахомов.
Эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук отмечает, что признание дома аварийным накладывает на органы местного самоуправления серьезные обязанности, неисполнение которых становится предметом для прокурорского надзора. Именно поэтому местные чиновники не торопятся признавать дома непригодными для проживания, если нет денег в бюджете.
— Нужно понимать, что признавать дом аварийным и сносить за счет бюджета можно только тогда, когда есть реальная угроза жизни и здоровью жильцов, в остальных случаях дом является ограниченно работоспособным и подлежит капитальному ремонту, — сказал Склянчук «Известиям».
Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди отмечает: чиновникам действительно затруднительно признавать дома аварийными, потому что после этого возникает обязательство муниципалитета по расселению дома.
— Денег на это никогда не хватало, несмотря на федеральную поддержку через Фонд содействия реформированию ЖКХ, поэтому всегда приходилось исходить из бюджетных ограничений, — отмечает она.
Научный сотрудник факультета городского и регионального развития Высшей школы урбанистики имени А. А. Высоковского Андрей Головин, однако, не так скептичен в отношении программы расселения.
— Насколько я знаю, на местах как раз стараются получить из федерального бюджета деньги на расселение аварийного фонда — на это в регионах готовы, — сказал Головин «Известиям». — Проблема здесь другая: не создаются механизмы, чтобы этот аварийный фонд не формировался. Есть механизмы, направленные на строительство нового жилья, а на содержание и эксплуатацию существующего и поддержание его в нормальном состоянии не прорабатываются.
Экспертиза — это выход
Руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования, юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев замечает, что сама по себе процедура признания жилья аварийным достаточно проста — нужно обратиться в администрацию, после чего собирается межведомственная комиссия, которая проверяет здание на предмет аварийности. На основании обследования составляется акт, он передается в орган местного самоуправления, и затем уже принимается решение — кого, когда и куда переселять.
— При этом просьба собственников не всегда может быть удовлетворена межведомственной комиссией, — заметил Сергеев. — Если жильцы считают ее решение неправомерным, им стоит подать иск в суд. Для того, чтобы доказать, что отказ органа был незаконным, заявителю придется провести независимую техническую экспертизу. На ее основании судья будет определять, отменять решение комиссии или нет.
Руководитель регионального центра НП ЖКХ «Контроль» в Тверской области Елена Юлегина считает, что повторная независимая экспертиза, которая признала дом непригодным для проживания, должна стать основанием для включения здания в список под расселение.
Дом для переселения в Москве
— Брать на себя ответственность не признать такой дом аварийным ни одна здравомыслящая администрация не захочет, — отмечает она.
По ее словам, в случае, если администрация всё-таки отказывается признавать дом аварийным, можно идти в суд.
При этом Сергей Сергеев обращает внимание, что само по себе признание дома аварийным не гарантирует немедленного расселения.
— В РФ сейчас реализуется государственная программа по переселению людей из жилья, которое было признано аварийным до 1 января 2017. Их планируют переселить до 2024 года. Вклиниться в этот процесс людям, чьи жилища были признаны аварийными после 1 января 2017, практически невозможно, так как переселение проводится согласно установленной очереди.
Внеочередное выделение жилплощади предусмотрено только проживающим в аварийных домах, пострадавших от стихийного бедствия или пожара при наличии соответствующего судебного постановления.
— Поэтому в случаях, подобных тому, что произошел в Чебаркуле, определяющую роль может сыграть скорее общественный резонанс и внимание СМИ, нежели долгие бюрократические процедуры, — считает эксперт.
Не панацея
Еще один способ переселения из ветхого аварийного жилого фонда основан на новом законе № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий («О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий»).
— Он в каких-то случаях поможет эту проблему решить, но только если земельный участок окажется инвестиционно привлекательным, — отмечает Павел Склянчук. — Есть примеры, когда в интересах застройщиков вполне прочные дома старались побыстрее снести вопреки желанию проживавших в них людей.
Татьяна Полиди считает, что закон о комплексном развитии территорий не станет панацеей для решения проблемы переселения из ветхого и аварийного жилья.
— Закон дает инструмент, которым регионы могут вообще не воспользоваться. Субъект может отказаться принимать свой закон, и на его территории это законодательство просто не будет распространяться.
Также, поясняет Полиди, регионы сами могут разрабатывать программы. Закон, по сути, позволяет включать в границы расселения любые объекты, но, разумеется, новый дом будет снести крайне сложно. Она подчеркивает, что механизм начнет работать, только если проект редевелопмента окажется инвестиционно привлекательным. В городе с застойным рынком жилья это практически невозможно.
— Эти проекты — для крупных городов. — считает Полиди. — Но даже там далеко не весь аварийный жилищный фонд соответствует критериям инвестиционной привлекательности: выгодный проект на окраине города с разваливающимся жильем не сделать. Поэтому механизм подходит не просто крупным городам, а центрам, срединным зонам этих городов.
По ее словам, в условном Чебаркуле реализовать чисто рыночный проект без привлечения бюджетных денег будет затруднительно. Для таких городов переселение из старого жилищного фонда остается вопросом вливания денег из бюджета. При этом жилищный фонд нужно постоянно обновлять, не только за счет сноса, но и за счет капремонта или реконструкции.
— В России общий жилищный фонд — порядка 4 млрд квадратных метров, — отмечает Полиди. — Если в него не вкладывать деньги, то ежегодный износ будет увеличиваться, а доля непригодного жилищного фонда будет расти ускоряющимися темпами.
Она также обращает внимание на неравный подход к разным категориям собственников жилья.
— По федеральному закону у собственников частных домов можно не спрашивать, а вот к собственникам квартир в многоквартирном доме применяется цивилизованный подход: проводится общее собрание дома, собираются две трети голосов.
Кроме того, отмечает она, при изъятии жилого помещения собственнику должны предложить либо выкупную рыночную цену, либо равноценное жилье. Рыночная же цена «хибары» даже в центре города может оказаться такой низкой, что человек просто не сможет приобрести на эту сумму новое жилье.
В Москве применяется третий вариант — жителям предлагают равнозначное по общей площади (по факту — большей площади) помещение. Именно поэтому, как отмечает эксперт, в столице программа реновации была утверждена практически без конфликтов и успешно работает. Регионам предстоит самим выбрать, по какому пути пойти.
