Квартирный спрос: какие апартаменты признают жильем
Законопроект о статусе апартаментов планируется внести в Госдуму в течение полугода, сообщил «Известиям» представитель вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. При этом жилье и апартаменты не стоит делать тождественными понятиями — нужно предоставить владельцам последних права, имеющиеся у собственников квартир. Также необходимо дать определение таких помещений, разделив их на гостиничные и апартаменты для проживания, где можно будет прописаться. Такое мнение высказали «Известиям» депутаты ГД и участники рынка недвижимости.
Активная стадия
Вопрос о юридическом приравнивании апартаментов к квартирам в многоэтажках был впервые поднят в 2016 году. Однако соответствующий законопроект отправили на доработку. С тех пор тема обсуждалась неоднократно.
— Сегодня вопрос статуса апартаментов находится в активной стадии проработки, внесение законопроекта в Госдуму планируется в течение полугода, — сказал «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина.
В июне 2020-го зампред правительства говорил СМИ, что кабмин собирается внести документ в нижнюю палату парламента до конца года. 19 ноября заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, выступая в Совете Федерации, заявил, что министерство намерено утвердить жилой статус уже построенных апартаментов, а также, возможно, запретить их строительство в будущем.
— Было несколько попыток решить проблему, но пока они ни к чему не привели. Это связано с тем, что автоматическое признание всех апартаментов жильем повлечет за собой ряд новых проблем, — указал председатель комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Немалая часть апартаментов построена на земельных участках, не предназначенных для возведения жилья, — с изменением статуса домов нужно менять и назначение земли, уточнил парламентарий. Также существуют сложности с расчетом платы за ЖКУ для такой недвижимости, размера налога на имущество. И сейчас неясно, как решить все эти задачи, пояснил он.
Сегодня в правовом поле отсутствует понятие апартаментов. Действующим законодательством предусмотрено два вида имущества: жилые и нежилые помещения, указал член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Михаил Чернышев.
— Но мы не можем сделать жильем все нежилые помещения, к которым также относятся заводы, магазины, офисы, — подчеркнул член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов.
Что внести в законопроект
Поскольку в России отсутствует определение апартаментов, его необходимо сформулировать. При этом нужно разделить эти помещения на два сложившихся типа: аналог жилья и сервисные помещения (по сути, гостиницы), полагает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
К строительству именно жилых домов предъявляется множество требований: удаленность от промышленных предприятий, недопустимость превышения потенциально опасных для человека химических и биологических веществ в почве и воздухе, требования к шуму, вибрации, необходимость обеспечения домов социальной инфраструктурой и так далее, указал Михаил Чернышев.
К возведению нежилых помещений также есть свои требования, но они намного более либеральные, добавил парламентарий. Поэтому апартаменты заметно дешевле квартир — разница может составлять 20–30%, сказал Михаил Чернышев. Также в апартаментах цены на ЖКУ выше на 15–20%, чем в квартирах, а налоговая ставка на такое имущество составляет около 2% от стоимости (на жилье — от 0,1%).
Не все апартаменты могут приобрести статус жилого помещения. Если по одним требованиям можно сделать послабления, например, в части инсоляции (поступления солнечного света), то по другим категорически нет — допустим, если объект находится в промзоне рядом с действующим предприятием, подчеркнул депутат.
После признания апартаментов жильем встанет вопрос о защите прав будущих покупателей таких объектов, отметил Илья Осипов.
— Сегодня государство гарантирует покупателям, что они приобретают жилье, которое соответствует всем требованиям. Но после амнистии апартаментов как человек поймет, что он на самом деле покупает? Этот вопрос тоже требует решения, — уверен депутат.
Логично приравнять к жилью апартаменты только в новых зданиях, полагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Это позволит исключить объекты, созданные в ходе реконструкции административных и промышленных зданий. Также можно амнистировать апартаменты, построенные рядом с жилыми домами в рамках комплексного освоения территорий, высказала мнение эксперт.
— Жилье и апартаменты не стоит делать тождественными понятиями, а лишь предоставить владельцам последних определенные права, которые есть у собственников жилых помещений. Например, речь может идти о временной регистрации, о снижении налоговой ставки, о льготах на оплату коммунальных услуг, — сказал Михаил Чернышев.
Проблему стоит решать в первую очередь в пользу налогоплательщиков, которые являются собственниками апартаментов: живут в них, работают в том же городе, платят там подоходный налог, но из-за отсутствия прописки не получают положенные горожанам льготы, указал Илья Осипов. Например, субсидии на оплату ЖКУ, добавил Михаил Чернышев.
— Самый оптимальный выход — дать возможность прописываться в таких помещениях. Строить апартаменты можно и в будущем, потому что спрос на них существует, — считает Николай Николаев.
При этом на законодательном уровне или через нормативно-правовые акты правительства необходимо обязать продавцов недвижимости и девелоперов информировать покупателей о том, что помещения не обладают набором социальных функций, предусмотренных для жилья, считает Михаил Чернышев. Это должно быть отражено и в рекламе, полагает парламентарий.
Во что вложиться
Лучше всего сегмент апартаментов развит в Москве и Санкт-Петербурге, также такие помещения есть в Краснодарском крае, Екатеринбурге и Казани, сказал Сергей Зайцев. Там, где ставка сделана по большей части на турпоток, например в Петербурге, преобладают сервисные апартаменты, в то время как в Москве многие из них построены как более доступный аналог жилья, добавил он.
Качество проектов в Москве высокое: на рынке, где есть конкуренция и выбор, плохие проекты просто не будут востребованы, сказал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
— Минимальный шанс стать жильем у апартаментов, которые построены с грубыми нарушениями требований к жилью, в том числе по доступности социнфраструктуры, — полагает Сергей Зайцев.
Оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получены разрешения на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет, считает генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Мария Литинецкая советует тем, кто планирует покупку апартаментов, обратить внимание на жилые комплексы смешанного типа. Жильем будут в первую очередь признаны объекты, расположенные в проектах комплексного освоения территорий, где также представлены квартиры и вся необходимая сопутствующая социально-бытовая инфраструктура, считает она.
Также при выборе проекта стоит обращать внимание на его расположение и продуктовую составляющую: нередко в апарт-комплексах предлагаются сервисы, схожие с услугами в гостиницах высокого уровня, добавил директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.
