Права у дома: проект об амнистии апартаментов не внесут в ГД до конца года
Законопроект о признании апартаментов жильем до конца года не поступит в Госдуму, как планировалось ранее. Об этом «Известиям» рассказал источник, близкий к правительству, информацию подтвердили в нижней палате парламента. Судьба документа останется неясной еще как минимум полгода, отметили в Госдуме. Одна из основных загвоздок для реализации идеи — сложность определения правового статуса самих апартаментов и земельных участков, на которых они построены, отметили эксперты. Проблемные вопросы будут обсуждать члены рабочей группы, которую создадут при Минстрое, сообщили в Госдуме.
Признать или запретить
Правительство планировало внести законопроект об амнистии апартаментов (переводе их в статус жилья) до конца 2020 года. Об этом в июне говорил СМИ вице-премьер Марат Хуснуллин.
Однако до конца года этот законопроект в Госдуму не поступит, сообщил «Известиям» источник, близкий к правительству. Информацию подтвердили в ГД.
— Такого законопроекта нет, и я не уверен, что он будет в ближайшие полгода, — сказал «Известиям» первый зампред профильного комитета Сергей Пахомов.
В 2020-м такой законопроект уже не внесут в нижнюю палату, утверждает зампредседателя комитета Павел Качкаев. Документы, которые имеют значение и для центральных властей, и для регионов, перед поступлением в ГД должны пройти обсуждения в субъектах (это около месяца), отметил он.
19 ноября заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, выступая в Совете Федерации, заявил, что ведомство намерено утвердить жилой статус уже построенных апартаментов и, возможно, запретить их строительство в будущем. Представитель вице-премьера Марата Хуснуллина тогда сказал «Известиям», что вопрос статуса апартаментов пока не решен.
Минстрой планировал принять законопроект о юридическом приравнивании апартаментов к квартирам в многоэтажках еще в 2016 году. Но документ отправили на доработку, сказал «Известиям» Павел Качкаев. С тех пор этот вопрос неоднократно поднимали, но так и не решили.
Четыре года назад Госдума обратилась с парламентским запросом к тогдашнему премьер-министру Дмитрию Медведеву. В нем говорилось об опасности нежилых помещений (апартаментов) для постоянного проживания граждан, напомнила «Известиям» глава комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
С этим типом недвижимости связано много проблем, решить которые можно только законодательно, отметил Сергей Пахомов. Эти вопросы будут обсуждать в рамках рабочей группы, которую создадут при Минстрое, сказал парламентарий.
Недвижимые проблемы
Основное преимущество апартаментов для покупателей — цена. В среднем они стоят на 10–15% дешевле квартир в тех же локациях.
Такая разница связана с тем, что апартаменты строят без разрешений и согласований, которые требуются для жилой недвижимости, сказала Галина Хованская.
В частности, апартаменты зачастую не соответствуют санитарным, противопожарным, экологическим и другим требованиям к жилью. Нередко их строят на земельных участках, не предназначенных для этого, — например, на территории загрязненных промзон, где к тому же нет социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник), подчеркнула парламентарий.
— Такие апартаменты нельзя признавать жильем, потому что они не соответствуют требованиям. Теоретически можно дать такой статус помещениям, которые построены в пригодных для жилья местах, — считает Галина Хованская.
При этом из-за коммерческого статуса апартаментов плата за ЖКУ там в среднем на 15–20% выше, чем в квартирах. Налоговая ставка на такое имущество тоже выше — около 2% от стоимости (на жилье — от 0,1%).
Налоговые отчисления попадают в бюджеты городских властей. Поэтому им невыгодно признавать апартаменты жильем, полагает Галина Хованская. Потом, из-за того, что апартаменты фактически непригодны для проживания, после придания им статуса жилья граждане получат право на социальное жилье от государства, подчеркнула парламентарий.
Апартаменты строились и продавались как нежилые помещения, поэтому их нельзя амнистировать, считает депутат ГД Илья Осипов. Иначе может возникнуть обратная проблема — будет непонятно, что делать владельцам помещений, организовавшим в них офисы или гостиницы, пояснил он.
С другой стороны, многие люди, купившие апартаменты, поверили возможным обещаниям застройщиков, что в будущем эти помещения получат статус жилья, указал Павел Качкаев.
— То есть людей фактически обманывали, поэтому нужно постараться найти способ их узаконить, — подчеркнул парламентарий.
Строительство такой недвижимости для проживания действительно стоит запретить. Но для этого стоит четко разграничить понятийный аппарат, высказал мнение Павел Качкаев. Сейчас в законодательстве нет определения апартаментов, они классифицируются как «коммерческие площади».
— Апартаменты делятся на две группы. К первой относятся апарт-отели. Вторая группа — аналог квартир. Проблема определения правового статуса связана именно с ними — этой лазейкой зачастую пользуются девелоперы для строительства объектов, которые не удовлетворяют требованиям жилья, — сказал руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Помимо правового статуса предстоит обсудить налог, которым будет облагаться такая недвижимость, и плату за ЖКУ. Не установлено, как считать соцнорму: жилье должно сопровождаться социальной инфраструктурой. Надо понять, как урегулировать этот вопрос для тех апартаментов, рядом с которыми построить социальную инфраструктуру невозможно, указал Сергей Пахомов.
— Одна из проблем — статус земельных участков. Если мы приравниваем апартаменты к жилью, то и землю под ними необходимо переводить в «жилую». Но большая часть апартаментов построена в промзонах или на участках, не предназначенных для жилья, — сказал парламентарий.
При этом для покупателей основной вопрос — это возможность прописки, снижение платы за ЖКУ и налога, отметил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченно.
Теоретически можно запретить продавать апартаменты по схеме ДДУ (сейчас это разрешено), что может уменьшить интерес покупателей, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Но нововведения не должны коснуться проектов, которые сейчас строятся, заметил он. Девелоперам сложно будет изменить их назначение на этапе строительства, тем более если часть площадей уже распродана, отметил Андрей Колочинский.
— Нужно определить срок, за который девелоперы, которые уже купили площадку, смогут завершить проект. Это около 6–9 месяцев, — сказал генеральный директор We Know Александр Галицын.
В ближайшее время застройщики могут начать форсировать вывод новых апарт-проектов на рынок, пока официальный запрет не вступил в силу, полагает Андрей Колочинский.
«Известия» направили запрос в Минстрой.
