На сносе: квартиры под реновацию могут подорожать на 10–20%
Квартиры под реновацию могут подорожать на 10–20% в зависимости от места и района расселения. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. Владельцы дешевого жилья поняли, что оно может заинтересовать инвесторов, которые вместо хрущевки со временем получат квартиру в новом доме. Активность процессу придало утверждение на днях правительством Москвы графика расселения в рамках реновации. В основном цены могут вырасти на квартиры в домах, которые вошли в первый этап программы — до 2025 года. При этом инвестиционная привлекательность такого жилья в некоторых случаях переоценена, считают эксперты.
Кто на новенького
При запуске реновации цены на квартиры в домах под снос выросли. До начала действия программы квадратный метр в пятиэтажках в среднем стоил 140 тыс. рублей, сейчас показатель составляет около 160 тыс. рублей, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Но эти цифры могут вырасти еще — 12 августа правительство Москвы определило очередность переселения участников программы реновации, разделив процесс на три этапа. Первый пройдет с 2020 по 2024 год, второй — с 2025-го по 2028-й, третий — с 2029-го по 2032-й. Это более 4360 домов и 880 тыс. жителей. Все переселенцы получат квартиры в новых зданиях большей площадью — примерно на 30%, говорится на официальном сайте мэрии.
В первую очередь рост цен коснется наиболее ликвидных однушек и двушек, сказала председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. По данным «Индикаторов рынка недвижимости» (ИРН), стоимость 1 кв. м в современных новых домах в Москве составляет около 200 тыс. рублей. Средняя цена «квадрата» вторичного жилья всех сегментов примерно 220 тыс. рублей, следует из аналитической справки портала «Мир квартир».
— Есть вероятность, что теперь, после появления графиков программы, владельцы квартир под снос захотят повысить цены, — считает Марина Толстик.
Квартира в доме, построенном по программе реновации
В течение нескольких месяцев стоимость жилья в хрущевках может вырасти на 10–12%, спрогнозировал ведущий аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Александр Иванов.
В пятиэтажках первой волны цена «квадрата» может вырасти на 15–20%, высказал мнение генеральный директор компании We Know Александр Галицын. И больше всего шансов на подорожание у хрущевок в комфортных районах рядом с метро, добавила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
При этом в домах, которые попали во вторую и третью волну сноса, цены на жилье, наоборот, могут снизиться, считает Мария Литинецкая. И продавцы, и покупатели поймут, что это излишне долгосрочная инвестиция: за это время рынок может поменяться до неузнаваемости, объяснила она.
Влияние на стоимость квартир под снос будет оказывать и общее подорожание жилья в Москве. Если ставки по ипотеке будут и дальше снижаться, а спрос восстановится до докризисных показателей, рост цены в течение года может быть в пределах инфляции — около 4%, дал прогноз управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Цены на вторичное жилье также могут расти по мере развития бывших промзон, открытия новых торговых, развлекательных и образовательных центров в конкретных районах, добавил он.
Стоит ли того
Но и в домах первого этапа реновации не все квартиры будут проданы по повышенным ценам, считают опрошенные «Известиями» эксперты. Инвесторы далеко не всегда готовы платить по завышенному прайсу и продавцам приходится делать скидки, сказала Марина Толстик.
— Инвестиционная привлекательность таких квартир переоценена. Их покупка — не самая лучшая стратегия для частного инвестора, поскольку условия переселения несколько размыты, — высказал мнение Александр Галицын.
В некоторых случаях цены на квартиры в хрущевках под снос и в строящихся в том же районе домах сопоставимы, указал Андрей Колочинский. Если сроки расселения пятиэтажки и ввода новостройки совпадают, это значит, что примерно в одно и то же время инвестор получит более дорогую недвижимость. Но квартиру в хрущевке до момента расселения можно сдавать в аренду. С другой стороны, жилье в коммерческих новостройках обычно более качественное, чем в домах, построенных в рамках реновации, считает Андрей Колочинский.
Снос пятиэтажки, вошедшей в программу реновации
Чтобы вложения в хрущевку были оправданными, нужно учесть несколько факторов. Во-первых, необходимо выяснить востребованность недвижимости в районе. Во-вторых, оценить вероятную стоимость квартиры в будущем доме для расселения и потенциальный срок окупаемости инвестиций, рассказал Александр Иванов.
Чем позже дом снесут, тем он менее привлекателен для инвестирования. При этом ниже всего будут цены на «квадраты» в пятиэтажках из последней волны расселения, высказала мнение Мария Литинецкая.
— Инвесторам следует рассматривать для покупки квартиры только в домах первой волны. Причем делать ставку лучше на те объекты, рядом с которыми уже началось строительство, снос других домов и переселение их жителей — эти объекты будут вовлечены в программу раньше всех остальных в рамках первого этапа, — добавила она.
С 2017 года по программе реновации новые квартиры получили более 18 тыс. человек, еще 6 тыс. будут переселены в ближайшее время. За три года было сдано в эксплуатацию 60 домов, сейчас строится еще 172 объекта. До 2025 года планируется расселить 930 пятиэтажек, до 2029-го — более 1630, до 2033-го — свыше 1800. По еще 688 домам, которые пока не вошли в график, дорабатывается градостроительная документация. Сроки переселения из них власти обязуются сообщить жильцам до конца I квартала 2021 года.
