Не платят за квартиры: в Москве стали покупать почти вдвое меньше новостроек
Во II квартале 2020 года объем продаж квартир в новостройках массового сегмента в Москве снизился почти наполовину по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Сейчас девелоперы заключают каждый месяц 100–120 договоров долевого участия, в прошлом году — 150–170. Это привело к увеличению предложения — показатель вырос на 23%. Но спад цен рынку пока не грозит: благодаря субсидированию ипотеки спрос постепенно восстанавливается. Однако в Москве это происходит медленнее, чем в целом по России, отметили эксперты.
Падение показателей
В апреле и мае продажи квартир в новостройках рухнули: офисы девелоперов и отделения МФЦ не работали, строительство объектов было приостановлено. Во время режима самоизоляции на сделки выходили только те клиенты, которые успели выбрать себе квартиру до начала ограничений, рассказал «Известиям» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В первом полугодии 2019-го девелоперы каждый месяц заключали около 150–170 ДДУ, сейчас — 100–120, сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Существенный спад продаж новостроек массового сегмента произошел в апреле: на рынке «старой Москвы» было зарегистрировано на 44% меньше ДДУ, как относительно марта, так и по сравнению с апрелем 2019-го. В мае показатель сократился на 24% по сравнению с апрелем (на 45% в годовом выражении). В июне ситуация стала меняться в лучшую сторону — застройщики продали в полтора раза больше квартир, чем в мае, но до уровня прошлого года все равно еще далеко (–25%), рассказала Мария Литинецкая.
В целом в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2019-го в столице было заключено на 37% меньше ДДУ (29,5 тыс. против 46,5 тыс. соответственно), добавила главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
В апреле, в самый разгар карантина, начала действовать субсидированная государством ипотека под 6,5% годовых. Однако из-за ограничений и снижения доходов населения спрос стал восстанавливаться не сразу, сказала Екатерина Бережнова. И пока 2019 год по продажам не догнать, даже с помощью льготной ипотеки, считает эксперт.
— Впрочем, нужно учитывать, что в прошлом году застройщики готовились к переходу на эскроу-счета и массово скупали сами у себя квартиры до 1 июля, — напомнила Мария Литинецкая.
Девелоперы хотели продолжить строительство по старым правилам: для этого было нужно, чтобы в проекте не менее 30% квартир были уже распроданы, объяснил Андрей Колочинский.
Интересно, что в Москве продажи новостроек восстанавливаются медленнее, чем в целом по России, сказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Основная причина — более высокие цены, чем в регионах.
Падение продаж в апреле и мае не привело к снижению цен на первичку в Москве. Даже когда стройки были остановлены, квартиры дорожали из-за перехода на эскроу-счета и роста себестоимости строительства. По итогам первого полугодия средняя стоимость 1 кв. м в новостройке массового сегмента выросла на 4%, составив 180 тыс. рублей, рассказал Андрей Колочинский.
Профицита не будет
Заметное снижение спроса в сочетании с выходом на рынок трех новых проектов во II квартале привело к росту предложения в массовом сегменте на 23%, рассказала Мария Литинецкая. Однако профицит столичному рынку пока не грозит, поскольку из-за перехода на эскроу-счета и общего осложнения экономической обстановки застройщики снижают свою активность, подчеркнула она.
— Помимо этого покупатели должны понимать, что сейчас продаются наиболее доступные и ликвидные квартиры и увеличение предложения не означает автоматически расширение выбора, самые ходовые объекты скупаются очень быстро, — добавила эксперт.
В ближайшее время программа субсидирования ставок будет способствовать дополнительному разгону цен на рынке первичного жилья Москвы. По итогам года средняя стоимость «квадрата» может вырасти на 10%, высказал мнение генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев. Но в дальнейшем, на фоне явного противоречия динамики цен и доходов населения, может произойти замедление роста спроса и его стабилизация, добавил он.
Также к снижению спроса может привести завершение программы субсидированной ипотеки в ноябре (пока решение о ее продлении не принято). Тогда в 2021 году цены постепенно будут снижаться в тех регионах, где отмечался наиболее интенсивный их рост, высказал мнение Ильдар Хусаинов.
Впрочем, по словам Андрея Колочинского, сейчас делать какие бы то ни было прогнозы довольно сложно. Ожидаемая вторая волна коронавируса и последствия от введения новых ограничений могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Пока рынок поддерживает программа льготной ипотеки. Если же предприятия и производства вновь закроются, вырастет безработица, экономическая ситуация ухудшится — одна доступная ипотека уже не поможет. Девелоперы столкнутся с падением объемов продаж, и цены могут снизиться. Если же эпидемиологическая ситуация станет благоприятной и наметится экономический рост, цены на новостройки продолжат расти как минимум в пределах инфляции, считает он.
