Рантье и компромисс: когда москвичи начнут съезжать из съемных квартир
Во время самоизоляции москвичи стали отказываться от аренды квартир. Число предложений о сдаче квартиры начало постепенно расти, в то время как спрос на столичную недвижимость падает вместе с доходами горожан. По данным аналитиков центра «Циан», всего за месяц количество московских квартир, сдаваемых в аренду, выросло на 11%, но существенный рост числа новых объектов под сдачу возможен уже в июне. Первыми падение спроса ощутили на себе собственники, сдававшие недвижимость посуточно: из-за прекращения турпотока эту недвижимость теперь пытаются сдать на длительный срок с существенными скидками. Как поведет себя столичный рынок аренды недвижимости в период пандемии и ограничительных мер — в материале «Известий».
Собственник показал зубы
Наталья снимала квартиру в центре Москвы на протяжении полугода, но в планы вмешалась пандемия коронавируса. Девушка лишилась постоянного заработка в креативном агентстве и больше не может позволить себе траты на съемное жилье. О возможных трудностях в оплате жилья и планах съехать она сообщила своему арендодателю еще в марте, и он со своей стороны согласился сделать скидку около 10%.
Но спустя месяц стало понятно, что затраты на съемную квартиру стали абсолютно неподъемными в текущей ситуации. Наталья сообщила хозяину квартиры о планах съехать, но тот, в свою очередь, заявил, что по договору она не имеет права выехать из квартиры до окончания его срока действия. Он согласился пойти на «уступки» и разрешить девушке уехать немедленно на условиях, что залог за квартиру в размере месячной ренты он оставляет себе.
— На условиях арендодателя я должна съехать немедленно и оставить ему всю сумму залога. О том, что у нас действует режим самоизоляции и выходить на улицу можно только по уважительной причине, он и слышать не хочет. Я самоизолировалась за городом в 200 км от столицы вместе со всей семьей. Хозяин живет за границей, в стране, где заболевших в сто раз меньше, чем в России, и сдает квартиру вчерную, то есть не платит налоги. Пугает меня, что в мае будет еще хуже и я вспомню его слова. Ключи предлагает передать своей пожилой маме, которая находится в группе риска и не должна покидать пределов собственного дома. Когда я намекнула ему о том, что это опасно и для нее, и для моей семьи, он ответил, что я выставляю его бесчувственным монстром и он не просит меня передавать ключи кому-то в Коммунарке, — рассказала Наталья.
Закон и порядочность
По договору, который стороны заключали во время заезда, съемщик действительно должен выплатить неустойку в случае, если съезжает раньше срока. Однако в том же договоре есть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, которые арендодатель предпочитает трактовать по-своему. По его словам, форс-мажорной ситуация может быть признана только в случае объявления официального режима ЧП.
— Вернуть залог по такому договору фактически невозможно: есть определенные моменты, на которые стороны, придя к общему знаменателю, подписываются. Если в договоре указано, что арендодатель имеет право не возвращать депозит в случае досрочного расторжения договора по инициативе съемщика, то так и будет. Существуют указы мэра и президента, которые позволяют признать ситуацию форс-мажорной. Но как показывает практика, подобные письма пытаются писать и юридические лица, однако арендодатели максимум соглашаются снизить размер платы. Все они как один ссылаются на то, что в стране не введено чрезвычайное положение, а значит, обстоятельства нельзя считать форс-мажорными, — рассказала юрист Елена Бакурова.
Некоторые арендодатели начали входить в положение съемщиков, потому что на поиск нового жильца уйдет много времени, и, следовательно, квартира будет некоторое время (возможно, достаточно долго) простаивать. Довольно часто владельцы квартир разрешают арендаторам пожить последний месяц в счет депозита. Однако этот вопрос, по большей части, лежит не в юридической плоскости, а скорее зависит от порядочности собственника.
— Если этот договор не был зарегистрирован в налоговой, то фактически он не имеет юридической силы, а владелец жилья будет обязан заплатить достаточно большой штраф. Его размер будет выше суммы удержанного депозита. Любая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, и принудить человека к съему квартиры до конца срока нельзя, — добавляет юрист.
Обстоятельства расторжения должны быть прописаны в договоре. Обычно одна из сторон должна уведомить другую в установленный срок — 30 или 45 дней. Аналогичная ситуация возникает, если, например, владелец решит продать квартиру.
— Адекватные люди стараются решать такие вещи по-человечески, особенно в такой непростой ситуации, как сейчас. Если есть сомнения в договороспособности собственника в вопросе возврата залога, то нужно прислать ему уведомительное письмо о расторжении договора в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств. А дальше нужно идти в суд и доказывать, что такие обстоятельства действительно наступили, — резюмирует Бакурова.
Начало падения
Уже сейчас порядка 60% владельцев недвижимости опасаются, что их квартиросъемщики решат досрочно съехать, об этом свидетельствуют данные опроса, проведенного компанией «Инком-недвижимость». При этом, около половины опрошенных боятся, что недополучат арендную плату, а их имущество может быть повреждено. Связаны эти опасения прежде всего с невозможностью проконтролировать съемщиков в период самоизоляции. При досрочном расторжении договоров собственники будут вынуждены искать новых жильцов, что в текущей ситуации крайне затруднительно в связи с запретом на передвижения и падением уровня доходов людей.
По данным аналитиков «Циан», в настоящий момент на столичном рынке представлено порядка 33,5 тыс. объектов в долгосрочную аренду. При этом ставка долгосрочной аренды за прошедший месяц снизилась до 54,2 тыс. рублей — это на 7% ниже, чем месяц назад.
— Из-за длительного периода самоизоляции протяженностью больше месяца некоторые арендаторы съехали, особенно это касается тех, кто потерял работу. Некоторые арендаторы, приехавшие из регионов, уехали обратно на родину, где можно временно пожить у родственников или же арендовать жилье по более низкой ставке. Поэтому на рынке появилось больше вакантных площадей, — отметила в беседе с «Известиями» главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.
Кроме того, из-за резкого снижения туристического потока рантье, которые ранее ориентировались на краткосрочную аренду, сменили стратегию и стали предлагать жилье в долгосрочную аренду. По подсчетам «Циан», за прошедший месяц количество квартир в краткосрочную аренду в Москве упало на 4%, а ставка долгосрочной аренды за прошедший месяц снизилась до 54,2 тыс. рублей — это на 7% ниже, чем месяц назад. При этом даже после завершения режима самоизоляции рынку потребуется некоторое время на восстановление.
— Быстрое восстановление рынка аренды после завершения режима самоизоляции кране маловероятно. Наоборот, возможны снижение ставки до 10% и рост конкуренции. Пока же арендаторы могут проживать в квартире за счет внесенного ранее депозита, то есть реальный масштаб отказа от арендуемых квартир можно будут оценить в июне, — отмечает Кирюхина.
Аналогичной точки зрения придерживается и вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. При ухудшении экономической ситуации последствия для рынка аренды недвижимости в столице будут достаточно глобальными, а в случае снятия ограничительных мер спрос не восстановится одномоментно.
— Даже при резкой стабилизации ситуации рынок аренды жилья еще некоторое время будет проседать. Я не вижу предпосылок для того, чтобы при таком развитии событий рынок быстро пришел в прежнее состояние. Не думаю, что удастся быстро отыграть позиции на рынке аренды недвижимости. Это самый динамичный сегмент, который одновременно наиболее зависимый от изменений в экономике и реальной платежеспособности населения, — уточнил Самойлов.
Метры на сдачу
Если финансовое положение людей будет существенно ухудшаться, то они начнут сдавать квартиры, которые по тем или иным причинам ранее не сдавались. При этом отсутствие гибкости со стороны арендодателей в текущем периоде и неготовность пойти навстречу съемщику действительно могут привести к тому, что процесс поиска новых арендаторов будет небыстрым.
— Уже прослеживается некоторое количество отказов арендаторов, которое имеет тенденцию к увеличению. Стандартный подход съемщиков заключается в попытках снизить арендную ставку в связи с падением собственных доходов. Есть арендодатели, которые готовы понять съемщиков и войти в положение, но есть и те, кто отвечает отказами. Отказ влечет за собой достаточно быстрое прекращение отношений между сторонами и скорый выход объекта на рынок. В текущих условиях шансы найти новых съемщиков не очень хорошие. Это во многом зависит от заявленной цены и готовности к конструктивному диалогу. Совершенно очевидно, что активность с точки зрения спроса снижается, если говорить о городской недвижимости, — добавил Самойлов.
По его словам, рынок аренды загородной недвижимости в связи с распространением коронавируса показал внезапный рост. Но при сохранении текущих трендов в сфере городской недвижимости намечается всё более глобальное превышение предложения над спросом, считает вице-президент Российской гильдии риелторов.
— Если масштаб изменений будет глобальным, то и падение цен на квартиры тоже будет соответствующим. Тут уже хоть какую копейку урвать. Но в принципе сопротивление арендодателей будет крайне высоким, потому что чисто психологически они не готовы будут сдавать свою недвижимость существенно дешевле приемлемого для себя уровня цен. Поскольку на этом рынке много никак не связанных между собой участников, то пока критическая масса людей не начнет действовать одинаково, никакого общего снижения не наступит. В этом смысле рынок сильно разобщен, потому что он представлен физическими лицами, которые не координируют действия между собой, — пояснил Самойлов.
Причем рынок аренды элитного жилья в меньшей мере подвержен изменениям, нежели среднеценовой сегмент. Потому что в сегменте дорогой недвижимости обе стороны — и арендодатель, и съемщик, — как правило, обладают достаточной финансовой подушкой. Изменение цен в среднеценовом сегменте полностью зависит от дальнейшего развития ситуации.
