Цены на квартиры в новостройках и вторичное жилье в стране могут снизиться в среднем на 10–20% из-за кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. Самое большое падение ожидается в субъектах с невысокими доходами населения, в Москве и Санкт-Петербурге цены могут опуститься на 10–15%. Снижение спроса на квартиры ожидается уже в апреле. Если эпидемия не затянется надолго, к концу года стоимость жилья снова начнет расти, говорят эксперты.
Ценовые горки
В результате экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса, рынок недвижимости столкнется с заметным падением спроса, заявил «Известиям» президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. С такими вызовами ни отечественный, ни мировой бизнес еще не сталкивались. Во все предыдущие кризисы малые и средние компании продолжали работать, но сейчас они вынуждены закрываться, добавил он. Эта ситуация провоцирует в том числе снижение спроса на жилье. По оценкам руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, уже в апреле он упадет на 10–20%.
Чем дольше будет продолжаться пандемия и связанные с ней ограничения, тем серьезнее пострадает рынок недвижимости, добавил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
— Из-за снижения покупательной способности населения и роста безработицы очевидно, что и продавцам вторичной недвижимости, и девелоперам придется уменьшать стоимость квартир. Вероятно, цены упадут уже к лету, — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По прогнозам Ильдара Хусаинова, в регионах с традиционно низкими доходами населения и в тех субъектах, где уже было зафиксировано снижение цен (Пермский край, Волгоградская и Челябинская области), стоимость жилья в среднем упадет на 15–20%. Наиболее стабильными останутся цены в отдаленных регионах с высокими доходами населения — в Магаданской и Тюменской областях, Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском и Ненецком автономных округах. Там жилье может подешеветь в среднем на 7–8%. В Москве и Петербурге цены могут упасть на 10–15%. А в целом по России ожидается снижение стоимости жилья на 10%, считает эксперт.
По сравнению с мартом 2019 года в Волгограде цены на квартиры в среднем уже уменьшились на 16%, в Перми — на 15%, в Челябинске — на 2%. Также снижение отмечено в Рязани (–16%) и Сочи (–3,5%), отметил Ильдар Хусаинов. По информации Артема Деева, после девальвации рубля жилье подешевело в большинстве городов-миллионников, в Москве — на 2,1%.
— Это говорит о том, что продавцы пытаются реализовать квартиры как можно быстрее, не дожидаясь снижения спроса, — объяснил аналитик.
Тенденцию подтвердил директор офиса продаж «БКС Брокер» Вячеслав Абрамов. По его прогнозу, в среднем по России жилая недвижимость может подешеветь на 10%. При этом более ощутимо цены, скорее всего, упадут на рынке вторичного жилья, дисконт в некоторых случаях может достигать 20% от первоначально объявленной стоимости объекта, считает Алексей Попов. Люди, которым нужно продать квартиру срочно, будут вынуждены идти на уступки, объяснил он. Застройщики же, вероятнее всего, понизят цены за счет скидок и акций, которых практически не было в последние полгода, добавил аналитик.
К инструментам скидок и акций придется прибегнуть, если эпидемиологическая ситуация ухудшится, вырастет безработица, а темпы инфляции усилятся, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Встретимся осенью
Во время кризиса 2014–2015 годов цены на жилье снизились в среднем на 8% и еще два года колебались примерно на одном уровне, напомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— Осенью 2020-го, с наступлением нового делового сезона, при условии, если к этому времени распространение коронавируса удастся остановить, спрос начнет восстанавливаться, — спрогнозировал Андрей Колочинский.
По прогнозу Алексея Попова, в таком случае цены на жилье начнут восстанавливаться к концу этого года.
Ранее ожидалось, что в ближайшие два года из-за перехода отрасли на проектное финансирование, то есть эскроу-счета, цены на жилье повысятся на 25% — в первую очередь из-за увеличения расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Наименее финансово устойчивые застройщики в сложившейся ситуации могут обанкротиться, отметил Алексей Попов. Однако уход нестабильных компаний с рынка ожидался и без кризиса, уточнил он.
— Учитывая меры, принимаемые правительством по защите населения и бизнеса, кризис, надеюсь, завершится с небольшими потерями. Прогнозировать глобальный обвал строительного рынка и массовые банкротства застройщиков не стоит, — считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
Строительная отрасль имеет большое значение для российской экономики, власти понимают это, подчеркнул гендиректор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Например, в Минстрое объявили, что будут еженедельно следить за финансовым положением девелоперов в регионах, чтобы не допустить банкротства крупных компаний, напомнил он. Сегодня на рынке остались в основном только сильные и самообеспеченные игроки, которые извлекли уроки из прошлых кризисов. Поэтому массового банкротства застройщиков не ожидается, добавил Михаил Иванов.
В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.
В дальнейшем по всей стране могут увеличиться сроки накопления на покупку квартиры, считает Артем Деев. Сейчас в миллионниках они составляют в среднем 10–12 лет, в городах с населением до 1 млн — 15–17 лет, сказал он.
По данным Марии Литинецкой, до сих пор средней столичной семье требовалось 7,8 года, чтобы накопить на стандартную квартиру в «старой» Москве, при этом из года в год показатель практически не меняется, уточнила она.
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу 2019-го столичная семья из двух человек заработала около 1,3 млн рублей (в среднем по 74 тыс. рублей в месяц на человека) за вычетом прожиточного минимума (около 19,8 тыс. рублей в месяц на человека). Совокупный чистый доход вырос таким образом на 7% — в 2018 году он составлял 1,21 млн рублей. В IV квартале 2018 года средняя стоимость квартиры, представленной на рынке новостроек Москвы, составляла 9,67 млн рублей, а к концу 2019-го она повысилась до 10,1 млн рублей (+5%), следует из данных «Метриума».