Минстрой не видит необходимости субсидировать ипотечные ставки, заявил «Известиям» замглавы ведомства Никита Стасишин. По его словам, в 2019-м они вырастут с нынешних 9,56% до 10,5–11% годовых. Прошлый год стал рекордным для России по выдаче жилищных ссуд — объем кредитования превысил 3 трлн рублей. Рост ставок неизбежно приведет к сокращению спроса на такие займы, предупреждают эксперты. Однако механизмы субсидирования всё же могут обсуждаться, если макроэкономическая ситуация ухудшится.
Субсидий нет
В конце января министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявлял о том, что вопрос субсидирования ипотеки в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» будет обсуждаться. Однако, как сказал «Известиям» замглавы Минстроя Никита Стасишин, необходимости разрабатывать инструменты для субсидирования ипотечных ставок пока нет. Сейчас средний процент по жилищным ссудам составляет 9,56% годовых, за год он вырастет до 10,5–11%, считает замминистра. В связи с ростом ключевой ставки крупнейшие банки подняли цены жилищных кредитов на 1,5–2,5% п.п. Дальнейшая динамика показателя будет зависеть от внешних факторов и ситуации на финансовом рынке, добавил Никита Стасишин.
— При ухудшении макроэкономических показателей и их влиянии на рост ипотечной ставки, совместно с другими федеральными органами исполнительной власти такие механизмы могут обсуждаться, — подчеркнул чиновник.
Прошлый год стал рекордным для России с точки зрения развития ипотечного рынка. По данным Центробанка, общий объем выданных ссуд превысил 3 трлн рублей, граждане получили почти 1,5 млн займов. По сравнению с 2017 годом кредитование выросло на 50%. При этом средняя ставка в течение всего 2018-го снижалась и впервые в истории опустилась ниже 10% годовых.
Однако в сентябре и декабре Центробанк дважды повышал ключевую ставку, в связи с чем крупнейшие банки увеличили проценты по ипотеке. Первая волна роста пришлась на конец 2018 года, а вторая — на январь 2019-го. Согласно статистике ЦБ, в начале года средний показатель составлял 9,56% годовых — почти столько же было и в декабре. Это связано с тем, что банки выдавали ссуды, одобренные еще в 2018-м. Когда очередь дойдет до новых займов, средние показатели по рынку изменятся.
Главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович настроен спокойно: если ставки зафиксируются на уровне 10,5–11%, ипотечный спрос вряд ли испытает драматическое снижение. Граждане продолжат использовать заемные средства для удовлетворения наиболее насущных потребностей, таких как приобретение жилья.
Но есть и другой сценарий. Если в отношении России введут очередные жесткие санкции, ЦБ может снова поднять ключевую ставку для нейтрализации рисков. В этом случае банки отреагируют увеличением процентов по ипотеке. Превышение ставок уровня в 12,5% может потребовать субсидирующих мер от государства для поддержки ипотечного спроса, добавил Антон Покатович.
— По нашим оценкам, при реализации такого сценария и отсутствия субсидирующих мер объемы выдач в 2019 году могут составить порядка 1,8–2,5 трлн рублей, что будет означать спад выдач в годовом соотношении на 20–30%, — отметил эксперт.
Стимулы для роста
Ипотечная ставка будет расти в первой половине года, а во второй начнет снижаться, считает начальник управления развития ипотечных партнерских программ банка «Открытие» Дмитрий Вагабов. По его словам, многое будет зависеть от инфляции и ключевой ставки ЦБ. По мнению главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, в 2019 году проценты по ипотеке останутся достаточно стабильными — рынок реагировал на решения Центробанка, а в дополнительном повышении ключевой ставки необходимости нет. Но санкционные риски не дадут им пойти вниз. Сейчас ипотеку брать выгодно, потому что ставки находятся на минимальных уровнях, добавила Наталия Орлова.
В условиях, когда строительная отрасль должна вдвое нарастить объемы вводимого жилья и начать обеспечивать им по 5 млн семей в год, необходимо предусмотреть возможности по увеличению доступности квартир, отметил сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
— Сегодня 46% сделок по приобретению жилой недвижимости в России проходит с привлечением ипотечных кредитов. Если мы хотим выйти на заданные темпы, ставка должна быть на уровне 7%. Однако учитывая, что вслед за ключевой ставкой ЦБ ипотека вернулась на прежний рубеж в 10%, снижение ее до 9% уже бы помогло отрасли, — указал эксперт.
По его оценке, каждый новый процент заставляет около 5% потенциальных покупателей отложить крупную покупку, тогда как субсидирование ипотеки поможет обеспечить снижение ставок и удержать покупательский спрос на прежнем уровне.
Однако оказание поддержки должно быть связано не с уровнем ставки, а состоянием заемщика — есть группы населения, которые нуждаются в адресной помощи, считает Наталия Орлова.
Если на рынке новостроек не появятся дополнительные стимулы, спрос только в столичном регионе может упасть на 15%, а объем выдачи ипотеки — на 27%, полагает директор по маркетингу девелопера «А101» Дмитрий Цветов. Дмитрий Вагабов считает, что всё зависит от конечной цели субсидирования. Если использовать его как драйвер роста продаж застройщиков для увеличения числа потенциальных заемщиков, то после уровня ставок прошлого года достигнуть эффекта будет затруднительно, пояснил он.
Пока ставка не выше 11%, субсидирование экономически нецелесообразно при консервативной бюджетной политике, считает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. До этого момента спрос будет иметь тенденцию к самоподдержанию, поскольку в этом случае платеж радикально не превышает стоимость аренды в крупных городах.
В то же время на рынок жилья будут влиять и другие факторы. По прогнозу руководителя управления развития кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрея Морозова, цены на квартиры могут вырасти из-за роста НДС и изменений законодательства в сфере долевого строительства. По его мнению, возможностей для снижения рыночных ставок по ипотеке сейчас нет.