Статистика наглядно показывает, что никакие ипотечные страшилки не мешают нашим гражданам с каждым годом брать все больше и больше ипотечных кредитов. По данным Аналитического центра Русипотеки, только Сбербанк в 2011 году выдал ипотечных кредитов на 320 712 млн рублей, а в 2013-м уже вдвое больше — на 629 761 млн рублей. При этом, как констатирует Центробанк РФ, общая ипотечная просроченная задолженность россиян на конец прошлого года составляла 39 502 млн рублей. Цифры не столько впечатляющие, сколько пугающие. Кстати, почти в половине случаев долг образуется не из-за нехватки средств на его выплату, а из-за недостатка «ипотечных» знаний и совершения нескольких ключевых ошибок. «Известия» посоветовались с экспертами и выяснили, как подойти к теме ипотечного кредитования ответственно и грамотно, чтобы в результате заем успешно помог решить квартирный вопрос.
Если вы еще свободны
• Грамотно прогнозируйте свои расходы и доходы
Если при оформлении ипотеки вы делаете ставку на нестабильные доходы или имеете дополнительные долговые обязательства и пытаетесь скрыть эту информацию от банка, вы совершаете первый шаг на пути к многомиллионным долгам. Помните, что в жизни всегда может произойти незапланированное событие, например, развод, рождение ребенка или смена работы. Поэтому, несмотря на то что ваши доходы впоследствии еще раз подсчитают в банке, обязательно самостоятельно и заранее оцените все возможные риски, которые могут возникнуть при погашении задолженности по кредиту.
«Сложно говорить о том, какой должен быть уровень дохода для успешной выплаты ипотеки, — рассуждает Андрей Краснов, генеральный директор банка «Московское ипотечное агентство». — Это зависит от того, в каком районе и какую квартиру покупают. Хотя есть и достаточное количество людей с относительно небольшим уровнем дохода около 30–40 тыс. рублей в месяц на человека. Такие заемщики чаще всего присматриваются к квартирам в ближнем Подмосковье, стоимость которых начинается от 2,5–3 млн рублей. В любом случае надо реально оценивать свои силы и иметь хоть сколько-нибудь отложенных средств «на черный день». И если в Москве средний срок поиска нового места работы занимает три месяца, то на этот же срок должен быть и неприкосновенный денежный запас».
• Посоветуйтесь с юристом: узнайте максимум своих прав и возможностей
Вы должны на 100% ориентироваться в теме ипотечного кредитования и знать все инструменты, которые помогут избежать затруднительных ситуаций, связанных с невыплатами или просрочками по выплатам ежемесячных платежей. Поэтому расспросите юриста о страховании рисков, в частности о страховании от потери доходов. Имейте в виду, что в России есть механизм «омбудсмена». Заемщик должен знать, что в случае некорректного, агрессивного или необоснованного поведения со стороны банка у него всегда есть возможность обратиться к авторитетному органу, который, как третейский судья, рассудит сложившуюся ситуацию и найдет механизмы воздействия на кредитную организацию, если кредитор не прав.
Сергей Семешкин, юрист, управляющий юридической фирмы «Джей-компания», отмечает, что некоторые условия, на которых некоторые банки выдают кредит, бывают абсолютно незаконными. «Заемщика должны насторожить в первую очередь требования единовременного платежа за открытие и ведение ссудного счета, огромные, не согласующиеся с действительностью проценты за просрочку платежа, указание в договоре на конкретную страховую компанию, с которой должен быть заключен договор страхования, а также любые требования досрочной выплаты, — предостерегает Семешкин. — Также нужно обязательно обсудить с хорошим юристом сам ипотечный договор. Только тогда вы можете быть уверены, что вас не так-то просто обмануть».
• Не ведитесь на низкие ставки
Весьма привлекательные на первый взгляд условия ипотечных программ, объявленных «по суперакции», в дальнейшем могут причинить вам много беспокойств. Помните, что банки никогда не упускают своего дохода и компенсируют пониженные процентные ставки или отсутствие первоначального взноса разнообразными дополнительными комиссиями и прочими сборами.
«Минимальные ставки по ипотечному кредиту начинаются от 11% годовых, — комментирует Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ — Недвижимость». — В принципе нет ничего страшного в том, чтобы взять ипотеку и под рекордно низкие проценты. В таком случае постарайтесь досконально изучить договор и внимательно проглядеть расчет полной стоимости кредита. Посоветуйтесь с юристом. Если вам все понятно и вопросов нет — то почему бы и не взять ипотеку на выгодных условиях?»
Если вы берете или уже взяли ипотеку
• Избавьтесь от завышенных ожиданий
Не стоит надеяться, что вы сумеете быстро подобрать квартиру, которая вас полностью устроит. Варианты, предлагаемые по ипотеке, как правило, хуже, чем другие. Хорошие квартиры риелторы предпочитают продавать сразу, не ввязываясь в ипотечные хлопоты. Не рассчитывайте и на дешевизну: приобрести квартиру, к примеру, в древней пятиэтажке у вас вряд ли получится: на это не согласится банк, которому снос дома создаст массу дополнительных проблем с переоформлением кредита.
«Ответ на вопрос о том, какое жилье лучше выбрать: вторичное или первичное, — зависит от пожеланий конкретного заемщика, — комментирует Михаил Доронкин, заместитель руководителя отдела по банковским рейтингам «Эксперт РА». — Рисков и неудобств меньше, конечно, в ситуации с вторичным жильем, но оно и стоит дороже. Вам не приходится беспокоиться о риске недостроя или просадке фундамента, дом уже давно заселен, и вам не придется жить первые годы в атмосфере всеобщего ремонта, когда повсюду пахнет краской и кто-то постоянно сверлит стены. С другой стороны — в случае со вторичным жильем нужно обязательно попросить надежного риелтора проверить историю квартиры и наличие у нее еще каких-то хозяев. Еще один оптимальный вариант — покупать первичное жилье, но на этапе завершения».
• Не берите ипотеку под залог жилья
Ситуация, в которой в случае каких-то проблем у вас есть все шансы в прямом смысле слова остаться без последних штанов, потому что банк отберет все. Здесь даже не нужно лишних объяснений: просто не ввязывайтесь в авантюру, которая очень часто оставляет людей без крыши над головой.
«Если у вас есть единственная квартира и вы в ней пока живете, ни в коем случае не закладывайте ее, — советует Михаил Доронкин. — Ипотека под залог жилья оправданна только тогда, когда квартира вам особо не нужна и вы ее собирались продавать. Но в любом случае такой залог — самый крайний случай из возможных».
• Соблюдайте сроки выплат
Заключив ипотечный договор с банком, вы приняли определенные обязательства, которые теперь следует выполнять точно в оговоренное время. Старайтесь производить платежи по кредиту вовремя, ведь за каждый день просрочки обычно начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задержанной выплаты. А три задержки на несколько дней в течение года уже могут спровоцировать банк потребовать досрочное погашение всего займа.
Поэтому важно изначально определить такое соотношение размеров платежа и дохода, при котором вы сможете успешно платить по кредиту и поддерживать нормальный уровень жизни. Как правило, размер кредита не должен превышать 45% от суммы ежемесячного дохода.
«Правило номер один — всегда внимательно читайте договор, в нем все написано, — советует Олег Стволинский, бывший заместитель генерального директора Агентства ипотечного жилищного страхования. — Имейте в виду, что просрочка до семи дней считается технической, поэтому если вы не успели положить деньги на счет «день в день» — ничего страшного».
Если у вас уже есть задолженность
• Не бездействуйте, если ваша финансовая ситуация ухудшилась
Даже если вы оказались в ситуации, когда больше нет средств на погашение ипотеки, не стоит избегать контакта с кредитором. Клиент при наличии уважительных причин всегда может договориться с банком о наиболее выгодных условиях продолжения выплаты долга. Бездеятельность в этом случае приведет только к худшим последствиям. Банк, со своей стороны, не будет торопиться с обращением в суд, начисляя при этом пени и штрафы. В результате ваше бездействие обернется тем, что вы станете банкротом. Задумайтесь, всего лишь за два месяца задолженность увеличивается в размере месячного дохода.
«Расскажите о своих проблемах банку, и он постарается облегчить выплату ипотеки, — советует Владимир Лопатин, генеральный директор Центра управления ипотечной задолженностью. — Если вы потеряли работу и вынуждены 3–6 месяцев ее искать, то банк предложит «кредитные каникулы». Если же ваша финансовая ситуация просто ухудшилась на очень длительный срок, то банк предложит реструктуризацию. Это может быть, например, удлинение срока действия договора и уменьшение ежемесячных платежей. Однако нужно понимать, что банк пойдет навстречу, если это позволяет ваш возраст и если вы изначально не брали ипотеку на максимально возможный срок. В самом крайнем случае можно договориться с банком о добровольной продаже квартиры до суда. Что это дает? Вы сможете вернуть часть денег, при этом через суд вы не получите уже ничего».
• Не скрывайтесь от банка
Половина граждан, столкнувшись с отсутствием средств на погашение ипотеки, начинают избегать контактов с кредитором: выключают свой телефон и скрываются, чем усугубляют и без того непростую ситуацию. Помните, что банки к ипотечным заемщикам относятся очень трепетно, поэтому до суда и отнятия купленной квартиры дело доходит нечасто. Объясняется это, конечно, не альтруизмом банкиров, а скорее их нежеланием возиться с кредитным жилищем: уж больно хлопотное дело, и далеко не факт, что вырученной от продажи суммы хватит, чтобы окупить долг вместе с процентами и штрафами.
«Никто не сможет скрываться до бесконечности, — комментирует Владимир Лопатин. — Не вы первые и не вы последние, поэтому у банка есть много средств воздействия. Помните, что банк не может списать ипотечный долг как неликвидный — потом он попросту не оберется проблем с Центробанком и налоговой инспекцией. У банка есть законное право решить вопрос о погашении задолженности в суде без присутствия недобросовестного заемщика. Кстати, по статистике около 80–90% таких ответчиков не являются на судебные разбирательства. Если же вы не пришли один раз, потом — другой, на третий раз суд точно все решит без вас. В таком случае объект жилой недвижимости будет выставлен на продажу на торги или, если на торгах не найдется покупателя, перейдет в собственность банка. Вы же в итоге останетесь и без жилья, и с долгом».