Средняя стоимость ипотечного кредита перевалила за отметку в 30% у топ-10 участников рынка, выяснили «Известия». Это — реакция на рекордный рост ключевой ставки (до 21%) в октябре и ожидание по дальнейшему ужесточению политики ЦБ в декабре. Теперь переплата за весь срок жилищного кредита может оказаться семикратной, а ежемесячный платеж на жилье в крупных городах легко достигает 150–300 тыс. рублей. Ипотека стала недоступной для большей части россиян, уверены эксперты. Выдачи сохраняются разве что по льготным программам, но перебои с ними временно «заморозили» рынок. Приведет ли это к снижению цен на недвижимость в 2025-м — в материале «Известий».
Средняя стоимость ипотеки в крупнейших банках
Полная стоимость ипотечного кредита (ПСК) в среднем достигла 30,17%, следует из данных на сайтах топ-10 участников рынка. «Известия» их изучили. Показатель включает в себя все расходы, которые заемщик выплачивает за период кредитования. Помимо ставки это, как правило, еще и стоимость страховок и комиссий — за обслуживание, ведение счетов заемщика, выпуск карт, другие дополнительные услуги.
Средняя ипотечная ПСК выросла почти на 1 п.п. после увеличения ключевой до 21% по итогам заседания ЦБ 25 октября. Кроме того, рынок ожидает, что в декабре ее снова поднимут.
Минимальный порог стоимости ипотеки вырос на 1,3 п.п. за месяц — до 27,5%, следует из данных на сайтах банков. У половины участников рынка из топ-10 показатель начинается от 28%. При этом верхняя граница ПСК сейчас в среднем составляет 33,4%.
Уровень ипотечных ставок в 30% — по сути заградительный, констатировал экономист Андрей Бархота. По его словам, за последние три года размер ежемесячного платежа с учетом роста ключевой и удорожания жилья вырос примерно в четыре раза. Из-за этого новая недвижимость недоступна для заемщиков со средним доходом.
Переплата по ипотечному кредиту на сумму 10 млн рублей (с учетом первоначального взноса в 2 млн) на срок 25 лет с ПСК 30% составит 65 млн рублей. То есть итоговая сумма (долг плюс проценты), которую выплатит заемщик, будет превышать стоимость жилья в 7,5 раз.
Из-за таких условий банки столкнулись с падением рыночных показателей выдачи ипотеки в октябре — в ВТБ они снизились на четверть по сравнению с предыдущим месяцем. Крупнейший участник рынка — Сбер — в прошлом месяце зафиксировал снижение выдачи жилищных кредитов на 7,6%, сообщили в пресс-службе «Домклика». То есть рынок был под давлением еще до повышения ключевой ставки 25 октября.
Сейчас рынок ипотеки заморожен непосильными ставками по рыночным программам, констатировал управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Отрасль поддерживают лишь льготные программы, на которые приходится значительная часть выдач — но банки снова столкнулись с дефицитом лимитов по ним, добавил он. При этом перспективы поддержки из бюджета неочевидны, ведь для Минфина затруднительно субсидировать льготные ставки при ключевой в 21%.
Банки сейчас вынуждены активно увеличивать ставки по кредитам, поскольку стоимость их фондирования растет вместе с ключевой, пояснил представитель Абсолют Банка Виталий Костюкевич. По его словам, финансовые организации не могут предоставлять кредиты по ставке ниже доходностей, которые они предоставляют по вкладам.
При этом на рынке депозитов конкуренция обострилась — ранее «Известия» сообщали, что ставки по вкладам на срок более года достигли 18–23%. Помимо того, отдельные участники предлагают доходность вплоть до 30% для небольших депозитов.
Как банки ужесточают выдачи ипотеки
Из-за роста ПСК повысится сумма дохода заемщика, которая нужна для одобрения кредита, рассказал аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
В результате приток заявок на оформление ипотеки сильно снизится, отметил Андрей Бархота. Ежемесячные платежи по кредитам на покупку квартир в крупных городах легко могут достигать 150–300 тыс. рублей, что неприемлемо для большей части населения.
Доступность ипотеки в 2024 году сократилась примерно вдвое на фоне роста цен на жилье и ужесточения политики ЦБ, отметил Владимир Чернов. Помимо того, в большинстве банков из топ-10 первоначальный взнос вырос до минимум половины от суммы кредита.
Участники рынка скорее всего продолжат снижать для себя риски по рыночной ипотеке за счет ужесточения требований к заемщикам, добавил Владимир Чернов. По его словам, размер первоначального взноса вряд ли вырастет, но банки могут перестать выдавать жилищные займы клиентам с хоть какой-то долговой нагрузкой (например, даже если у них есть потребзайм или кредитка).
Помимо того, финансовые организации могут начать активнее навязывать дополнительные услуги, без которых вероятность одобрения ипотеки упадет в разы, добавил Владимир Чернов.
При этом рынок недвижимости сохранит зависимость от льготной ипотеки, заключил Андрей Бархота.
Что будет с ценами на жилье в 2025 году
Уже в I квартале 2025-го снижение цен на вторичном рынке жилья может достигнуть 4–8%, считает Андрей Бархота. Цены на новостройки в это время будут стагнировать.
Однако это справедливо не для всех продавцов готовой недвижимости, добавил Владимир Чернов. Многие участники рынка предпочтут не снижать цены, а просто временно отказаться от продажи квартир, пока ставка ЦБ вновь не опустится до приемлемых значений.
Сейчас россиянам стоит отложить покупку готового жилья не менее чем на полгода, ведь раньше этого срока ЦБ с большой вероятностью не станет снижать ключевую, считает аналитик Алексей Кричевский. По его словам, сумму для первоначального взноса в это время логично будет положить на банковский вклад с рекордными доходностями.
Ставки по ипотеке в ближайшее время продолжат расти, если в декабре ЦБ еще раз повысит ключевую, отметил Владимир Чернов. По его словам, она может увеличиться до 23%, после чего банки вновь будут корректировать условия по всей линейке продуктов. На этом фоне рыночная ипотека станет доступной не ранее конца 2025-го – начала 2026 года.
По оценке Юрия Беликова из «Эксперт РА», рынок начнет восстанавливаться, только когда ключевая опустится до 15% — это произойдет не ранее, чем через полтора года.