Банк России видит охлаждение на рынке после завершения массовой льготной ипотеки. Однако темпы выдачи семейной ипотеки восстановились, сообщила журналистам глава регулятора Эльвира Набиуллина. Как будет развиваться ипотечный рынок в обозримой перспективе — в материале «Известий».
Изменение цен
По итогам 2024 года будет выдано порядка 1,4–1,5 млн ипотечных кредитов на 5 трлн рублей, что сопоставимо с уровнем 2022 года, рассказали «Известиям» в аналитическом центре «Дом.РФ». Такие же показатели ожидаются и в следующем году при условии сохранения прогноза ЦБ по снижению ключевой ставки.
«После завершения действия льготной ипотеки на новостройки доля госпрограмм в общей структуре выдачи жилищных кредитов начинает снижаться. В то же время выдача ипотеки по рыночным программам в количественном выражении опережает прогнозные значения: популярными у населения остаются кредиты на небольшие суммы в основном для улучшения жилищных условий при продаже старой квартиры. Такой тренд продолжится, пока действуют высокие ставки», — отметили в финансовом институте развития.
На фоне высоких ставок в экономике, а также снижения спроса на жилье, по оценке «Дом.РФ», цены на новостройки стабилизируются примерно на уровне инфляции или чуть ниже, то есть в реальном выражении практически не изменятся. Вместе с тем стоимость жилья на вторичном рынке может даже немного снизиться и в номинальном выражении.
Ситуация на рынке недвижимости
Сейчас строительная отрасль функционирует на основе рыночных принципов и характеризуется высоким уровнем конкуренции среди застройщиков, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минстроя. В последние пять лет благодаря реализованным мерам по переходу на эскроу-счета, а также государственной поддержке спроса и предложения она демонстрировала высокие результаты, несмотря на непростую ситуацию в экономике.
«Застройщики не только не сбавляли темпы строительства по текущим проектам, но и запускали новые. Так, за 2023 год запуски достигли рекордного уровня в 48 млн кв. м, за девять месяцев 2024 года — 35 млн кв. м, +10% к девяти месяцам 2023-го. По состоянию на 01.10.2024 в рамках 214-ФЗ строится 117,8 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 10% выше допандемического уровня. Кроме этого, наибольший объем ввода МКД, исторически, приходится на последний квартал года. А на рост вводов по ИЖС влияют меры государственной поддержки, а также программа социальной газификации дачная амнистия», — сообщили в ведомстве.
В 2024 году, по данным министерства, застройщики активно выводили на рынок новые проекты: за девять месяцев запущено 35,2 млн кв. м, что на 10% выше уровня 2023-го. В этих условиях основной объем нераспроданного жилья приходится на проекты со сроками ввода в 2026 году и позднее. В настоящее время соотношение распроданности и стройготовности в указанных проектах превышает целевой уровень в 70%.
Спад активности
Учитывая текущие макроэкономические условия и политику ЦБ, можно ожидать дальнейшее уменьшение активности на ипотечном рынке, считает преподаватель кафедры экономики и финансов филиала Президентской Академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.
— С ростом ставок на ипотеку платежеспособность покупателей снижается. Это может вызывать замедление роста цен на новое жилье или даже их снижение. На вторичном рынке аналогичные процессы также могут привести к уменьшению цен, однако более медленными темпами, так как владельцы могут ожидать улучшения ситуации, чтобы не потерять в деньгах, — сказала «Известиям» эксперт.
При этом сочетание высокой процентной ставки и охлаждения на ипотечном рынке может создать ситуацию длящейся неопределенности на рынке жилья, и его развитие будет во многом зависеть от экономической политики, в частности, от программ поддержки.
Согласно открытым данным портала «Домклик», средняя стоимость квадратного метра в новостройках — 256 157 рублей (сюда входят и квартиры в строящихся домах, и уже готовые квартиры от застройщиков), отметила Екатерина Подольская. Большей популярностью для аренды пользуются студии и однокомнатные квартиры (средняя площадь 30 кв. м) — стоимость такого жилья составляет 7 684 710 рублей.
— Рассчитаем платежи по кредиту на такую квартиру. Если стоимость квартиры равна около 7,68 млн рублей, то первоначальный взнос — около 1,5 млн рублей (20,3%). Срок кредита — 30 лет. С учетом страхования жизни и здоровья, базовая ставка (21,8%), платеж составит 113 471 рубль. В случае семейной ипотеки (6%) — 36 744 рубля, — подсчитала Екатерина Подольская.
Высокие платежи по базовым ставкам, ограничения по семейной и IT-ипотеке привели к тому, что всё больше людей выбирают аренду. Это, в свою очередь, увеличивает спрос на арендуемое жилье и, как следствие, повышает ставки.
В IV квартале по сравнению с предыдущим ожидается некоторое повышение спроса на ипотеку из-за адаптации рынка к новым реалиям, сказала «Известиям» старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Объем совокупных выдач в октябре – декабре прогнозируется на уровне 1,1–1,2 трлн рублей. При этом по итогам 2024 года рост ипотечного кредитного портфеля, по ожиданиям экспертов, составит 10,5–12,5%. Высокая рыночная ставка способствует развитию рынка покупателя, так как спрос снижается и продавцы всё охотнее соглашаются на скидки.
— Сейчас сложно дать прогноз, но в случае реалистичного сценария можно ждать повышения рыночных ставок по ипотеке до 23%, а пессимистичного — до 25% (сейчас ставки немного превышают 20%). Этот уровень неподъемен для большинства граждан, что может привести к тому что они будут брать кредиты не на полную стоимость квартиры, а на небольшие суммы (до 3 млн рублей) для покупки новой квартиры с продажей собственного жилья, — заявил «Известиям» доцент кафедры банковского дела и предпринимательства Государственного университета управления Олег Акимов.
Перспективным выглядит сегмент ипотечных жилищных кредитов на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), считает эксперт. Доля подобных кредитов заметно выросла за последние месяцы.
Ранее Эльвира Набиуллина указала на изменение обстановки на ипотечном рынке.
«Мы видим охлаждение на рынке ипотеки после отмены массовой льготной ипотеки. Но видим, что семейная ипотека после некоторого провала в середине лета, когда уточнялись ее параметры, достаточно быстро восстановилась. Сейчас динамика выдач семейной ипотеки даже соответствует I кварталу этого года. Темпы выдачи ипотеки становятся более сбалансированными. Но мы ожидаем, что по этому году темпы роста в целом могут быть даже выше того прогнозного диапазона, который мы закладывали как оценку сбалансированных темпов. То есть, может быть, даже больше 12%», — сказала глава Банка России.
«Известия» направили запросы в ЦБ и Минфин, на момент публикации ответы получены не были.