Приватизация гражданами квартир в России привела к неповоротливости функционирования жилищного хозяйства. И уже сегодня для модернизации систем коммунальной инфраструктуры следует вернуться к показавшему свою действенность механизму обусловленного финансирования, когда регионы не просто получают деньги, а проводят для этого еще и определенные преобразования в отрасли. В качестве инструмента финансирования целесообразно использовать заемные средства из Фонда национального благосостояния. Об этом и многом другом рассказал в интервью «Известиям» председатель Общественного совета при Минстрое России, глава попечительского совета Фонда развития территорий, экс-премьер-министр РФ Сергей Степашин.
Сложные проблемы
— Общественному совету при Минстрое только что исполнилось 10 лет. Что удалось сдвинуть с мертвой точки за эти годы и что планируется сделать еще?
— Общественный совет Минстроя (ОС) — особый институт, задачи которому, по сути, поставил президент Владимир Путин: «Как при федеральных, так и при региональных органах исполнительной власти необходимо создавать общественные советы. Самое главное, они не должны быть формальным придатком и декоративной структурой, а призваны выступать в роли экспертов, а порой и конструктивных оппонентов ведомств, быть активными участниками системы противодействия коррупции». Именно эти направления работы стали ключевыми для нас, а их системное решение вывело совет в лидеры рейтинга среди всех общественных советов при федеральных министерствах.
Сейчас у нас на руках много наработок, и нам нужно добиться, чтобы они были приняты регулятором отрасли и правительством. Все наши предложения, проекты имеют понятную цель — решение образовавшихся проблем в отрасли. Например, нашими специалистами было выработано 85 предложений по мерам поддержки отрасли строительства и ЖКХ для компенсации санкционного давления на Россию, более полусотни из них рассмотрено и принято правительством.
Комиссии нашего совета, а они работают по 18 направлениям, дают предложения, которые имеют практическую ценность. Так, комиссией по ЖКХ создана целая концепция системы регулирования деятельности по управлению МКД, предложены система перехода на СРО и подходы по повышению адресности социальной помощи населению и субсидий за ЖКУ. Кстати говоря, комиссия по ИЖС вообще первой вывела тему развития индивидуального жилья на уровень государственных решений. Именно на этой площадке родились идеи вывода условий покупки ИЖС на уровень МКД. А это и ипотека, и эскроу, и комплексное развитие территорий. Предложения Общественного совета в этом направлении были учтены в Стратегии развития отрасли до 2030 года.
Комиссия по благоустройству провела исследование качества эксплуатации детских площадок с привлечением Детского совета, а у нас есть и такой в рамках проекта по профориентации «Я — строитель будущего!» (ЯСБ), результаты легли в основу новых методических рекомендаций по безопасной эксплуатации этих объектов. Кстати, мы с партнерами придумали цифровую платформу, на которой все школьники, которым интересно строительство, могут пройти тест «Цифровое ГТО» и при высоких результатах получить дополнительные баллы к ЕГЭ при поступлении в Московский государственный строительный университет.
— Как решить назревшую проблему по обязательствам государства в области жилищного обеспечения, что здесь может предложить ОС Минстроя?
— У государства действительно накопилось много обязательств по жилищному обеспечению граждан. Например, 2 млн семей стоят в очереди на получение жилья, а еще 560 тыс. граждан ждут переселения из аварийного жилищного фонда. В последние годы остро встала проблема обеспечения жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Эти проблемы постепенно решаются, в том числе с федеральной поддержкой, но, к сожалению, не так быстро, как хотелось бы. Жизнь расставляет свои акценты.
Традиционно главный ограничитель тут — лимит бюджетных возможностей. В связи с этим, к примеру, для решения задачи ликвидации аварийного жилья начали реализовывать проекты комплексного развития территорий за счет средств частных инвесторов. Некоторые регионы предусмотрели также правила о предоставлении в рамках таких проектов КРТ жилых помещений очередникам по нормам обеспечения жильем (всего девять регионов, в том числе Республика Татарстан, Нижегородская и Свердловская области, Пермский край и др.). К слову, такой же подход реализуется и в Москве в рамках программы реновации.
Что же касается очередников на улучшение жилищных условий в целом, то следует заметить, что не все из них являются малоимущими. Полагаю, что таким очередникам можно было бы уже сегодня предложить частичную субсидию на приобретение жилья вместо ожидания десятилетиями полностью бесплатного жилья.
— Реально ли наконец покончить с проблемами в области ЖКХ?
— Сложно решаются вопросы повышения энергоэффективности существующего жилья. Убежден, что следует от частичного капитального ремонта переходить к модернизации с повышением класса энергоэффективности МКД. Для этого требуются господдержка и привлечение кредитных ресурсов в жилищный сектор.
Правительством РФ запланировано выделить около 4,5 трлн рублей на модернизацию коммунальной инфраструктуры, что позволит улучшить условия жизни порядка 20 млн человек, построить и модернизировать примерно 2 тыс. объектов водоснабжения и реализовать многие другие мероприятия.
Еще один больной вопрос — оздоровление экономики организаций коммунального комплекса и жилищного хозяйства. Пора перестать списывать всё на неэффективных управленцев, дефицит бюджетов и прочее. Сейчас требуется пересмотр правил установления тарифов ресурсоснабжающих организаций в условиях сложившегося сверхнормативного износа объектов и систем коммунального комплекса страны.
Наши эксперты считают, что речь могла бы идти о дифференциации тарифов по группам потребителей: население, организации бюджетной сферы, промышленные и прочие предприятия и организации. Решение может быть и на основе единого тарифа, но тогда потребуется основательно пересмотреть систему субсидирования граждан при оплате жилья и коммунальных услуг для усиления защиты отдельных категорий от чувствительного повышения платы.
Кроме того, возможно, пора вернуться к показавшему свою действенность механизму обусловленного финансирования, когда регионы не просто получают деньги, а проводят для этого еще и определенные преобразования в отрасли. В качестве инструмента финансирования можно было бы использовать заемные средства за счет Фонда национального благосостояния на большой период и под минимальный процент и субсидирование в соотношении, например, 60% на 40%, где второе — это средства региональных бюджетов или концессионера. Мы обсудим эту идею с Минстроем.
«Субсидий на ЖКУ все меньше»
— Управление МКД — отдельная головная боль. Как наиболее оптимально управлять МКД сегодня? Чего пока не хватает?
— Надо признать, что структура собственности, сложившаяся в результате приватизации многоквартирного жилья, повлекла необходимость создания новых институтов: собрание собственников, управляющие организации, ТСЖ, государственные жилищные инспекции, лицензионные комиссии и так далее. Это усложнило, сделало неповоротливым функционирование жилищного хозяйства. Аналогов подобной структуры в мире нет, там — домовладельцы, у нас — квартировладельцы с правами принятия коллективных решений за МКД. При этом упор был сделан на частные управляющие организации в рамках доктрины снижения участия государства в управлении экономикой.
Скажу, что рынок в этой сфере давался очень нелегко: мы проходили и «двойные платежки», и рейдерские захваты объектов управления МКД, и увод платежей граждан, и пропажу технической документации при смене УК, и другие фокусы управляющих организаций. Всякий раз вносились изменения в действующее законодательство, направленные на исключение негативных проявлений. Сейчас обсуждается вопрос о замене лицензирования управляющих компаний на саморегулирование.
Наша комиссия по ЖКХ полагает, что профессиональное сообщество лучше чиновников перекроет доступ к управлению МКД непрофессиональным, недобросовестным управленцам. В то же время, как показала практика, муниципальные унитарные управляющие организации не уступают, а порой превосходят по эффективности частные УК. При этом за ними местная администрация, которая призвана обеспечить жизнедеятельность поселения. Кстати, например, в Москве управление жильем (за исключением ТСЖ) осуществляет Государственное бюджетное учреждение «Жилищник».
Хорошо бы проработать и опыт регионов. Если решение повышает управляемость в жилищном хозяйстве, снижает бюрократические барьеры и нормы, оно должно приниматься и тиражироваться, независимо от «рыночности», конкурентности и прочих догматов.
— Как вы относитесь к идее введения прогрессивной шкалы тарифов ЖКУ: бедным платить меньше, богатым — больше. Согласитесь, что здесь уравниловки быть не может. Платежеспособность у всех разная...
— Рост тарифов, к сожалению, неизбежен, пока есть инфляция, вопрос, на сколько. Законодательно рост платы населения ограничивается принятием индекса роста платы. Это во-первых. А во-вторых, с конца 1990-х годов в РФ создана система субсидирования малоимущих граждан при оплате жилья и коммунальных услуг. По данным за 2022 год, такой субсидией воспользовались 2,43 млн семей, которые получили поддержку в сумме 65,24 млрд рублей; средний размер субсидии 1775 рублей в месяц на семью. Этот инструмент имеет значительный потенциал в случае ощутимого роста платы, поэтому введение прогрессивной шкалы тарифов не требуется.
Правда, сегодня количество субсидий на ЖКУ всё меньше и меньше (сейчас за такой субсидией обращаются порядка 3,6% населения), а при этом на компенсацию выпадающих доходов организаций из бюджетов выделяются огромные деньги. Поэтому мне представляется, что наконец пришло время поработать в направлении корректировки системы социальной поддержки.
Катастройка
— Очень часто слышны жалобы на использование фальсификата на стройках. Архитекторы, девелоперы, застройщики говорят, что одной маркировкой дело не исправить. А ведь фальсификат при строительстве особо высоких зданий опасен для жизни...
— Статистика по количеству фальсифицированной строительной продукции действительно удручающая. Мы постоянно мониторим этот вопрос через нашу Комиссию по стройматериалам. Если говорить о рынке строительной продукции в целом, то доля фальсификата и контрафакта оценивается в районе 25%. По отдельным группам строительной продукции эти показатели несколько различаются. Так, в сегментах полимерных труб для сетей газо- и водоснабжения доля фальсификата варьируется от 10 до 20%, а электротехники — аж 50–60%...
Как показывает опыт работы нашей комиссии по стройматериалам и Ассоциации НОПСМ, борьба с фальсификатом строительных материалов будет успешной тогда, когда у него не будет спроса на рынке. Тут сработает известный закон экономики: нет спроса, нет и предложения. Реализация и использование фальсифицированных стройматериалов уже сейчас предусматривает административную и уголовную ответственность, но реальных фактов привлечения к ней, по правде говоря, не так много. К сожалению, ответственность недобросовестных строителей наступает, когда уже случилось непоправимое и пострадали люди...
— Травмоопасная тема — устаревающий парк лифтов в РФ. Я слышал, что у ОС есть свой проект ускоренной их замены. Что он собой представляет?
— По данным министерства, всего в жилом фонде страны 545 тыс. лифтов, из них 78,4 тыс. выработали нормативный срок службы 25 лет и подлежат замене. В настоящее время в домах со старыми лифтами, требующими замены, проживает более 10 млн россиян. Президент России уже поручил правительству подготовить предложения по замене и модернизации лифтов в многоквартирных домах и по определению источников ее финансирования, включая внебюджетные.
У нас в совете работает Комиссия по лифтовому хозяйству, она разработала в 2017 году проект ускоренной замены лифтов. Который сегодня при поддержке министерства идет по всей стране.
Сейчас мы разработали новый пакет предложений, которые направлены в правительство для рассмотрения. Это тоже ускоренная замена, но уже в многоквартирных домах со спецсчетами за счет использования средств собственников помещений, внебюджетных источников финансирования и мер господдержки.
Справка «Известий»На специальном счете жители многоквартирных домов могут накапливать средства для капитального ремонта своего дома. Он пополняется благодаря обязательным ежемесячным взносам жителей (в квитанции за ЖКХ).
По нашим данным, замена 38,4 тыс. лифтов, например, на специальных счетах потребует финансирования в общем объеме 130 млрд рублей. Хочу предложить следующие пропорции источников финансирования: 20% (26 млрд рублей) — субсидия федерального бюджета, 10% (13 млрд рублей) — субсидия регионального и муниципальных бюджетов, 20% (26 млрд рублей) — накопления на специальном счете (средства собственников), 50% (65 млрд рублей) — внебюджетные средства (возвращаются в течение пяти-семи лет за счет ежемесячных платежей собственников на капитальный ремонт).
Хочу обратить внимание, что непринятие мер стимулирования замены лифтов в МКД со специальными счетами вынудит органы публичной власти субъектов РФ изменять способ накопления на специальных счетах, переводить все дома на счета региональных фондов капитального ремонта и изыскивать оперативные способы выделения бюджетных средств для замены всех лифтов, что приведет к значительной дополнительной нагрузке на региональные бюджеты вследствие субсидиарной ответственности за результаты деятельности фондов.
Уверен, что немаловажной с точки зрения обеспечения безопасности проживания граждан в городской среде является необходимость ускоренной замены лифтов на объектах социальной инфраструктуры (здравоохранение, образование, культура). Надо отметить, что особенно остро проблема старых лифтов стоит в региональных больницах и поликлиниках.
Общественный совет при Минстрое России считает, что эффективное решение этой задачи возможно за счет использования при бюджетных закупках в соответствии с положениями ч. 16 ст. 34 Закона «О контрактной системе...» «контрактов жизненного цикла» (КЖЦ), включающих проектирование, поставку, монтаж и сервис в течение срока эксплуатации лифтового оборудования, что обеспечит длительную рассрочку оплаты для заказчиков и качественную безаварийную работу лифтов в соответствии с заданными требованиями.
Ипотека и доступное жилье
— Ипотека постепенно схлопывается. Эксперты считают, что ее доступность лишь отчасти способна решить проблему оживления демографии. При этом арктическая ипотека вряд ли сможет заставить поехать людей в регионы с суровым климатом.
— В свете этого считаю чрезвычайно важным развивать сектор арендного жилья, который у нас пока практически отсутствует, за исключением программ ДОМ.РФ, которые, в том числе по поручению президента страны, реализуются на Дальнем Востоке. Арендное жилье могло бы быть решением проблемы и для северных территорий, и для других регионов, где требуются трудовые ресурсы для реализации крупных проектов.
Особо важно развивать некоммерческую аренду жилья, которое могли бы снимать на длительный срок люди с невысокими доходами, которым недоступна ипотека. Однако создание такого доступного жилья невозможно без бюджетной поддержки.
— Есть информация, что ОС хочет предложить давать ипотечные кредиты на ИЖС. Это, конечно, может многое изменить. Как вы относитесь к идее применить эскроу-счета к ИЖС?
— Мы много лет этот вопрос будировали. Привлекательность ИЖС для населения по сравнению с квартирой в многоквартирном доме существенно увеличилась за последние 20 лет. Например, в 2002–2023 годах ввод объектов ИЖС увеличился более чем в четыре раза, а многоквартирных домов — в 2,6 раза. При этом доля объектов ИЖС об общего ввода жилья в 2023 году составила 54%. Развитие кредитования ИЖС — очень сложная задача, потому что банкам-кредиторам сложно оценить ликвидность таких объектов для предоставления кредитов под залог земельных участков и таких объектов.
В последние пару лет кредиты на ИЖС по льготным программам стали более доступны. Также постепенно расширялись случаи ИЖС, на которые можно получить льготный кредит. Сейчас для дальнейшего развития ИЖС подготовлен и принят в первом чтении законопроект, предусматривающий новую модель: подрядной организации предоставляется строительный кредит, а гражданин — заказчик строительства индивидуального дома блокирует средства в оплату договора подряда на счете эскроу. Эта модель очень хорошо зарекомендовала себя в долевом строительстве многоквартирных домов. Надо будет посмотреть, как она будет работать при ИЖС.
В целом же дальнейшее развитие ипотечного кредитования ИЖС будет зависеть от доступных условий таких кредитов. Однако судьба льготного кредитования после 1 июля пока остается неопределенной.
Про аварийное жилье
— Качество жилья, в которое переселяют из аварийных домов, не всегда бывает лучше прежнего. При этом получить другое, новое — задача не из легких. И хуже всего то, что сталкиваются с этой проблемой и сироты. Какие у ОС есть решения по этому поводу?
— У нас есть комиссия по вопросам обеспечения жильем детей-сирот. И всегда ее заседания проходят с представителями Минстроя, прокуратуры, СК и регионов. Поверьте, предоставление некачественного жилья не единственная больная проблема, ведь иногда его вообще не дают. Так вот, по статистике министерства, на 1 января 2024 года в списке подлежащих обеспечению жилыми помещениями состояли 187 109 детей-сирот, которые достигли возраста 18 лет. В 2023 году жилые помещения получили около 26 тысяч. детей-сирот. Они получают квартиры и в новостройках, и во вторичном фонде — это примерно треть всех сирот. Еженедельно появляется информация в СМИ со ссылкой на правоохранительные органы о том, что в том или иной субъекте РФ сироте предоставили жилое помещение, которое оказалось непригодным для проживания. Наша комиссия периодически рассматривает такие случаи, в том числе с разбором конкретных адресов и персоналий.
На последнем заседании 2 мая говорили, что в Следственный комитет поступило в 2023 году 625 сообщений о нарушении прав детей-сирот по обеспечению жильем. 264 — это непредставление жилья, предоставление некачественного жилья — 164. Возбуждено 26 уголовных дел, зафиксировано 59 эпизодов нарушений при вводе в эксплуатацию, 66 сиротам по суду заменили квартиры. В суд направлено 86 уголовных дел, вынесено 30 обвинительных приговоров.
Законы у нас хорошие, в них прописано, что если жилье, предоставляемое сироте, расположено во вторичном жилом фонде, то Межведомственная комиссия при администрации муниципального образования его тщательно обследует на предмет соответствия санитарным и техническим требованиям. Однако такое обследование, как правило, не проводится или проводится формально. Вот и получается, что сирота уже в процессе проживания выявляет его дефекты и вынужден самостоятельно принимать меры по признанию жилого помещения непригодным для проживания.
Успех возможен только в случае, если сироте помогают прокуратура, Следственный комитет или опытные юристы. Поэтому многие сироты, получив жилье с дефектами и фактически непригодное для проживания, не могут доказать его непригодность и живут в ужасных условиях.
— Что вы в целом думаете об успехах расселения аварийного жилья для всех россиян. Можно ли ускорить этот процесс?
— Как бывший председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ, я эту тему знаю не понаслышке и считаю расселение аварийного жилья уникальным проектом. Расселение «аварийки» в РФ было инициировано еще в 2007 году президентом Путиным. По его поручению 240 млрд рублей федерального бюджета, полученных в результате банкротства ЮКОСа, было направлено в том числе на решение задач расселения граждан из аварийного жилья. До настоящего времени не было ни одного года, чтобы останавливалась реализация региональных программ. На сегодня расселено 1,745 млн граждан из почти 28 млн кв. м аварийного жилья.
За последние годы ежегодно признается аварийным около 2 млн кв. м жилья. С учетом ранее накопленного необходимо ежегодно расселять порядка 3 млн кв. м. Это решаемая задача. Такой уровень расселения достигался в 2014 и в 2022, 2023 годах. Для этого необходимо в плановом порядке проработать с регионами на ближайшие годы источники финансирования за счет федерального, регионального, местного бюджетов, внебюджетных источников. Необходимо не только поспевать за ежегодным прибытием «аварийки», очень важно снизить темпы ветшания МКД. Тут есть над чем работать в части эффективности функционирования региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов.
В текущем году завершается реализация федерального проекта по ликвидации аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года. Многие регионы уже выполнили эти программы, начинается ликвидация аварийного жилья, признанного таковым в период с 2017 по 2022 год. В соответствии с поручением президента сейчас прорабатываются новые правила переселения граждан из аварийного жилья, а также продление программы до 2030 года.
В новой программе переселения помимо действующих механизмов реализации будут новые. Через наемное жилье в том числе. Нужно постепенно наращивать объемы строительства и предоставления наемного жилья социального использования. Такое жилье можно использовать повторно для расселения людей из аварийного жилья. С учетом того что плата за наем обеспечивает возвратность средств, в качестве источника финансирования строительства наемного жилья предлагается использовать займы специализированным организациям — региональным операторам за счет средств Фонда национального благосостояния.
Переселять нужно опережающими темпами, поэтому поставлена задача по созданию новых механизмов, одним из таких перспективных механизмов стало комплексное развитие территорий. По данным Минстроя России, в рамках реализации КРТ жилой застройки уже расселено 84,7 тыс. кв. м жилого фонда, в том числе аварийного — 66,1 тыс. кв. м: улучшены жилищные условия для 4,99 тыс. человек.
И, конечно, регионам, которые хорошо работают по «аварийке», нужны стимулы. Принято решение, что с 2025 года регионы, завершившие расселение из аварийных домов, признанных таковыми до 1 января 2017 года, смогут получить финансовую поддержку из федерального бюджета на дальнейшую реализацию программы. Это очень своевременное решение, по моему мнению.