Новосел заключил с неким ООО договор участия в долевом строительстве. Деньги на квартиру выделило госучреждение, которое обеспечивает военных жильем. Застройщик выдал жилье на несколько метров меньше без компенсации, а Верховный суд (ВС РФ) решил, что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерно уменьшить цену. Федеральный центр помощи дольщикам предупреждает: застройщики при отклонениях площади в меньшую сторону могут идти на хитрости — включать в общий метраж вентиляционные шахты или технические короба с общедомовыми коммуникациями. Подробности — в материале «Известий».
Ничтожная доля
Житель Северного Кавказа обратился в суд с иском к ООО о признании пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве жилого дома ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения цены, морального ущерба, штрафа. Застройщик «С» был обязан передать дольщику квартиру площадью 64,81 кв. м, но мужчине достался лишь 61 кв. м. Дольщик и застройщик договорились, что покупатель должен заплатить 3,2 млн рублей. После этого покупатель попросил вернуть ему 107 тыс. рублей переплаты за недополученные метры, но застройщик навстречу не пошел.
Получив квартиру, житель Владикавказа счел, что ему недодали жилплощади, а взыскать переплату через суды у него не получилось. После всех тяжб и злоключений ВС РФ постановил: передача новоселу квартиры площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от условий договора. При этом договариваться о приблизительном метраже законно лишь при условии соглашения об амплитуде отклонений. А это значит, что дольщика лишить права на уменьшение цены жилья не допускается.
Председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов объясняет, что, когда речь идет о строящемся жилье, человек приобретает у застройщика то, чего еще не существует. До регистрации права собственности у покупателя есть только право требовать передать квартиру в определенный срок.
При этом, отмечает Гарипов, построить квартиру в соответствии с договором с точностью до сантиметра невозможно: могут быть погрешности, которые зависят от итоговой толщины стен, округления размеров при проектных расчетах и других параметров. Даже если точно соблюдать все нормы, повлиять на них сложно, поясняет специалист.
— Поэтому новоселу нужно проявить предусмотрительность на этапе составления договора, — говорит эксперт. — А после сдачи жилья дело может решить только суд.
Заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко объясняет, что в договоре долевого участия (ДДУ) указывается проектная, ориентировочная стоимость квартиры, а по итогу она может немного отличаться, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Если в большую — дольщику предложат доплатить, если в меньшую — застройщик вернет покупателю излишек.
— Статья 9 закона о долевом строительстве предусматривает, что погрешность не должна превышать 5% — если больше, то это одно из оснований для покупателя расторгнуть ДДУ, — говорит Николай Алексеенко. — Сценарии для остальных случаев прописываются в договоре: может быть, к примеру, что доплата с любой из сторон производится в любом случае отклонений (до 5%), но более распространено условие отклонения до 1–2% — без выплат, а если выше, от 2 до 5%, — по цене квадратного метра, указанной в ДДУ.
Договор всему голова
Чтобы для участников долевого строительства не стали неприятной неожиданностью возможные трения с застройщиком по поводу цены, рекомендуется внимательно изучать условия договора и понимать его формулировки. Во всех неясностях следует разобраться и не бояться о них прямо спрашивать застройщика перед подписанием договора. Особое внимание нужно уделять наличию раздела об особом порядке расчетов в случае, если площадь квартиры изменится, объясняет эксперт направления «Народный фронт. Аналитика» Елена Гладкова.
Если разъяснения застройщика не устраивают, не будет лишним обратиться к профессиональным юристам, специализацией которых является строительная сфера по 214-ФЗ, рекомендует Гладкова. Тогда появится представление, что конкретно имеется в виду в тексте договора, какие права гарантированы законом. В настоящий момент, действительно, законом 214-ФЗ (п. 2 ч. 1.1 ст. 9) разрешено расхождение проектной и фактической (итоговой) площади квартиры в 5% в большую или меньшую сторону. Однако этот процент установлен не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения ДДУ участником долевого строительства.
— Как показывает практика, можно и нужно отстаивать свои права в суде, и позиция высшей судебной инстанции тому подтверждение, — говорит собеседница.
На практике встречаются случаи, когда, принимая квартиру от застройщика, дольщик доплачивает за увеличенную площадь построенной квартиры. Однако при постановке на кадастровый учет после измерения ее размеров оказывается, что площадь не только не увеличилась, но даже и уменьшилась.
Член Ассоциации юристов России Юлия Рамзенкова отмечает, что закон о долевом строительстве предусматривает перечень существенных условий ДДУ (то есть тех, без которых договор считается незаключенным). Это в том числе срок передачи объекта, цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
По словам эксперта, судебная практика идет по пути защиты прав дольщиков как более экономически слабой стороны договора — условия об отклонениях от проектной площади должны быть прописаны в ДДУ, причем пределы колебания этих отклонений также обязаны быть указаны. В противном случае, как и в обсуждаемом кейсе, дольщик имеет право взыскать эту разницу в случае изменения площади квартиры.
Когда застройщики хитрят
Застройщики, как правило, при отклонениях площади в меньшую сторону идут на хитрости, к примеру, включают в общую площадь помещений вентиляционные шахты, технические короба, в которых находятся общедомовые коммуникации, разъясняют в Федеральном центре помощи дольщикам. Хотя в условиях ДДУ о них речи не идет, а по проекту в договоре данные площади вообще не учитываются.
По этому вопросу 13 февраля 2024 года высказался Конституционный суд в определении N 238-О. Он указал, что непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общего метража.
Чтобы избежать владикавказского кейса, следует требовать от застройщика внесения изменений в проект ДДУ, согласовывать разрешимые отклонения и ответственность за допущение отклонений, советуют в Федеральном центре помощи дольщикам.
Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова призывает при подписании любого соглашения быть предельно внимательным, а если речь идет о заключении такого серьезного договора, как о покупке недвижимости (в данном случае квартиры), не лишним будет обратиться за консультацией к адвокату или юристу.
В реальности, отмечает адвокат Ольга Власова, необходимо иметь в виду, что гражданин, заключая договор с застройщиком — продавцом квартиры, выступает слабой стороной и фактически никак в большинстве случаев не может повлиять на изменения или согласования условий сделки, так как у застройщика уже есть свой вариант договора и менять он его не хочет.
Согласно ст. 428 ГК РФ такие акты называются договорами присоединения, и для граждан действует повышенный стандарт защиты их прав.
— При обстоятельствах, с которыми столкнулся житель Северного Кавказа, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, — напоминает Ольга Власова.
В любом случае, напоминает Рифат Гарипов, покупателя защищает закон об участии в долевом строительстве и закон о защите прав потребителей, где прямо сказано, что объект должен соответствовать условиям договора.
Во избежание неприятностей депутат ГД Николай Алексеенко советует проводить приемку квартиры вместе со специалистами, в том числе замерщиками. Все недочеты указываются в акте. Если они существенные (в том числе расхождение по квадратуре), застройщик должен их устранить за 60 дней, в том числе за счет компенсационной выплаты. Если условия ДДУ не выполняются, следует обратиться со всем пакетом документов (ДДУ, акты, переписки и пр.) в суд.