Интерес россиян к покупке или строительству собственного дома стабильно растет. Более того, доля ИЖС в общем объеме ипотечного кредитования года в феврале 2024 года достигла исторического максимума — 12%. А доля по объему ипотечных кредитов на строительство собственного дома в январе составила 14,6%. До 2024 года доля ипотеки на ИЖС никогда не доходила даже до 10%. Что происходит на этом рынке, внедрение каких инструментов помогает его развитию и какой видится перспектива, рассуждают эксперты в материале «Известий».
Строить без опаски
Эксперты рынка подтверждают активный рост в сегменте ИЖС и ожидают его сохранения в будущем. Растущее желание россиян жить в собственном, а не многоквартирном доме понятно и объяснимо. Свой дом — это личный участок земли и простор, приватность и жизнь на природе, свобода и домашний комфорт. По данным исследования Банка ДОМ.РФ, большинство россиян предпочитают именно этот формат для жизни — 7 из 10 семей в стране, а это более 40 млн домохозяйств, хотели бы жить в собственном доме.
В целом россияне предпочитают, скорее, покупку готового дома, чем строительство нового. Основные возражения против второго варианта — сомнения в качестве работ, соблюдении сроков или обещанной стоимости: люди боятся быть обманутыми.
Для разрешения этих сомнений активно внедряется новый механизм ИЖС — строительство с использованием счетов эскроу, который за недолгое время существования уже начал менять этот сегмент рынка.
— Эскроу-инструмент в ИЖС нацелен на защиту покупателей от недобросовестных строительных компаний. Принятие законопроекта об эскроу-счетах в загородном домостроении позволило сделать рынок ИЖС в нашей стране более лояльным и прозрачным, — отмечает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
Сегодня, по словам эксперта, благодаря этому увеличивается количество заключенных договоров с использованием эскроу. Эскроу-счета в ИЖС — существенная мера со стороны государства для того, чтобы обезопасить сделку и в целом сделать рынок малоэтажного строительства надежным.
Такой подход уже успешно зарекомендовал себя в многоквартирном домостроении, с одной стороны, он дает финансовые гарантии покупателю, с другой, открывает возможности финансирования подрядчику.
Надежно для всех
Елена Курышева, генеральный директор строительной компании «Доминантика», которая сейчас реализует несколько строительных ИЖС-проектов по подряду с использованием эскроу, говорит, что внедрение инструмента оказало существенное влияние на работу подрядчиков.
— Этот механизм обеспечивает более надежные условия финансирования и защиту интересов как заказчиков, так и подрядчиков. Для подрядных организаций, работающих с помощью инструмента эскроу, требуется уровень финансовой дисциплины и контроля, поскольку осуществление финансовых операций через счета эскроу подразумевает строгое соблюдение договоренностей и выполнение работ в согласованные сроки, — отмечает эксперт.
По ее словам, позволить себе работать по этой схеме могут подрядчики с надежной репутацией, устойчивым положением на рынке, гарантирующие свою профессиональную и финансовую ответственность. Эксперт уверена, использование механизма эскроу также может изменить подход к финансовым операциям и контролю за выполнением работ для подрядных организаций.
— Это может потребовать еще большей структурированности и надежности в управлении финансами, что в свою очередь поспособствует улучшению бизнес-процессов и повышению качества работы, — подчеркивает Курышева.
Основным преимуществом заключения сделок с использованием эскроу-счетов как для потребителей, так и для строительных компаний становится гарантия.
— На время строительства деньги замораживаются в банке. При выполнении договора подрядчик гарантированно получает оплату. А заказчик, в свою очередь, имеет возможность вернуть деньги в полном объеме при несоблюдении условий сделки, — объясняет Рамиль Усманов. — Кроме гарантии, как преимущество стоит отметить мотивацию подрядчика выполнить работу в установленные сроки, прозрачность сделки и доверие заказчика.
Дальше — проще
Финансирование строительства индивидуальных жилых домов по договорам подряда, расчеты по которым осуществляются через счета эскроу, в июле 2023 года запустил Банк ДОМ.РФ. Строительство ведется за счет кредита «ИЖС-Подряд». Он предоставляется как возобновляемая кредитная линия сроком до двух лет по субсидированной ставке — от 1%.
Еще недавно для получения кредита требовалось согласовать с банком проекты домов, но сейчас банк упростил получение финансирования на ИЖС для подрядчиков. Сейчас им достаточно подтвердить опыт применения конкретных технологий строительства.
Заемные средства на строительство дома можно получить двумя траншами: первый покрывает расходы от начала строительства до закрытия теплового контура дома, второй — расходы на инженерию и отделку. Эти транши составляют до 80% цены договора подряда. Банк допускает выделение дополнительного транша в случае увеличения прописанной в договоре цены и внесения заказчиком дома допсредств на счет эскроу. Кроме того, подрядчики могут погашать проценты не ежемесячно, а после завершения строительства.
— Подрядчики активно подключаются к использованию инструмента в виде эскроу-счетов. Дополнительная мотивация не требуется. Законопроект об эскроу-счетах прошел одно чтение, сейчас мы ждем дальнейшего рассмотрения. В него будут добавлены преференции для подрядчиков, которые планируют заключать сделки с применением эскроу, — подчеркивает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
Регионы за ИЖС
Наибольшим спросом индивидуальное жилищное строительство с подрядом и эскроу пользуется в Новосибирской области. В этом регионе между Банком ДОМ.РФ и подрядчиками подписано кредитных соглашений в объеме более 260 млн рублей, за счет которых возможно строительство частных домов общей площадью около 12 тыс. кв. м. На втором месте — Тюменская область (около 200 млн рублей, 8,6 тыс. кв. м), на третьем — Московский регион (174 млн рублей, почти 8 тыс. кв. м).
Далее идут Воронежская область (155 млн рублей, 7 тыс. кв. м), Краснодарский (около 150 млн рублей, примерно 7 тыс. кв. м) и Красноярский край (127 млн рублей, около 6 тыс. кв. м), Нижегородская область (100 млн рублей, 4,5 тыс. кв. м). Среди топ-10 регионов также Калининградская, Свердловская и Челябинская области.
Всего банк заключил кредитные договоры на строительство частных домов по договорам подряда с эскроу в объеме 2 млрд рублей. Кредитные договоры подписаны с 50 компаниями в более чем 20 регионах страны.
Также в 2023 году банк выдал первую на рынке ипотеку на ИЖС по договору подряда с использованием счета эскроу — кредит оформила семья с двумя детьми из Казани. Сейчас заявки на такую ипотеку поступили уже из 42 регионов России.
Как говорит заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков, строительство частных домов традиционно набирает обороты в весенне-летний сезон, это подтверждает и статистика банка — с начала года рост объемов кредитования вырос в среднем на 27% в месяц.
— Ожидаем дальнейшего развития сегмента, особенно на фоне внедрения ипотеки на строительство через счета эскроу. Счета эксроу — это не только про безопасность строительства дома, но и про выгоду — в нашем банке ипотека с эскроу предоставляется с дополнительной скидкой к ставке по любой из программ в размере 1 процентный пункт.
Качественный рывок
— Ключевые факторы развития ИЖС — внедрение счетов эскроу, как в многоквартирном домостроении, и доступная ипотека. Переход на новый механизм позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения: подрядчики смогут рассчитывать на бесперебойное финансирование, что будет способствовать росту их бизнеса, а для людей нивелируется риск потерять свои деньги, — отмечает вице-президент Банка ДОМ.РФ Андрей Бахмутов.
Гендиректор компании «Доминантика» Елена Курышева прогнозирует в ближайшие годы увеличение количества жилья, построенного с использованием счетов эскроу, благодаря установлению строгих норм и правил, которые обеспечивают защиту интересов заказчиков и подрядчиков.
— Это также может способствовать росту доверия участников рынка ИЖС и повышению объемов и качества строительства, — подчеркивает эксперт. — В целом, перспективы развития инструмента выглядят обнадеживающими и предполагают установление более прозрачных и надежных условий для всех участников этой отрасли в ближайшие годы.
Рамиль Усманов также уверен, что в ближней перспективе инструмент эксроу будет внедрен в использование большинством строительных компаний.
— Рынок ИЖС продолжает развиваться, поддерживать высокий спрос и тренд на загородную жизнь. В ближайшие годы все чаще будут появляться коттеджные поселки с развитой инфраструктурой и всеми необходимыми элементами для комфортной жизни за городом, — резюмирует эксперт.