Минстрой России утвердил норматив стоимости квадратного метра общей площади жилья на II квартал 2024 года. В большинстве регионов цены выросли незначительно. Больше всего «квадрат» подорожал в Республике Алтaй — со 114 до 131 тыс. рублей и в Еврейской АО — с 84 до 100 тыс. рублей. В Тульской области, Севастополе, Ямало-Ненецком АО, Тыве и Якутии цены немного снизились. Эти данные необходимы для расчета социальных выплат, при получении жилья взамен аварийного, а также для вычисления суммы жилищного сертификата. Между тем, по мнению экспертов Госсовета, помимо расхождения в расчетной и фактической стоимости большое значение имеет доступность недвижимости для населения, что требует как снижения ипотечных ставок, так и контроля за ценами со стороны государства. Подробности — в материале «Известий».
Динамичный квадрометр
Правительство утвердило норматив стоимости квадратного метра общей площади жилья по РФ на первое полугодие 2024 года в размере 97 547 рублей. Также Минстрой установил показатели средней стоимости в разных регионах России на апрель–июнь. В первую пятерку городов с самой дорогой недвижимостью вошли Краснодарский край, где квадратный метр будет стоить 157,3 тыс. рублей, Сахалинская область (158,5 тыс.), Приморский край (159,8 тыс.), Санкт-Петербург (165,3 тыс. рублей) и Москва (175,6 тыс.).
По сравнению с ценами, которые были утверждены на I квартал, показатели заметно выросли. К примеру, в столице РФ «квадрат» подорожал со 170,6 до 175,6 тыс. рублей, в московском регионе — со 146,6 до 154,7 тыс. рублей, в новых регионах и Санкт-Петербурге цена не изменилась (осталась 97,5 тыс. и 165,3 тыс. рублей соответственно). Дешевле всего метр жилья будет стоить в Кабардино-Балкарии — 46,2 тыс. рублей (на 300 рублей больше, чем в I квартале).
— Москва, Питер и Краснодар традиционно лидируют за счет высокого спроса и, соответственно, цен рынка; Дальний Восток — в силу дороговизны строительства и ограниченного предложения, притом что существенная динамика развития этих регионов в последние годы обусловлена активной госполитикой по их поддержке, — говорит эксперт общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев.
Показатели средней рыночной стоимости квадратного метра применяют при расчете соцвыплат и льгот для приобретения недвижимости или при закупках жилья для переселения из ветхого и аварийного фонда.
— Однако, полагаю, возможна донастройка системы, — отмечает собеседник. — Ведь цена метра в Кабардино-Балкарии или Ингушетии явно не покрывает даже прямых издержек строительства, а в силу дотационности бюджетов финансирование разницы невозможно. Это же касается ряда восточных регионов, где себестоимость строительства превосходит цены рынка.
Вместе с тем, по словам Пономарева, сам факт ведения такого мониторинга и нормирования крайне позитивен. Именно эти показатели могли бы лечь в базу расчетов ставки субсидирования некоммерческого найма — «механизма, незаслуженно не получившего пока развития в качестве пути решения жилищной проблемы большой части граждан, имеющих право на господдержку», считает собеседник.
Между тем указанные в документе Минстроя значения очень далеки от реальности, подчеркивает член Госсовета РФ, директор ЦЭМИ РАН Альберт Бахтизин.
— К примеру, согласно предложенным показателям, стоимость квадратного метра в Москве оценивается в 175,6 тыс. рублей, хотя на самом деле в настоящий момент она составляет около 290–300 тыс. рублей (с большим разбросом цены в зависимости от района и типа жилья), — говорит Бахтизин.
Спикер добавляет, что помимо расхождения в расчетной и фактической стоимости большое значение имеет доступность этих квадратных метров для населения, что требует как снижения ипотечных ставок, так и контроля за ценами со стороны государства.
Сегодня одним из приоритетов политики в ряде стран, ориентированных на высокий уровень жизни населения, является доступность недвижимости. В некоторых методиках она определяется соотношением цен на среднее по площади жилье к среднегодовому доходу одного домохозяйства (чем получившееся значение меньше, тем жилье доступнее). Среди стран с минимальными значениями этого показателя — Саудовская Аравия, Оман, ОАЭ, США, Исландия, Дания и др., а вот Россия — на 80-м месте из 104, отмечает Бахтизин. Поэтому, полагает он, необходимы дополнительные усилия по увеличению объема строительства, частично решающие задачи в сфере демографии и стимулирующие экономический рост.
Руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов добавляет, что на рынок недвижимости нормативы стоимости жилья не влияют, это показатели, необходимые для расчетов при формировании бюджета, субсидирования, а также для аналитики и прогнозирования.
Минстрой, Соцфонд, ДОМ.РФ, Фонд развития территорий на запросы издания не ответили. В пресс-службе Счетной палаты рассказали, что «указанная тематика рассматривается СП в рамках закрытых мероприятий».
Всё ли оптимально
Качество данных Минстроя в условиях повышения открытости рынка жилья растет, разъясняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Если 10–15 лет назад по многим регионам не хватало или просто не было верифицированной базы цен объявлений, то сейчас и доступность, и качество такой информации повысились. Ее недостатком является слишком крупная ячейка, по которой считается показатель, замечает аналитик.
— Это приводит к ряду неточностей, когда основной объем предложения, определяющий «среднюю цену», присутствует в центре, а ветхое жилье, где эта «средняя цена» применяется, расположено в основном на периферии, — сказал эксперт.
Средние ценопоказатели опосредованно влияют на ту часть рынка недвижимости, где объекты не продаются, а безвозмездно передаются (переселенцам из ветхого жилья, представителям определенных социальных групп, профессий). На них приходится менее 5% от всех объектов нового строительства в РФ, отмечает Алексей Попов.
Основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова объясняет, что в каждом регионе своя стоимость метра и предоставляемые субсидии и льготы должны отвечать реальной стоимости недвижимости. Именно поэтому средняя стоимость метра регулярно корректируется — чтобы выплаты и льготы оставались актуальными и могли действительно помочь гражданам в решении жилищного вопроса.
Исполнительный директор «НДВ — Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева добавляет, что стоимость, которую устанавливает Минстрой, это среднее значение одного квадратного метра новостроек и вторичной недвижимости по расчетам прежде всего Росстата. Исключение, правда, составляет ДФО, где применяются только цены первичного рынка. Данный параметр показывает среднее изменение цен по России и является единым федеральным значением.
Креативный директор СК «Дачный сезон» Тимур Дасаев отмечает, что министерский расчет средней стоимости в разных регионах России позволяет проводить анализ рынка недвижимости по всей стране. И касается это не только многоквартирных домов, но и загородного жилья (ИЖС). В среднем такое жилье, даже на вторичном рынке, оценивается от 9,5 млн рублей за дачу и от 27 млн рублей за коттедж. Эти данные, подчеркивает эксперт, используются также при составлении программ по субсидированию жилищного строительства и расчете обязательных платежей и тарифов, с учетом льгот граждан.
— Однако вопрос о надежности и достоверности показателя остается пока открытым, — замечает эксперт. — Проблема в том, что данные о стоимости жилья могут быть искажены из-за несоответствия рыночной цене. Реальную стоимость искажает и присутствие сегментов дорогой и дешевой недвижимости.
Норматив стоимости «квадрата», устанавливаемый Минстроем, как правило, ниже рыночных сделок по покупке квартир, соглашается глава агентства недвижимости «Юрист» Валерий Бойчук. Такие расхождения, по его мнению, связаны с различными методиками расчета, которые применяют государственные органы. Например, по данным ДОМ.РФ, себестоимость строительства жилья в Санкт-Петербурге на I квартал 2024 года составляет 96,3 тыс. рублей. Вот почему, считает Бойчук, необходимо выработать единую методику определения стоимости жилья.