Как показывают исследования рынка недвижимости, интерес россиян к индивидуальному жилищному строительству в последние годы заметно увеличился. Что способствует развитию этого крупного сегмента жилищного рынка, а сегодня примерно половина всего ввода жилья приходится на ИЖС, каковы его перспективы и насколько устойчивым может быть тренд интереса к нему, — в материале «Известий».
Старый новый интерес
Интерес к загородным домам растет даже в зимнее время, хотя раньше этот сезон считался непопулярным для этого сегмента. Аналитика компании «Ин-Строй» также демонстрирует повышение интереса покупателей к рынку ИЖС в последние годы.
— В первую очередь этому способствуют программы льготного кредитования ИЖС-сектора и банковские продукты. Мы видим, что наши покупатели все чаще хотят переселиться в собственный дом, за город, в более экологически чисто место. В большинстве это работающие, семейные люди с детьми, использующие такие продукты, как «Семейная», «Льготная» ипотека. Для них определяющим фактором становится строительство вблизи города, недалеко от места работы и учебы, — отмечает финансовый директор компании «Ин-Строй» Сергей Ахраменков.
Развитие сегмента ранее во многом тормозилось из-за низкого проникновения ипотеки — до недавнего времени ее доля на рынке ИЖС составляла около 1%. Это было связано с высокими ставками на рынке, а ставки — с отсутствием стандартизации в сегменте и, как правило, низким качеством строительства.
Так, Банк ДОМ.РФ в 2023 году выдал порядка 8000 ипотечных кредитов на ИЖС в объеме 38 млрд рублей, увеличив выдачу в 1,4 раза по сравнению с прошлым годом
По словам директора по стратегическому развитию группы компаний «Слово Девелопмент» Глеба Иванова, интерес к этому рынку у россиян был всегда. Но ИЖС до 2019 года было в серой зоне с точки зрения регулирования. Как только рынок привлек к себе внимание законодателей, ситуация стала меняться.
— Стала возможной ипотека, на рынке возникла ликвидность, это потянуло за собой подрядчиков и застройщиков. Это был первый шаг — у людей появились деньги, чтобы строить дома. — отмечает Иванов. — Когда ввели субсидированные процентные ставки — семейная ипотека, ипотека с господдержкой, они тоже дали огромный стимул к увеличению спроса.
Придать импульс
В июле 2023 года Банк ДОМ.РФ запустил механизм строительства индивидуальных жилых домов по договорам подряда со счетами эскроу, на которых размещаются средства заказчиков до завершения строительства. При этом само строительство ведется за счет банковского кредита подрядчику, доступного по ставке от 1% годовых. Кредитная линия предоставляется на строительство домов по согласованным с банком проектам, в том числе с использованием домокомплектов. Упор на типовые решения делается для того, чтобы соотношение цены, качества и сроков строительства было оптимальным.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков считает, что строительный рынок ждал такой возможности, поскольку ИЖС стало самым востребованным вариантом улучшения жилищных условий для россиян с разным уровнем доходов и составом семьи.
— Более того, рынок в данном сегменте понятен как для кредитных организаций и застройщиков, так и конечных заказчиков. В целом данный механизм направлен на снижение себестоимости ИЖС и, как следствие, на повышение доступности возведения таких объектов, — отмечает эксперт.
Ипотека с эскроу
В ноябре Банк ДОМ.РФ первым на рынке выдал ипотечный кредит на ИЖС с использованием счетов эскроу. Его оформила семья с двумя детьми из Казани, которая планирует по программе «Семейная ипотека» построить себе двухэтажный дом к маю 2024 года.
— Счета эскроу уже доказали свою эффективность с точки зрения сохранности средств покупателя жилья на рынке многоквартирного строительства. Важно и то, что банк работает с проверенными подрядчиками, реализующими проекты качественно и в срок. Мы ожидаем высокий спрос на новый продукт на фоне предложенной клиентам дополнительной скидки по любой из ипотечных программ в размере 1 п.п., — отмечает заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков.
Новая эра ипотеки в ИЖС
Еще несколько лет назад необходимость использования счетов эскроу в расчетах по договорам долевого участия за покупку квартиры была в новинку и воспринималась неоднозначно. Но ситуация изменилась, внедрение этого механизма и обязательность его применения, по сути, перезапустили рынок долевого строительства. Эксперты сходятся во мнении, что благодаря счетам эскроу покупатели, а в случае привлечения ипотечного кредита и банк, предоставивший кредит, могут быть уверены, что деньги до окончания строительства защищены, в том числе еще и за счет механизма обязательного страхования вкладов. Покупка жилья на этапе строительства перестала быть некой лотереей, что привело к росту ипотечного кредитования на рынке «первички».
Глеб Иванов уверен, что на рынке ИЖС внедрение механизма эскроу нужно провести быстрее, чем на рынке МКД, потому что огромный спрос в этом сегменте, может спровоцировать появление множества недобросовестных подрядчиков.
— Эскроу — очень правильный механизм, с точки зрения защиты покупателя. И мы осознанно пошли первыми по этому пути вместе с Банком ДОМ.РФ и с удовольствием это делаем, потому что понимаем, куда идет рынок, понимаем, что его надо делать более прозрачным, повышать оборачиваемость капитала, — объясняет девелопер.
Вице-президент Банка ДОМ.РФ Андрей Бахмутов подчеркивает, что полный переход на механизм цивилизованного ИЖС позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения.
— Подрядчики смогут рассчитывать на бесперебойное банковское финансирование, что будет способствовать росту их бизнеса, а для людей исключается риск потерять свои деньги, — подчеркивает Бахмутов.
Эксперты уверены, что механизм эскроу «прокачает» тот сегмент рынка, который ждал безопасных сделок и гарантированного качества. Использование в расчетах счетов эскроу повышает доверие и интерес покупателя, который знает, что, если строительство пойдет по негативному сценарию, он сможет вернуть свои деньги.
— Мы понимаем, что рано или поздно все придут к этому механизму, поэтому мы в числе первых уже используем его в Челябинской области на наших проектах, чтобы оценить его, понять все минусы и плюсы и быть готовыми к внедрению его на постоянной основе, — подчеркивает финансовый директор компании «Ин-Строй» Сергей Ахраменков.
Комплексное строительство
ИЖС в составе малоэтажных жилых комплексов пока уступает по популярности у россиян застройке по индивидуальным проектам на собственных участках. Но все же его доля растет. Такие комплексы предполагают единый стиль, наличие социальной и инженерной инфраструктуры, чтобы жизнь в отдельном доме, не была в отрыве от привычного горожанину комфорта, тогда частный дома перестает восприниматься как дача или сезонное жилье, он становится, постоянным местом жительства.
— Мы тоже переходим к комплексной застройке и рассматриваем в ее рамках строительство таких социальных объектов, как школы и детские сады, чтобы наши покупатели могли получить полный спектр социальной инфраструктуры для жизни в этом поселке, — рассказывает Сергей Ахраменков.
За комплексной застройкой будущее, уверен директор по стратегическому развитию группы компаний «Слово Девелопмент» Глеб Иванов.
— Типовые комплексные проекты, на мой взгляд, лучшее решение, потому что все хотят не только дом, но и развитую инфраструктуру. Комплексные проекты позволят, по сути, строить вокруг больших городов «спутники» со всей инфраструктурой, необходимой для автономной жизни, — говорит эксперт.
Трансформация рынка ИЖС стала возможна в том числе благодаря распространению на него норм долевого строительства. У застройщиков появились возможности в полной мере использовать механизм проектного финансирования, уже хорошо зарекомендовавший себя на рынке строительства многоквартирных домов.
В ближайшей перспективе, по оценке экспертов, почти все проекты комплексного освоения территорий ИЖС с участием проектного финансирования перейдут на эскроу, соответственно, увеличится и количество таких проектов. Будет расти и спрос. Но до насыщения рынка еще как минимум несколько лет. Благодаря механизму эскроу в комплексном ИЖС можно ждать, что сработают те же стимулы, что и на рынке строительства многоквартирных домов: безопасность для покупателей и кредиторов, стабильность девелоперов.
Перспективы рынка
По словам экспертов, для комплексных проектов ИЖС необходимы меры поддержки, направленные на строительство инфраструктуры, транспортную доступность, упрощения бюрократических процедур. Также необходимо создать банк земельных участков, пригодных для ИЖС.
— Это, во-первых, упростило бы «клиентский путь» для гражданина, который хочет построить свой индивидуальный жилой дом, а во-вторых, облегчило бы ситуацию с оценкой ликвидности для кредитных учреждений, так как основная проблематика неразвитости ипотеки под ИЖС — это сложная система оценки залога индивидуальных земельных участков, — объясняет Антон Глушков.
Объемы ИЖС в 2023 году составили более 50% от общего объема квадратных метров, введенных в эксплуатацию. Глушков считает, что для увеличения этого показателя есть смысл обратить внимание на технологии индустриального домостроения.
— При производстве готовых модулей в условиях ДСК обеспечивается 100% гарантия соблюдения технологии производства. Это дает возможность ускорить процесс строительства не в ущерб качеству, в этом главное преимущество модульной концепции, — подчеркивает президент НОСТРОЙ.
Эксперты сходятся в том, что интерес к покупке собственного дома будет долгосрочным устойчивым трендом.
— Рынок ИЖС будет расти гораздо более быстрыми темпами, чем рынок МКД. В регионах нашего присутствия мы видим, что потребность в ИЖС колоссальная, — подчеркивает Глеб Иванов. — Народосбережение, а эту задачу ставят и президент, и государство, невозможно в рамках МКД. И я с этим согласен, ИЖС — это тот самый способ, который может позаботиться о том, чтоб у нас появились большие семьи с тремя-шестью детьми.