Более половины россиян хотя бы раз в жизни снимали жилье, и у каждого второго возникали конфликты с арендодателями, свидетельствуют данные опроса. По словам экспертов, опрошенных «Известиями», споры нередко появляются из-за неясных договоренностей или их нарушений — как владельцами квартир, так и квартиросъемщиками. Первые часто пренебрегают личными границами, а вторые не хотят нести ответственность за испорченное имущество. Как выстроить хорошие отношения при сдаче и съеме жилья — в материале издания.
Чего ожидают арендаторы и арендодатели
Доля россиян, которая хотя бы однажды снимала жилье, немалая — 63%. И более чем половина из них ссорилась с арендодателями. Квартиросъемщики указывают на несколько популярных запретов: например, каждый третий владелец квартиры не разрешает держать и заводить животных, а каждый четвертый — приглашать гостей или жить с партнером.
Чуть меньше (23 и 22%) хозяев не согласны на изменения в интерьере или замену мебели. Пятая часть арендаторов рассказала, что их могут обязать съехать, если в доме будет что-то не так. И только 12,5% не назвали никаких запретов.
Квартиросъемщики также отметили, что каждый пятый арендодатель приходит к ним в любой момент без предупреждения. Лишь у 15% всё общение — исключительно удаленное.
При этом в октябре сообщалось, что на рынке арендного жилья в России резко выросли цены, в среднем на 10–15%. Это происходит из-за недоступности ипотеки: по кредитам, которые не относятся к льготным, ставки поднялись до 15%, поэтому жилье выгоднее снимать, а не покупать.
— Сегодня наблюдается уменьшение количества сделок купли-продажи на рынке вторничной недвижимости, в том числе из-за повышения ключевой ставки. Если тенденция сохранится, то, на наш взгляд, это скажется на арендных сделках, и можно ожидать увеличения спроса на аренду жилья, — отметила в беседе с «Известиями» старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Ольга Саутина, которая специализируется на вопросах недвижимости, строительства и разрешения споров.
По мнению экспертов, собственникам квартир и квартиросъемщикам нужно ясно понимать, чего каждый из них ожидает от другого. Это позволит избежать большинства конфликтов. К примеру, арендаторы сегодня ищут больше, чем просто крышу над головой, пояснил совладелец агентства недвижимости Wellside Александр Седов.
— Они ищут жилье, которое соответствует их образу жизни и предпочтениям, например, удобное расположение, качественный ремонт, наличие бытовой техники и интернета. Безопасность и прозрачность сделок также играют значительную роль. Учитывая увеличенный спрос, арендаторы стали более требовательны и избирательны, — сказал он.
Седов добавил, что арендодателям, в свою очередь, важны надежность и платежеспособность арендаторов. В условиях возросшего спроса они тоже стремятся максимизировать доходность своей недвижимости, что ведет к повышению стоимости аренды.
— Однако, чтобы привлечь и удержать хороших арендаторов, арендодатели теперь чаще вкладывают в улучшение состояния своих объектов и предоставление дополнительных услуг, — подчеркнул эксперт.
О чем нужно договориться перед сдачей и съемом квартиры
Чаще всего причинами конфликтов между арендатором и арендодателем становятся невнесение арендной платы, невыполнение условий договора, порча имущества и нарушение личных границ жильцов. Управляющий партнер адвокатского бюро Москвы «Матюнины и Партнеры», юрист Олег Матюнин советуют тщательно изучать договор перед подписанием и задавать вопросы, если что-то неясно.
— Типичный случай: договор скачали в интернете или вообще не подписывали, договорились о проживании одного человека, в итоге живет пять, и каждую неделю кто-то новый. Надеялись, что после 22 часов будет тихо, а соседи жалуются на крики и музыку до двух ночи. Ожидали, что оплата будет поступать регулярно, а на деле после первого месяца аренды начались задержки. Мечтали не делать ремонт еще лет пять, а через полгода всё разбито в хлам... И так далее, — пояснил он.
Арендатору тоже стоит позаботиться о себе на этапе заключения договора: во-первых, убедиться, что у собственника есть все необходимые документы и выписки из ЕГРН, во-вторых, проверить техническое состояние квартиры, в-третьих, внимательно ознакомиться с условиями и порядком оплаты, в-четвертых, обратить внимание на соседей и окружающую инфраструктуру.
— В акте приема-передачи квартиры указывается: общее состояние помещения, передаваемые предметы интерьера и ценные вещи, их состояние, состояние и показания счетчиков в квартире. Например, если на плитке есть трещина, то она должна быть отражена в акте. Если на счетчике сорвана пломба, указать, что пломба сорвана. Еще лучше приложить к акту фотографии со всеми «щепетильными» моментами. Это трещины, сколы, загрязнения, дыры и тому подобное, — отметил Матюнин.
Ольга Саутина подчеркнула, что если одна из сторон будет нарушать условия договора, то конфликт неизбежен. Именно поэтому нужно отнестись к нему максимально серьезно.
— Категорически нельзя подписывать договор, не читая его или полагаясь на авось. Кроме того, в практике часто встречаются споры, когда стороны фактически начинают исполнять договор до момента его подписания, полагаясь только на устные договоренности. Так делать не рекомендуется, — сказала она «Известиям».
При этом собственнику и квартиросъемщику нужно заранее проговорить вопросы, связанные с гостями и животными, рассказал «Известиям» руководитель поддержки цифровых страховых продуктов группы компаний BestDoctor, которая занимается в том числе страхованием недвижимости, Андрей Бубнов. По его словам, хозяин квартиры вполне может согласиться заселить питомца за дополнительную плату. Не лишним будет заранее обсудить и привычки.
— Важно предупредить о курении в квартире: даже если скрыть этот факт, почти всегда после выселения остается запах в квартире или налет на стеклах, если речь об электронных сигаретах. Собственнику стоит рассказать, где можно курить. При этом важно учесть и человеческий фактор: арендатор не захочет бегать курить на угол дома или с пятого этажа на первый, закрывая и открывая замки. Нужно упросить ему этот путь максимально. Тогда отношение будет человечнее и с пониманием. Не стоит сразу пугать залогом, это не выстроит доверительные отношения, — пояснил эксперт.
Как избежать конфликтов после заселения в съемное жилье
Когда договор заключен и арендатор с арендодателем пришли к соглашению по ключевым моментам, остается только следовать всем условиям, отмечают эксперты.
— Собственнику нельзя вмешиваться в личную жизнь нанимателя. Посещение арендованного помещения должно происходить только после уведомления арендатора и в установленное время. Например, в одном из случаев арендодатель вламывался в квартиру арендатора, что привело к судебному разбирательству и возмещению морального ущерба, — отметил Александр Седов.
Он добавил, что владельцу жилья не стоит произвольно поднимать арендную плату и игнорировать просьбы о ремонте. «Была история, когда арендодатель игнорировал протечку крыши, что привело к обрушению и повреждению имущества арендатора», — рассказал эксперт.
По его словам, квартиросъемщик, в свою очередь, не должен задерживать платежи, менять что-либо без согласия владельца и использовать помещение не по назначению.
Как отметил Олег Матюнин, договор важен и в тех случаях, когда необходимо его законно расторгнуть, например, в случае неуплаты аренды в срок.
— В таком случае арендодатель требует жильца съехать и приступает к поиску более ответственных арендаторов, но не всё так просто. У собственника жилья может возникнуть ситуация, когда арендатор-неплательщик не желает покидать квартиру. Исходя из норм закона самостоятельно проникнуть в собственную квартиру и силой выгнать оттуда жильцов нельзя. Представьте себе: крики, оскорбления, выбрасывание вещей, выталкивание людей на лестницу. Арендатор может обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве со стороны собственника. Сначала владелец должен составить письменную претензию к арендатору с требованиями о выселении и уплате просроченной задолженности за фактически прожитое время. В случае невыполнения — подать в суд, — пояснил юрист.
Если наниматель соблюдает условия договора, то документ его защищает. Наниматель может рассчитывать прожить в съемной квартире как минимум до конца действия договора. Допускается расторгнуть его и раньше, но со штрафными санкциями для той или иной стороны, — и этот момент тоже лучше прописать.