За январь–июль 2023 года управление Росреестра зафиксировало значительный рост сделок с участием ипотечных кредитов — более 78 тыс. Это на 29% больше по сравнению с тем же периодом 2022 года. По итогам июля в банках Москвы оформлено 13,3 тыс. ипотечных кредитов, указано в заявлении пресс-службы ведомства. Это на 65% больше, чем за июль прошлого года, или на 1,4% больше по сравнению с предыдущим месяцем, — максимальный результат за месяц за весь 2023 год. За январь–июль 2023 года продажи вторичного жилья увеличились на 22% (91 тыс. сделок) по сравнению с первыми семью месяцами 2022 года. Почему случился ипотечный бум в Москве, какова ситуация в регионах и как на динамику спроса повлияет повышение ключевой ставки — разбирались с экспертами «Известия».
Эффект низкой базы
Такой рост обусловлен эффектом низкой базы, уверен эксперт ИК «ИВА Партнерс» Артем Клюкин.
— В прошлом году на фоне введения санкций и резкого повышения ставки ЦБ в марте первое полугодие характеризовалось резким сокращением количества ипотечных сделок.
В этом году, по его мнению, наблюдается восстановительный рост.
— В особенности подталкивали многих к заключению сделок снижение курса рубля и опасения, что ставка ЦБ снова будет повышена.
Но активность в этом сегменте, скорее всего, снизится:
— Сейчас, после того как регулятор менее чем за два месяца повысил ставку на 4,5 процентных пункта, доведя ее до 12% годовых, банки также повысят ставки по ипотечным кредитам, — прогнозирует Клюкин.
С ним согласна и управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
— Сравнивать текущие показатели с предыдущим годом нерелевантно. Релоканты продавали жилье и уезжали за границу. А покупателей под выросший спрос не возникло.
Предложение по вторичному рынку в полной мере удовлетворило спрос — как следствие, «просел» рынок первичного жилья:
— Так, в феврале 2022 года зарегистрировано 10 138 договоров долевого участия в Росреестре. А уже в марте пошло на спад: 9422. В апреле и мае — самые низкие показатели по продаже жилья от девелоперов — 5223 и 4856 соответственно. Но уже в июне число ДДУ выросло до 6275, приблизившись к уровню января 2022 года. Именно с этими показателями сравнивают сегодняшние цифры. Разумеется, не все сделки с участием ипотечных кредитов подразумевают заключение ДДУ, но тенденция очевидна.
Таким образом, заключает Екатерина Косарева, просадка в 2022 году «дает» высокие показатели по первому полугодию 2023 года.
Неизбежное падение
В России в последние месяцы дела с ипотекой обстоят весьма неплохо, полагает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
— По данным ЦБ РФ, в июне (официальных данных за июль пока нет) российские банки выдали ипотечные кредиты на 627 млрд рублей. Рост составил 8% м/м и 2,5 раза г/г. А в целом за январь–июнь объем выдач составил 3,47 трлн рублей, что на 62,1% больше, чем за аналогичный период 2022 года. В июле, по информации агентства Frank RG, ипотечные выдачи составили 657 млрд рублей с ростом на 91% г/г.
По словам эксперта, столь существенный рост ипотеки обусловлен стабилизацией экономической обстановки в РФ, в результате чего граждане реализовывали отложенный спрос на улучшение жилищных условий.
— При этом большую роль на ипотечном рынке продолжили играть льготные госпрограммы. В июле дополнительным фактором активизации ипотечного спроса могли стать ожидания повышения ключевой ставки в стране и, как следствие, удорожания ипотеки.
После недавнего увеличения ключевой ставки на 3,5 п.п. следует ожидать и увеличения ставок по рыночной ипотеке.
— Хотя, вероятно, и не такого сильного, поскольку банки вряд ли захотят увидеть резкое падение спроса и будут ждать сигналов о дальнейшей траектории ключевой ставки и следить за общей ситуацией на рынке, — продолжает он. — Тем не менее в ближайшие недели ставки по рыночной ипотеке поднимутся в районе 14–14,5%, что окажет сильное давление на вторичный сегмент.
Какое-то время ипотечные выдачи будут оставаться достаточно высокими, поскольку россияне будут стараться оформить кредиты по уже одобренным ранее заявкам, подчеркивает аналитик.
— Но впоследствии существенное снижение спроса в этом сегменте выглядит неизбежным. Общую поддержку ипотечному рынку окажет первичный сегмент, где по-прежнему будут преобладать выдачи по льготным госпрограммам, условия по которым пока вроде менять не собираются. Однако замедление в итоге придет и сюда, поскольку новые квартиры часто покупаются после (или одновременно) продажи старой, а с этим уже могут возникнуть большие сложности.
В целом, по приблизительной оценке Игоря Додонова, если ключевая ставка ЦБ будет оставаться на текущем уровне, спрос на ипотечном рынке до конца текущего года может просесть на 15–20%.
Без привязки к качеству
В Москве самый стабильный рынок недвижимости относительно всех других регионов страны, и это актуально для любых экономических ситуаций, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
— Что касается регионов, то в июне 2022 года было выдано ипотечных кредитов на сумму порядка 253 млрд рублей (из них первичный рынок — 133 млрд рублей, вторичный — 120 млрд рублей). А уже в июне 2023 года — 627 млрд рублей (из них первичный рынок — 222 млрд рублей, вторичный — 405 млрд рублей). Цифры красноречивы: рынок ипотеки восстанавливается очень активно, заемщики ожидаемо стали отдавать предпочтение вторичному рынку.
Согласно прогнозу собеседницы «Известий», ипотечные ставки вырастут.
— Это окажет сдерживающий эффект на объемы продаж и цены жилья, — продолжает она. — Если сохранится необходимость поддержания ключевой ставки на высоком уровне, то, вероятнее всего, регуляторы предложат решение для рынка жилья в виде субсидированных ипотечных продуктов.
В целом, несмотря на растущие объемы кредитования, ситуацию с ипотекой нельзя назвать слишком радужной.
— Одна из главных проблем рынка жилой недвижимости, на наш взгляд, заключается в том, что развитие института ипотеки всё больше удаляется от показателей качества строительства жилья и объектов необходимой инфраструктуры. Если не менять подходы к регулированию рынка, это неминуемо приведет к долгосрочным проблемам для экономики городов и страны в целом, — резюмирует Татьяна Школьная.
Кто успел, тот и...
Все, кто смог взять ипотеку до повышения ключевой ставки, удачно «забежали в последний вагон», комментирует заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко. Остальным же придется ждать, и, скорее всего, долго.
— Повышение ключевой ставки — один из шагов Центробанка по обузданию инфляции и укреплению рубля. Тем не менее этот шаг повлияет на спрос и объем ипотечного кредитования. Ожидаемая ставка по ипотеке при такой ключевой ставке может составить до 15%, — заявил руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман.
Одно из последствий — резкий рост спроса на первичное жилье:
— Ипотечные продукты, сделанные совместно банками и застройщиками, будут смотреться выигрышнее, чем «вторичка» под 15%. Во-первых, помогает государство своими программами поддержки застройщиков, а во-вторых, девелоперы сами предложат скидки, рассрочки, меблировку в подарок и другие спецпредложения, — заключает Александр Шнейдерман.