Долю банкрота в квартире в приоритетном порядке предложат купить совладельцам. Это следует из законопроекта, который подготовил Минэк (есть у «Известий»). Изменения в мае 2023 года поручил внести Конституционный суд РФ. До этого порядок прав покупателей не фиксировался. Новшество позволит защитить совладельцев банкрота — как правило, это его родственники — от выкупа доли чужими людьми и подселения в жилье. При этом стоимость объекта будет определяться на торгах — то есть итоговую цену установит рынок.
Объект и факт
Если человек, владеющий долей в общей собственности, становится банкротом и часть его недвижимости продается на торгах, другие совладельцы будут иметь преимущественное право выкупа имущества. Это следует из поправок в закон о банкротстве, которые Минэк внес в правительство. В соответствии с документом цена доли должника определяется с учетом результатов торгов.
В случае если их признают несостоявшимися, совладелец вправе воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по начальной продажной цене, говорится в пояснительной записке. А если аукцион состоялся, то часть недвижимости можно выкупить по стоимости, предложенной победителем торгов.
В правительстве «Известиям» рекомендовали обратиться с запросом относительно этого документа в Минэк.
Законопроект, разработанный по поручению первого вице-премьера Андрея Белоусова, защищает в первую очередь семьи граждан, проходящих процедуру банкротства, заявил «Известиям» первый замминистра экономического развития Илья Торосов. Он пояснил: часто с гражданином-должником квартирой или домом владеют его ближайшие родственники.
— Законопроект даст приоритетное право покупки доли должника, чтобы она не уходила через торги чужим людям. Сейчас такая возможность не исключена, так как реализация доли в жилье происходит на открытых торгах, — сообщил Илья Торосов.
Изменения подготовлены с учетом правоприменительной практики во исполнение постановления Конституционного суда Российской Федерации от 16 мая 2023 года, отмечается в пояснительной записке. Тогда орган юстиции постановил, что продажа на торгах доли в праве общей собственности по процедуре банкротства должна гарантировать права совладельцам. Изменения должен внести федеральный законодатель.
В соответствии с постановлением Конституционного суда, до внесения поправок будет действовать следующий порядок. Конкурсный управляющий должен направить участникам долевой собственности предложение приобрести долю банкрота на торгах. В нем указывается стоимость, равная начальной цене на аукционе. Если человек согласится, с ним заключается договор купли-продажи. Если в течение месяца ответа нет, собственность продается на торгах.
Вопросы цены
По статистике, 70% квартир имеют двух собственников, сообщил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгений Шавнев. Он добавил: таким образом, инициатива в теории касается подавляющего большинства тех, кто начал процедуру банкротства. С момента запуска этой процедуры через суд — 1 октября 2015-го — несостоятельными признаны уже 916 тыс. россиян, следует из статистики Федресурса.
— Такие сособственники — это не только, к примеру, муж и жена. Это часто родственники, например братья и сестры, которые получили имущество по наследству от родителей в долях. В нашем случае один из таких совладельцев идет в процедуру банкротства, — уточнил эксперт проекта «Народного фронта» «За права заемщиков», руководитель представительства СРО арбитражных управляющих Михаил Алексеев.
Он отметил, что в таких кейсах банкрот, скорее всего, имеет другую недвижимость, иначе бы эта реализуемая доля не торговалась и у нее был бы статус единственного жилья.
По его словам, после решения Конституционного суда новый порядок уже применяется. В ОНФ консультировали людей, когда совладелец был вынужден занимать деньги на выкуп микродоли. Поскольку начальная стоимость, установленная до торгов, была слишком высока.
— На открытом рынке доля продается либо очень долго, либо очень дешево. Так, например, 1/2 квартиры будет продаваться не по цене 50% от общей стоимости, а не более 30%. В среднем при этом часть объекта продается в три раза дольше, чем недвижимость целиком, и срок реализации начинается от шести месяцев. Если говорить о крупных городах-мегаполисах, цена доли варьируется от 1,5 млн до 5 млн рублей в среднем, — оценил Евгений Шавнев.
Подход, который зафиксирован в законопроекте, предполагает, что собственнику предоставляется право на покупку доли по цене, определенной по результатам торгов, уточнил партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Роман Пархоменко. То есть доля выставляется на торги, определяется их победитель, и после этого арбитражный управляющий предлагает сособственникам выкупить долю по стоимости, предложенной победителем аукциона. До этого подобной системы придерживался Верховный суд.
— Итоговая стоимость может быть как больше, так и меньше первоначальной. Это будет зависеть от этапа торгов, на котором определится победитель. Не исключено, что спроса на актив не будет, тогда цена для приоритетного выкупа уменьшится по сравнению с первоначальной, — пояснила ведущий юрист практики разрешения споров юридической компании ЭБР Инаят Бейтуганова.
Она отметила, что законопроект подразумевает любопытное исключение. Речь идет о продаже части здания, расположенного на земельном участке. По словам юриста, в подобных случаях совладельцы земли не смогут в приоритете претендовать на долю в таком объекте.