Разница цен на первичном рынке недвижимости и вторичном сократилась в первом полугодии с 46% до 40%, сообщили «Известиям» в Центробанке со ссылкой на данные Сбериндекса. Как пояснили в пресс-службе регулятора, это связано со стабилизацией цен на новостройки и увеличением стоимости «вторички». Главный фактор — переориентация спроса на кредиты для покупки «старого» жилья на рыночных, а не льготных условиях. В принципе, ЦБ отмечает бурный рост ипотечного рынка. Банк России даже изменил свой прогноз по его динамике на этот год — с 13–17% до 17–21%. Это беспокоит регулятор, но главный вопрос — приведет ли процесс к тому, что уменьшится разрыв между стоимостью вторичного жилья и новостроек, что принципиально для россиян, которые продают квартиры для улучшения условий.
Смена тренда
В первом полугодии количество выдач по ипотеке выросло с 282 млрд рублей в январе до 628 млрд в июне, следует из аналитического материала ЦБ о развитии банковского сектора. Более того, процесс ускоряется. Так, в июне количество выдач жилищных кредитов увеличилось на 2,5%, что на 0,3 п. п. больше, чем в мае. При этом июньские показатели прироста стали максимальными с декабря 2022 года (3,3%).
Интересно, что основным драйвером роста стала рыночная ипотека, а не льготная, которая была в лидерах до этого. Так, в июне этого года выдачи кредитов на жилье с господдержкой выросли на умеренные 6%, а, если так можно выразиться, обычные, на 11%. Центробанк отметил и еще один тренд — перераспределение спроса на вторичную недвижимость с первичной. Как пояснил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов, это связано с тем, что на новостройки цены выросли куда существенней, чем на вторичные квартиры. Также, отметил он, «вторичка» выглядит привлекательней, поскольку можно купить жилье с готовым ремонтом и мебелью.
Представитель ЦБ также отметил, что, вероятно, дополнительно на первичный рынок влияет ужесточение с 1 июня этого года некоторых подходов в макропруденциальном регулировании. Например, установлено новое требование о первоначальном взносе не менее 20% для неприменения макронадбавок по льготным кредитам с господдержкой.
Но приведет ли этот тренд к тому, что стоимость квадратных метров на вторичном рынке имеет шанс догнать улетевшие цены на новостройки?
Сокращение по метрам
Как заявили «Известиям» в Центробанке, разница между стоимостью «первички» и «вторички» уже сократилась. Со ссылкой на данные Сбериндекса регулятор сообщил, что в январе 2023 года разрыв составлял 46%, а в июне — уже 40%. Что, пояснили в ЦБ, связано со стабилизацией цен на новостройки и небольшим ростом на вторичное жилье.
Проблема на этом рынке сейчас состоит именно в ценовом дисбалансе между вторичной и первичной недвижимостью. Дело в том, что люди продают свои квартиры для улучшения жилищных условий, что приводит к снижению стоимости на их квадратные метры, а цена на новостройки увеличивается в условии программ господдержки и недостаточного строительства в большинстве регионов.
Особенно эта проблема характерна для субъектов, где много жилья, близкого к аварийному состоянию, но мало нового строительства. Поможет ли тренд выравниванию дисбаланса?
— В целом смещение спроса на вторичный рынок жилья должно привести к некоторому сближению цен, но это, скорее всего, произойдет небыстро, — рассказали «Известиям» в ЦБ.
Равноотдаление
Опрошенные «Известиями» эксперты отмечают, что существует два рынка недвижимости — столичные популярные регионы и все остальные. Например, в Москве разница между вторичным и первичным рынком не критичная. Существенный спад стоимости «вторички» тут произошел в сентябре прошлого года, когда на рынке наблюдалось предложение от уезжавших из страны, но уже с марта этот дисбаланс начал выравниваться.
В большинстве регионов проблема состоит как раз в том, что новостройки в дефиците, а люди пытаются обменять на них имеющиеся квадратные метры, которые находятся не в самом лучшем состоянии.
По мнению главного аналитика Сбербанка Михаила Матовникова, радикально разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком особо не изменится.
— Во-первых, это жилье разного качества, поэтому оно уже будет оцениваться по-разному. Во-вторых, в Москве, где «первичка» выглядит переоцененной, цены на разные категории уже максимально близки, то есть говорить о дальнейшем сближении сложно, — считает эксперт.
При этом, по его мнению, на вторичный рынок окажет влияние повышение ключевой ставки, которая еще больше усугубит разрыв стоимости кредита на новостройки и уже имеющееся жилье.
И вице-президент Банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов согласен, что разница в ценах между «вторичкой» и «первичкой» станет еще больше.
Удар по льготам
Также эксперты обращают внимание, что на определенном этапе на рынок жилищного кредитования оказали влияние меры ЦБ в отношении схем ипотеки от застройщика, когда средства предлагали под нулевые ставки, но при повышенной стоимости недвижимости. Правда, на место одних уловок пришли другие.
— Действительно, рост ипотеки превысил наши ожидания. Банки быстро переориентировались с программ «льготной ипотеки от застройщика» на другие продукты и не снизили выдачи, — сообщила пресс-служба ЦБ. — Ипотека продолжает расти, в том числе за счет снижения стандартов выдач — у банков возросли риск-аппетиты и это повод для беспокойства. Мы наблюдаем за ситуацией и готовы при необходимости принять меры для снижения рисков.
Директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина тоже отмечает, что на фоне действия различных льготных программ, в том числе «околонулевой» ипотеки, цены на первичном рынке были слишком завышенными.
— Застройщики оказались не готовыми снижать цены даже после окончания или модификации льготных программ, что вместе с длительными сроками ожидания ввода жилья в эксплуатацию и дополнительными расходами на ремонт сделало вторичку более привлекательной для покупателя, — прокомментировала эксперт.
В качестве мер по сдерживанию чрезмерного роста, о чем неоднократно заявляли представители ЦБ, может быть введение макропруденциальных лимитов, которые сейчас действуют в отношении необеспеченных кредитов, для ипотеки. Но тут вопрос находится в стадии бесконечного обсуждения с законодателями.