Законодатели до 1 марта 2025 года должны разработать новые правила сдачи квартир в краткосрочную аренду. После того как в 2019 году в многоквартирных домах запретили размещать хостелы, мини-гостиницы и вообще оказывать гостиничные услуги, возникла неопределенность в вопросе посуточной сдачи жилья внаем. Некоторые трактуют это действие как предоставление гостиничных услуг, другие ссылаются на то, что посуточная аренда к этому не относится и не запрещена законом. Конституционный суд потребовал разобраться с правовой коллизией, но пока законодатели признаются, что это не будет простой задачей. Подробнее — в материале «Известий».
Дали себе время
Минстрой опубликовал законопроект с изменениями в Жилищный кодекс. Пока в ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ вносится одно изменение: добавлена фраза, что особенности краткосрочной сдачи квартиры внаем «определяются уполномоченным правительством РФ федеральным органом исполнительной власти».
Сама по себе фраза лишь констатирует факт, что федеральный законодатель должен урегулировать этот вопрос, установив четкие правила краткосрочной аренды жилья. Причина — требования Конституционного суда, озвученные в постановлении от 23 марта 2023 года № 9-П «По делу о проверке конституционности ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П.Е. Бахирева».
Поправка должна заработать только с 1 марта 2025 года. Столь долгий срок объясняется в пояснительной записке тем, что нужно комплексно урегулировать особенности предоставления жилых помещений, а для этого принять нормативный правовой акт федерального органа исполнительной власти.
Справедливый баланс
Постановление, о котором идет речь, Конституционный суд принял 23 марта этого года, разбирая жалобу гражданина П.Е. Бахирева из Пскова. Он оспаривал конституционность ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в жилых помещениях не допускается размещение гостиниц и оказание гостиничных услуг. Гражданин с 2019 года сдавал в аренду квартиру, однако Псковский суд по иску другого жителя дома вынес постановление о запрете на эту деятельность. Судья счел сдачу квартир в аренду предоставлением гостиничных услуг, по закону не разрешенным в жилых помещениях.
При рассмотрении иска учитывалось, что квартира на интернет-ресурсах была обозначена как двухуровневые апартаменты с предоставлением услуг питания и трансфера до аэропорта. Суд первой инстанции отметил, что сдаваемая квартира не обладает признаками гостиницы, но сам ответчик оказывает гостиничные услуги.
Бахирев счел, что ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ «в силу своей неопределенности» дает судам возможность приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг, что нарушает его конституционные права.
Конституционный суд в своем постановлении напоминает, что предоставлять гостиничные услуги в жилом помещении в многоквартирном доме запретили с 1 октября 2019 года, так как участились случаи использования квартир для хостелов и мини-гостиниц, что мешало жителям домов. КС РФ заметил, что сам по себе запрет использовать жилое помещение в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг нельзя оспорить, но есть неопределенность именно в том, позволяет ли ч. 3 ст. 17 ЖК РФ отличить разрешенную сдачу жилых помещений внаем от запрещенных законодателем гостиничных услуг в многоквартирных домах.
«Приходится констатировать, что нормативных критериев перерастания одной ситуации в другую, которые можно было бы признать бесспорными и однозначными, не установлено», — говорится в постановлении КС РФ.
В итоге суды решают такие вопросы по своему усмотрению: изучают негативные факты, касающиеся поведения постояльцев в таких квартирах, содержание рекламы арендуемого жилья и т.д.
«Нормы, регулирующие отношения собственности и иные имущественные отношения, должны быть ясными, точными и непротиворечивыми, а механизм их действия — предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения», — говорится в постановлении Конституционного суда.
В КС РФ замечают, что краткосрочный посуточный наем может «существенно дополнять гостиничную деятельность с учетом целей поощрения и развития туризма», а для многих это существенный, а иногда единственный заработок, что «заслуживает поддержки», если это «не порождает непропорционально неблагоприятных последствий для других лиц». Совокупность этих факторов привела к тому, что законодатель не пошел по пути полного запрета краткосрочного найма жилых помещений в таких домах, считают в КС. Однако, говорится в постановлении, законодатели должны урегулировать «особенности краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения граждан, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений».
Непростая задача
Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева замечает: регулировать вопрос придется, но встает вопрос — как.
— Попытка запретить хостелы в жилых домах, которая была предпринята некоторое время назад, не привела ни к чему, — сказала она «Известиям». — Потому что буквально все хостелы в Санкт-Петербурге и других привлекательных для туристов городах просто переквалифицировались в квартиры с посуточным наймом. Оттуда убрали ресепшены, просто выдают ключи, и там продолжают жить туристы. А люди, которые живут в таких домах постоянно, с этим не готовы мириться. У меня таких обращений довольно много.
По ее словам, наличие «нехороших квартир» в домах не только мешает жителям, но и оборачивается повышенной нагрузкой на содержание мест общего пользования, на лифты и т.д. Регулировать нужно обязательно, считает депутат, но это очень не простая задача, так как «на каждое действие есть противодействие». Например, Светлана Разворотнева считает возможным доработать одну из предложенных Думой прошлого созыва мер, согласно которой устанавливается минимальный срок сдачи квартир — например, не меньше недели, — а органам местного самоуправления или жильцам предлагалось разрешить на общем собрании собственников устанавливать подобный режим для своего дома. Однако юристы замечают, что и это не станет проблемой для хостелов, которые просто будут заключать договоры на неделю с возможностью досрочного расторжения — и продолжать сдавать квартиры посуточно, рассказывает Разворотнева.
В некоторых западных странах вообще есть запреты на подобную аренду, продолжает депутат, но там в принципе по-другому устроена система многоквартирных домов: например, люди покупают не отдельную часть площади дома, а долю в кооперативе. При этом они подписывают определенное соглашение, согласно которому им могут запретить продавать или сдавать жилье без одобрения остальных членов кооператива.
Гендиректор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов отмечает, что в законодательстве есть нормы, которые и так могут регулировать отношения жильцов многоквартирного дома и обеспечивать их спокойствие: тот же закон о тишине, например. Но предмет регулирования правительства здесь остается.
— Другое дело, что не очень понятно, что там будет написано, — сказал он «Известиям». — Возможно, нормы, на каких этажах можно сдавать, на каких нельзя, возможно, что-то еще. На самом деле, самое важное — не регулирование, а контроль. Мы не можем навести порядок в наемном секторе жилья: мало кто платит налоги, почти не регистрируются договоры и так далее. Нельзя умножать регулирование, не контролируя реальную ситуацию на рынке, который продолжает жить своей жизнью.
Светлана Разворотнева считает, что для этого надо расширять полномочия официальных представителей совета многоквартирного дома по контролю над жильцами дома.
Помогут налоги
Возможность регулирования отрасли многие эксперты видят в налоговых инструментах. Однако пока уплата налогов от доходов со сдачи квартир остается на совести самих предпринимателей, говорит председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
— Есть ресурсы, которые помогают сдать квартиры посуточно, и интеграция туда налогового инструментария стала бы хорошим шагом, который позволил бы вывести эту область из серой зоны, — сказал он «Известиям». — Это сделало бы более безопасным пребывание гостей и повысило бы ответственность собственников как перед соседями, так и перед арендаторами.
Председатель комитета по жилищной политике и управлению недвижимостью «Опоры России» Михаил Рыженков со ссылкой на данные ФНС и «Опоры России» указывает, что рынок аренды жилья сейчас выходит из тени высокими темпами.
— По нашей оценке, более половины арендодателей осуществляют сдачу жилья в аренду в качестве самозанятых или индивидуальных предпринимателей, — рассказал Рыженков «Известиям». — Большинство граждан сдает в аренду только одну квартиру, а подавляющее количество арендодателей, сдающих квартиру в краткосрочную аренду, — самозанятые.
При этом они ограничены в получении дохода более 2,4 млн рублей в год, заметил спикер. По его мнению, регулирование рынка краткосрочной аренды не должно носить заградительный характер для арендодателей, а должно быть направлено на дальнейшее развитие института самозанятости и продолжение обеления рынка недвижимости.
— Поэтому считаем необходимым шагом в регулировании рынка краткосрочной аренды также законодательное разрешение для самозанятых сдавать в аренду апартаменты. К сожалению, сейчас такой возможности у самозанятых нет, — сказал Рыженков.
Светлана Разворотнева отмечает, что могут быть и другие налоговые инструменты. В пример она приводит практику скандинавских стран, где налоги серьезно увеличиваются на второе, третье жилье.
— При этом они уменьшаются при условии, если ты сдаешь квартиры на длительный срок для нуждающихся в получении жилья, то есть очередникам, которых в нашей стране очень много, — рассказала она. — Это могло бы помочь и сектору социального найма жилья в России, который у нас очень небольшой. Это косвенный вариант решения проблемы, но один из примеров, как с помощью налогов можно регулировать отношения.