Цены на недвижимость быстро падают по всему миру. Застрельщиком процесса выступила Швеция, где жилье дешевеет рекордными темпами на протяжении года. Схожая ситуация и на крупнейшем рынке недвижимости в мире — США. Еврозону обвал затронет уже в ближайшие месяцы. Между тем падение цен на жилую недвижимость может являться не только симптомом, но и причиной масштабного финансового кризиса — как это произошло в 2008 году. Произойдет ли новый мировой коллапс по образу и подобию событий 15-летней давности, разобрались «Известия».
Дешевле не значит лучше
Жилье в норме всегда дешевеет, когда ставки центробанков идут вверх. Механизм довольно прост: когда ЦБ увеличивает стоимость заимствований, то же самое происходит и со ставками банков, в том числе и по ипотеке. Дорогие кредиты приводят к снижению спроса, в то время как дома и квартиры на разогретом рынке по инерции всё еще вводятся в эксплуатацию в большом количестве. Параллельно высокая ставка снижает потребительскую активность в среднем по экономике, что приводит к дополнительному ослаблению платежеспособного спроса. Наконец, когда цены уже начали снижаться, покупатели менее охотно выходят на рынок, не без оснований считая, что через месяц, два или полгода они смогут купить дешевле. Так процесс становится самоподдерживающимся.
В ситуации экономического бума рост ставки может и не быть проблемой. Однако в 2022 году говорить о взрывном росте в мировой экономике было сложно, несмотря на то, что ВВП большинства стран продолжал восстанавливаться после обвала в пандемию (чему не в последнюю очередь поспособствовал рекордный вброс денег в экономику как через монетарную, так и через фискальную политику). Напротив, государства самых разных регионов мира столкнулись одновременно с инфляцией и с замедлением роста.
Швеция — характерный пример. Там рынок жилья начал остывать практически одновременно с повышением ставки местным ЦБ, который поднял ее в апреле с 0 до 0,25%, а затем увеличивал ее еще трижды, доведя в итоге до 2,5%. Всё это привело к масштабному снижению цен, который ускорился осенью. В октябре шведская недвижимость подешевела на 2,3% к предыдущему месяцу, в ноябре — на 2,2%, а в декабре на 2%. Согласно уже январским данным, падение к тому же месяцу 2022 года составило 19% для отдельных домов и 14% для квартир. Падение оказалось самым тяжелым с 1990-х годов.
Примечательно, что обвал на рынке последовал после периода, который совершенно уверенно можно назвать пузырем. Даже в пандемийном 2020 году рост цен на жилье составил около 7%, а в 2021-м — чуть менее 17%. Сейчас большинство аналитиков предсказывают, что падение по сравнению с пиком превысит 20%, так что происходящее вполне можно характеризовать как ситуацию кризиса.
Однако Швеция — страна по размерам экономики сравнительно небольшая, так что кризис там почти наверняка окажется локальным. Лучшее понимание общей картины возникает при взгляде на ситуацию в еврозоне. Там большую часть года наблюдался рост цен, но во второй половине 2022-го ситуация стала меняться, и достаточно быстро. Так, в Германии, где цены на недвижимость росли на протяжении последних 10 лет без перерыва (с рекордом в 2021 году, когда они увеличились на 14%), в декабре был зафиксирован спад — на 0,8% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года. Таким образом, и год в целом стал отрицательным, впервые с 2009-го.
В Нидерландах ситуация выглядит чуть иначе: там на рынке ипотеки наиболее распространены фиксированные ставки (не привязанные к ставке рефинансирования, инфляции или иным показателям), поэтому рынок недвижимости рос почти 2022 год и остался по его итогам в плюсе. Однако уже в ближайшем будущем аналитики прогнозируют разворот, например, инвестгруппа Allianz допускает «многие годы падения». В 2023–2024 годы оно может составить до 8%.
Италия и Франция — две особые истории. На Апеннинах давно уже забыли, что такое стабильный рост рынка недвижимости, так что там падение цен — явление скорее привычное. Во Франции несмотря на постковидный бум отмечаются уже определенные признаки замедления, которые с высокой вероятностью превратятся в полноценный спад в следующем году.
Штормовое предупреждение
Куда более сложная ситуация может возникнуть на другой стороне Атлантики. В США рост цен на жилье отмечался на протяжении 124 месяцев подряд. С начала пандемии они и вовсе выросли на 41%. Пик наступил в июне 2022 года, после чего цены медленно, но верно начали снижаться. За следующие четыре месяца они упали на 2,4%. На первый взгляд, не так уж и много, но следует учитывать, что это Америка, где недвижимость дорожает практически всегда. Это снижение стало вторым по масштабу в послевоенной истории после обвала на 26% в 2007–2012 годах.
Всё это касается новых домов. Что до вторички, то она валится уже совсем серьезно: более чем на 10% менее чем за полгода. Это может быть достаточно грозным предупреждением и для рынка новостроек: они на проблемы со спросом реагируют с существенным лагом.
Рынок жилья в США вообще исторически является отличным барометром национальной, да и мировой экономики. Именно так произошло и в 2007 году, когда американская недвижимость начала дешеветь (а до этого, как и сейчас, на протяжении нескольких лет был рекордный рост). Падение цен спустя пару месяцев привело к стремительно разрастающемуся ипотечному кризису, который затем потянул за собой всю финансовую систему и глобальную экономику. Неудивительно, что сейчас синхронизированное падение рынка в самых разных странах вызывает страх за состояние всех мировых финансов.
Возможно ли повторение сценария 2007–2008 годов сейчас? Ситуации похожи, но существуют определенные нюансы. По словам руководителя отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольги Беленькой, во многих странах отношение цен на недвижимость к доходу достигло самого высокого уровня за последние два десятилетия. Сейчас, по мере ужесточения ДКП мировых центробанков, это переносится в процентные ставки по ипотеке.
— С точки зрения рисков кризиса на рынке, важны такие параметры, как скорость повышения ставки по ипотеке, долговая нагрузка заемщиков (например, долг/располагаемый доход), доля ипотеки, выданной по плавающей ставке. Последняя составляет в США всего 2%, в Германии чуть выше — 10%, в еврозоне — почти 15%. Для сравнения — в Японии она составляет 70% (но там Банк Японии упорно сохраняет околонулевые процентные ставки), в Норвегии и Финляндии — более 95%.
Беленькая при этом отметила, что один из рынков, китайский, уже пережил худшее. Там кризис на рынке жилья продолжался на протяжении последних двух лет, но к настоящему моменту ситуацию удалось стабилизировать, а с учетом «открытия» экономики КНР после пандемии есть шансы на возвращение роста. К катастрофическим последствиям для экономики страны в целом это не привело, хотя проблемы, конечно, были исключительно серьезными.
По словам главного аналитика TeleTrade Марка Гойхмана, снижение цен недвижимости, как и других активов, само по себе не вызывает кризис. Для его возникновения нужно сочетание многих обстоятельств: высокого удельного веса ипотечных сделок в финансовой системе, недостаточного покрытия таких отношений стоимостью залогов и иного обеспечения, резкого падения стоимости недвижимости после значительного необоснованного спекулятивного ралли цен на данном рынке.
— Комплекс таких и иных обстоятельств в развитых странах сейчас не наблюдается, — отметил собеседник «Известий». — Уроки 2008 года не прошли даром. Кредитные средства под обеспечение недвижимостью в основном не предоставлялись без должного дисконта, учитывающего риски падения цен. Не допускался и безудержный рост стоимости недвижимости, далеко оторванный от динамики экономики. Снижение цен происходит не резко, обвально, а постепенно и в относительно незначительных масштабах. Финансовые регуляторы дотошно следят за процессами и в случае необходимости поддерживают ликвидностью банки, попадающие в затруднительное положение, чтобы не допустить распространения неплатежей по сектору. Таким образом, несмотря на большие риски рецессии в развитых странах, вряд ли можно предположить коллапс в экономике из-за снижения стоимости недвижимости.