За январь – октябрь в России ввели в строй рекордный объем нового жилья, и сейчас на рынке баланс спроса и предложения. Чтобы ситуация не менялась, Минстрой выступает за продление льготной ипотеки на новостройки в 2023 году, заявил в интервью «Известиям» замглавы ведомства Никита Стасишин. По его словам, в министерстве планируют включить в программу меблировку квартир и уже готовят такой законопроект. Также Никита Стасишин подчеркнул, что вопрос нехватки рабочей силы для строительства жилья сегодня решен. Рынок же съемного жилья ведомство планирует вывести из «серой» зоны — в 2023 году Минстрой вернется к вопросу создания государственной информационной системы, в которой будут регистрировать договоры аренды.
Льготной ипотеке быть
— Никита Евгеньевич, с начала СВО мир кардинально поменялся, большие изменения произошли и в российской экономике. Как всё это отразилось на строительной отрасли — что происходит со спросом и предложением, как это сказывается на стоимости жилья в стране?
— На 1 ноября, по данным Росстата, с начала года в России введено в строй уже 87,8 млн кв. м жилья. Раньше такого объема жилищного строительства за десять месяцев в стране никогда не было. Мы видим, что точно выполним показатели прошлого года, когда, я напомню, было введено 92,6 млн «квадратов». Соответственно, несмотря ни на пандемию, ни на сложности, возникшие в начале этого года из-за повышения ключевой ставки до 20%, динамика стройки сегодня действительно хорошая. Этого удалось достичь в том числе благодаря всем мерам поддержки, которые системно оказывались последние три года. Это поддержка и застройщиков, и спроса.
Более того, за прошедшие десять месяцев этого года в стране произошел прирост выдачи новых разрешений на строительство на 26% (разрешения на стройку 40 млн кв. м).
Мы видим прирост ввода и многоэтажек, и в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Рынок частных домов начинает расти очень серьезными темпами, в том числе за счет того, что мы распространили на ИЖС все льготные ипотечные программы. Также положительно повлияла программа газификации в РФ.
Сейчас динамика стройки хорошая, но другой вопрос, что с ней будет дальше. Я бы хотел напомнить: у нас уже продлена семейная ипотека до конца 2023 года по поручению президента Владимира Владимировича Путина. На ВЭФ-2022 было дано поручение продлить и дальневосточную ипотеку — до 2030 года.
Сейчас мы слышим из разных источников о том, что какие-то льготные ипотечные программы продлевать не будут. Но я хотел бы напомнить, что эти решения несколько лет подряд принимает исключительно президент нашей страны.
— Следует ли продлевать льготную ипотеку на новостройки?
— Минстрой России считает, что следует продлевать.
— Почему?
— Потому что мы должны обеспечить наполнение эскроу-счетов, которое позволит получить эффективную ставку при проектном финансировании на строительство жилья. Цены на квартиры сегодня корректируются и не растут больше, чем инфляция, как было в 2020–2021 годах. Это происходит из-за того, что есть баланс спроса и предложения.
Тот темп, в хорошем смысле этого слова, который уже набран для того, чтобы обеспечить выполнение задачи по строительству 120 млн кв. м жилья ежегодно к 2030 году, нам необходимо поддерживать.
Сейчас есть по-настоящему большой задел в разрешениях на строительство. Также за последние два года застройщики купили большое количество земельных участков. У Минстроя есть программы, которые позволяют опережающим темпом обеспечить эти участки инженерной инфраструктурой. Вклад в ВВП нашей страны от строительной отрасли, жилищного строительства очень серьезный. И мы считаем, что было бы важно сегодня те меры, которые существуют для поддержки спроса, не останавливать, а продолжить в 2023 году.
— Может, следует изменить ставку?
— Может быть, но я не стану об этом говорить, чтобы не давать никаких поводов для ожиданий. Единственное, всегда об этом говорю и сегодня могу сказать с уверенностью: если кто-то решил купить квартиру — не надо ничего ждать, нужно идти и покупать.
Все квартиры будут достроены, потому что строятся с использованием надежной системы проектного финансирования и хранения денег дольщиков на замороженных эскроу-счетах. Улучшение жилищных условий — это, наверное, самая основная цель, которую мы ставим перед собой, с учетом увеличения доступности жилья для наших граждан.
Ценный метр
— Планирует ли Минстрой влиять на снижение себестоимости строительства, чтобы увеличить доступность жилья?
— Смотрите, из чего формируется цена квадратного метра. Это себестоимость строительства, инвестиционная себестоимость и цена реализации. Если говорить о себестоимости строительства, то уже несколько лет идет серьезная борьба с так называемыми СНиПами-хрипами, как их назвал президент.
Мы по поручению премьер-министра Михаила Владимировича Мишустина и нашего курирующего вице-премьера Марата Шакирзяновича Хуснуллина под особым контролем министра Ирека Энваровича Файзуллина снижаем разнообразные административные барьеры, тем самым уменьшая цикл строительства. Цикл строительства сокращается — издержки у застройщиков сокращаются.
Если говорить о стоимости работ и материалов, мы сегодня видим, что цена, в первую очередь на металл, стабилизировалась. Мы вместе с Минпромторгом серьезно поработали с металлургами, то же касается и цемента. Так что сегодня себестоимость строительства прогнозируема. А если она прогнозируема, соответственно, у застройщиков есть понимание, как ее оптимизировать.
Плюс цифровые решения, которые сегодня потихонечку внедряются в отрасль, дают возможность снизить издержки, что напрямую влияет на стоимость квадратного метра.
Инвестиционная себестоимость — это вся та инфраструктура, которая строится внутри жилого комплекса. У нас есть так называемое инфраструктурное меню. Оно включает инфраструктурно-бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации, средства ФНБ. Плюс прямое субсидирование — финансирование стройки сетей, дорог, а также садиков, школ, поликлиник и др.
Чтобы всё это эффективно работало, нам необходимо держать баланс спроса и предложения. Предложений на рынке сегодня много, поэтому и нужно, чтобы они были обеспечены спросом. И в целом доступность квартиры считается не через стоимость квадратного метра, а через инструменты и механизмы приобретения квартиры. Поэтому, еще раз отвечая на ваш вопрос о льготной ипотеке, мы, как отраслевое ведомство, и я, как отраслевой зам жилищного строительства, считаем, что нам необходимо в 2023 году работать со спросом. А чтобы мы могли с ним работать и обеспечивать тот объем предложения, который есть на рынке, нам необходимо сохранить все те меры поддержки, которые были, есть и, надеюсь, будут.
В том числе сейчас дополнительно прорабатываем механизмы поддержки предложения в регионах, где не хватает маржинальности, чтобы запускать там строительство новых домов. А такие регионы есть. Строить нужно не только в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и других крупных городах, а во всей нашей стране.
— Какие это меры поддержки?
— Это субсидирование кредитов для застройщиков — такая же антикризисная мера, которая была введена в апреле этого года. Большинство застройщиков получают проектное финансирование по плавающей ставке — «ключевая плюс». Соответственно, когда ключевая была 4,25%, проблем не возникало. Но когда она выросла до 20%, стало понятно, что ни один проект, кроме, наверное, тех, что в столичном регионе, и то с треском, такую ставку не выдержит. Поэтому мы запустили программу субсидирования. Она эффективно помогла в этом году не снижать темпы строительства, так возвели порядка 25 млн кв. м жилья. Мы считаем, что это самая лучшая и эффективная антикризисная мера, которая сработала, помимо поддержки спроса.
— Вы запланировали продолжение этой программы на следующий год?
— Мы будем смотреть, что будет происходить с балансом спроса и предложения. Если потребуется помощь, то, возможно, запустим программу заново — как только поймем, что спроса может не хватать.
Нет дефицита рабочих
— Сегмент индивидуального жилищного строительства уже активно развивается. Планируются ли еще какие-то новые важные меры поддержки этой сферы?
— Мы сейчас делаем ряд «клиентских путей», которые позволят без проблем банкам понимать предмет залога и стоимость объектов, строящихся собственными силами граждан.
В ближайшее время такой «клиентский путь» мы представим на обсуждение с банками и главным регулятором — ЦБ, для того чтобы ипотека на ИЖС стала еще доступнее, даже на рыночных условиях.
— Пожалуй, одна из наиболее острых проблем импортозамещения в строительной отрасли была только в лифтостроении после ухода с отечественного рынка западной «большой четверки» производителей. Девелоперы сообщали, что в России пока не производят лифты для высотных зданий и в уязвимом положении окажутся застройщики с проектами на высокой стадии готовности — лифтовые шахты проектировались под продукцию конкретных производителей. Как вы сейчас оцениваете ситуацию, удалось ли решить эти проблемы?
— Те застройщики, которые хотели решить эту проблему, решили. При этом по стране в стандартном жилье вообще нет проблем с лифтами — для таких объектов используют отечественную продукцию. Плюс некоторые ушедшие компании были куплены российскими представителями. Например, Otis. Сейчас производство не стоит, оно работает. Может быть, есть какие-то единичные проблемы в логистике, доставке скоростных лифтов. Но они решаются самими строителями.
— Несколько лет подряд застройщики также жаловались на нехватку рабочих на стройках. Удалось ли урегулировать этот вопрос?
— Мы сейчас не фиксируем дефицита рабочих у застройщиков, которые возводят жилье. Сегодня с учетом курса доллара мигрантам очень выгодно работать на нашем рынке. Кроме того, намного улучшились условия труда благодаря пандемии. В частности, был наведен порядок на строительных площадках, например с бытом, и прочее.
Возможно, есть ряд сложностей с большими инфраструктурными проектами, которые находятся в труднодоступных местах, например на Дальнем Востоке. Но сегодня нет ни одного обращения ни от системообразующих компаний, ни от каких-либо других о том, что у них есть дефицит какой-то конкретной специальности, как было во время пандемии.
Цивилизованная аренда
— Еще весной 2021 года в Госдуму внесли законопроект о правовом статусе апартаментов. В документе определена новая категория недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью. Норму предлагали распространить только на новые постройки. Но проект так и не дошел до первого чтения и был направлен на доработку. Планируется ли продолжать работу над законопроектом?
— Этот вопрос нужно регулировать. Но он носит частный характер: апартаменты строят только в нескольких городах нашей страны. Мы будем в диалоге с профильным комитетом Госдумы. Но пока не могу назвать точные сроки, когда мы к этому вернемся.
— Минстрой также планировал сделать цивилизованным рынок арендного жилья в стране и вывести его из «серой зоны», создав специальную государственную информационную систему. Намерены ли вы продолжить эту работу?
— Законопроект, который бы обелял рынок аренды, действительно был в этом году не в приоритете. Но мы его не оставляем — вернемся к нему в 2023 году, продолжим обсуждать его внутри правительства и с экспертами.
Также мы планируем нарастить строительство арендных домов. Нужно создать такой фонд — коммерческого и некоммерческого использования. Нужно, чтобы аренда по-настоящему стала инструментом улучшения жилищных условий для наших граждан. Особенно тех, которые выбирают место работы исходя из зарплаты и того образования, которое у них есть, не привязываясь к собственному жилью.
— А стоит ли обелить рынок риелторов? Многие эксперты, включая самих риелторов, не раз уже говорили о такой необходимости.
— Риелторы — это то немногое в недвижимости, за что не отвечает Минстрой. Я думаю, что с учетом развития цифровых платформ, на которых легко оформить продажи и покупки, риелторы сами будут стремиться выполнять свою работу максимально качественно. Иначе им не выдержать конкуренции.
— Какие еще важные законодательные инициативы ждать от Минстроя в этом и следующем году?
— Мы занимаемся сегодня законопроектом, который даст возможность застройщикам, но не обяжет их, включать в договоры долевого участия (ДДУ) и в ипотеку меблировку квартир. Плюс вносим технические изменения в законодательство в части обеспечения жильем граждан на новых территориях нашей страны — в Луганской, Донецкой народных республиках, Запорожской и Херсонской областях.
— В чем будет заключаться выгода для людей по включению меблировки в ипотеку?
— Людям, которые будут покупать квартиры у девелоперов, предоставивших такую возможность, мебель обойдется выгоднее минимум на 20%. Сейчас же люди зачастую покупают квартиру и потом берут потребительский кредит, чтобы купить в нее мебель. А тут все услуги окажутся вместе в одном кредите. И, конечно, это будет распространяться на все льготные ипотечные программы, которые существуют на рынке жилищного строительства.
Сейчас мы внутри правительства, с ЦБ и банками обсуждаем предмет такого залога (мебели при заключении ипотечных сделок. — «Известия»), то есть то, как всё это сделать доступным и понятным для производителей, потребителей, застройщиков.
— Как будет развиваться строительная отрасль и рынок недвижимости в стране в ближайшей перспективе?
— Нам необходимо сделать всё, чтобы не снизить набранные темпы жилищного строительства. Чтобы все те квадратные метры, которые сегодня строятся, были достроены в срок и граждане получили квартиры. Еще раз повторюсь: нам необходимо сделать так, чтобы был баланс спроса и предложения. Сегодня мы его видим.