Банки начали привлекать заемщиков новыми ссудами по низкой ставке. Число клиентов, взявших ипотеку под сверхвысокие 20%, оказалось невелико, однако плавный маневр в виде рефинансирования позволит не только усилить лояльность клиентов, но и поспособствовать развитию жилищного строительства, полагают эксперты. Рост спроса на жилье по сравнению с апрелем есть, правда, совсем небольшой — 5–10%. Подробнее — в материале «Известий».
Забытая старая
Банки начали рефинансировать ипотеку, оформленную по высоким ставкам на пике кризиса. При этом кредиторы идут на уступки — они не требуют, чтобы с момента взятия первой ссуды прошел срок, обязательный для исполнения процедуры, сообщает РБК.
— Банки стали улучшать условия ипотечных кредитов для своих клиентов, не дожидаясь истечения шести месяцев с даты выдачи кредита. Ранее, до истечения периода действия договора в размере 6–12 месяцев, любые изменения договора были невозможны. Учитывая, что ограничений на подобные действия нет, новые реалии вынуждают банки сокращать этот срок и идти на уступки, — пояснил в беседе с «Известиями» адвокат Константин Ерохин.
В период нестабильности, платежеспособный клиент — основной актив ипотечного банка. Если раньше ввиду повышенного спроса на недвижимость можно было забрать неоплаченный объект и успешно выставить его на торги, то сейчас в приоритете регулярные платежи от заемщиков, отметил собеседник. Адвокат добавил, что в среднем на процесс рефинансирования уходит от полутора месяцев. Взять второй кредит для погашения первого можно как в новом банке, так и в том, что выдал ссуду изначально. Фактически ограничений на повторное рефинансирование ипотеки также нет. Если банк захочет изменить условия несколько раз — этим можно воспользоваться.
В настоящее время ВТБ запускает рефинансирование ипотеки по ставке 10,5%, банк «Открытие» — по 10,69%. Сбербанк объявил, что уже в июле позволит клиентам, взявшим ипотеку с 1 марта по 30 мая, снизить стоимость кредита. Щадящие условия также предлагают в ПСЖ, «Зените» и «Санкт-Петербурге». Смягчить требования вскоре планируют Московский кредитный банк, «Уралсиб» и «Ак Барс».
С точки зрения банков, оперативное рефинансирование — это возможность повысить свои очки среди конкурентов и привлечь новых клиентов, предлагая более выгодные условия и формат платежей, отмечает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.
— Сейчас банки имеют возможность не только усилить аспект лояльности клиентов, но и поспособствовать развитию сектора жилищного строительства и недвижимости, послужив популяризатором ипотеки как таковой, — считает эксперт.
Объем ипотеки в последние месяцы существенно сократился. По данным ЦБ, в апреле кредиторы выдали ссуды на 162 млрд рублей против 521 млрд рублей в марте. Это на 71% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В мае сокращение рынка ипотеки продолжилось: за месяц были выданы ссуды всего на 119,4 млрд рублей, подсчитали в Frank RG.
Напомним, что на фоне военной спецоперации на Украине в конце февраля Банк России поднял ставку до 20%. Однако затем регулятор начал постепенно снижать ее. В июне ЦБ снизил ставку на докризисный уровень — 9,5% годовых. Позже президент Владимир Путин также предложил снизить льготную ипотеку до 7%.
Под высокий процент
Число россиян, взявших ипотеку по высоким ставкам этой весной, невелико. По данным Банка России, за март средний процент ипотечного займа составил 8,05%, а за апрель — 7,64%. Объем ипотечных кредитов под 20% был настолько несущественным, что не отразился на среднемесячных показателях. Большинство покупателей в эти месяцы пользовались различными льготными программами, отметил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
— Сделки по высоким ставкам совершали только при острой необходимости: в основном те, кто продавал или обменивал одну квартиру на другую и по договору должен был приобрести новый объект и передать права на собственность в течение ограниченного периода времени, — подчеркнул собеседник «Известий».
Обращение к кредиторам в пик кризиса также связано с желанием клиентов сохранить рублевые сбережения и с общей неопределенностью на рынке, считает заместитель председателя правления банка ДОМ.РФ Алексей Косяков. Он уточнил, что в марте-апреле ипотеку в ДОМ.РФ оформили 7,7 тыс. заемщиков на сумму, превышающую 55 млрд рублей.
В период максимального пика ипотеку готовы были брать лишь 5–10% клиентов, а порядка 60% сказали, что откладывают покупку до снижения ставок, поделился с «Известиями» генеральный директор финансовой экосистемы «Юником24» Дмитрий Африканов. Он также отметил, что в целом количество заявок на получение ипотеки снизилось в феврале–апреле в 2,5–3 раза по сравнению с январем, который в принципе является «низким месяцем» по спросу на ипотеку. Однако в мае и июне спрос на ипотечные кредиты начал восстанавливаться.
Ставка — вниз, рынок — вверх
Снижение ставки способно оживить рынок недвижимости, полагают эксперты. По данным Александра Чернокульского, рост по сравнению с апрелем есть, правда, совсем небольшой — 5–10%.
— До более масштабного восстановления спроса еще далеко: на текущий момент падение относительно аналогичного периода 2021 года составляет более 50%. Безусловно, снижение ставки будет способствовать росту ипотеки, однако стоит учитывать, что это не является единственным фактором, который влияет на объем ипотечных сделок. Даже при ставках 5% в первую очередь значение будет иметь уровень зарплат населения. Плюс рост цен уменьшает наличие свободных денег на выплату по кредитам, — указал директор «Жилфонда».
Помимо понижения ставки, застройщики вернули собственные программы субсидирования кредитов. Девелоперы предлагают ставки 0,1% и даже ниже. Субсидированная ипотека на первичном рынке в итоге заметно повлияла на стоимость жилья, отметил CEO и основатель DUGA Real Estate Branding Юрий Нарвин.
— Дело в том, что девелоперы включают в стоимость недвижимости расходы на компенсации ставки банкам: так, жилье в субсидированную ипотеку под 0,1% в конечном итоге стоит более чем на 30% дороже, чем покупка такого лота без кредита, — сравнил он.
В то же время эксперт надеется, что снижение ипотечной ставки не приведет к значительному увеличению спроса сейчас, когда цены на недвижимость еще не скорректировались в сторону увеличения:
— Важно, чтобы снижение ипотечной ставки и увеличение количества одобренных ипотечных кредитов не спровоцировало повторение американского ипотечного кризиса 2008 года. Тогда люди брали по 2–3 ипотеки благодаря тому, что кредиты и объекты недвижимости были очень доступны, и не справлялись с выплатой. Банки начали массово выставлять залоговую недвижимость на продажу, чтобы погасить долги, в итоге на рынке появилось много предложений вторичного жилья с большим дисконтом.
Вслед за ключевой ставкой банки начали снижать ставку и по льготной ипотеке. К примеру, в Сбербанке заем на покупку жилья дают под 6,7%, в «Открытии» — 6,3%, а в Росбанке — ниже 5%. В ДОМ.РФ ожидают, что со снижением ставки выдачи по программе вырастут вдвое. Сейчас банк предлагает льготную ипотеку под 6,1%. За неполные две недели было получено более 3 тыс. заявок на кредиты, спрос увеличился в 1,5 раза, рассказал Алексей Косяков.
Ипотечный долг
Тем не менее не все кредиты, взятые в кризис, удастся благополучно закрыть. На начало июня объем просроченной задолженности россиян в сегменте ипотечного кредитования составлял порядка 60–61 млрд рублей, что меньше аналогичного показателя прошлого года на 25%, поделился с «Известиями» заместитель председателя экспертного совета ЦБ по защите прав потребителей финансовых услуг Эльман Мехтиев.
— В моменте ипотечные кредиты обслуживаются на прежнем высоком уровне. Однако мы понимаем, что последствия кризиса скажутся спустя какое-то время, так как, несмотря на трудности, заемщики выплачивают кредит на квартиру до последнего, понимая, что пропуск платежа может стать причиной потери жилья, — отметил эксперт.
При оформлении ипотеки в текущих реалиях заемщику необходимо как минимум сформировать подушку безопасности, равную 2–3 ежемесячным платежам, советует Эльман Мехтиев. Кроме того, стоит оформить кредит на максимально длинный срок, уменьшив платеж, при этом погашать по возможности досрочно, а в случае трудностей вернуться к минимальному платежу.
— На текущий момент делать прогнозы достаточно тяжело, однако, как показывает практика, клиенты, которые поспешно принимали решение о взятии ипотеки, выходят в дефолт в 2–3 раза чаще. На сегодня в среднем в дефолт уходит каждый 80-й ипотечный кредит, — заключил Эльман Мехтиев.