Дети до 18 лет всё чаще становятся участниками имущественных сделок. Столкнувшись с продавцом, который не учел законные права ребенка, покупатель рискует лишиться новой недвижимости. Что надо знать о сделках, затрагивающих права несовершеннолетних, разбирались «Известия».
Чем опасны сделки с детьми
За первый квартал 2022 года нотариусы удостоверили почти 135 тыс. сделок, в которых собственником-продавцом выступает несовершеннолетний, что на 5% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Всего по итогам 2021 года было оформлено свыше 720 тыс. сделок с участием несовершеннолетних. Это превышает статистику предыдущих лет в среднем на 30%. Такими данными с «Известиями» поделились в Федеральной нотариальной палате (ФНП).
— Несмотря на то что несовершеннолетний ребенок может участвовать в сделках скорее косвенно (до 14 лет — в его интересах действуют родители или опекуны, после 14 лет — ему требуется их согласие) и не способен самостоятельно решать имущественные вопросы, его жилищные права в случае незаконных действий нарушаются напрямую. Поэтому со сделками, которые так или иначе затрагивают имущественные интересы детей, нужно быть особенно внимательным, — отметили в палате.
В целом такие сделки надежно защищены нормой об их обязательном нотариальном удостоверении. При этом есть множество ситуаций, когда ребенок не является прямым собственником имущества и может быть ущемлен в части положенной ему по закону жилплощади. Например, речь идет о продаже квартиры, являющейся совместной собственностью супругов — родителей несовершеннолетнего; об отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности; о приобретении жилья с привлечением средств материнского (семейного) капитала.
— Стабильно общий признак таких сделок «с браком» — простая письменная форма ее заключения. Согласия органов опеки на такие сделки не требуется, а значит, контроль за соблюдением всех правовых нюансов, связанных в том числе с имущественными правами детей, ложится на плечи самих участников сделок, — предупредили в ФНП.
На что обратить внимание при покупке квартиры
По общему правилу, если в квартире или доме прописан несовершеннолетний, то такую недвижимость можно продать, исполнив ряд условий. Необходимо получить согласие покупателя на приобретение квартиры вместе с зарегистрированными в ней лицами и отразить в договоре сроки и условия последующей выписки. Либо же продавец со всеми прописанными в квартире лицами может сняться с регистрационного учета еще до сделки, но тогда родителям будет необходимо прописаться вместе с ребенком в другом месте. При этом условия проживания несовершеннолетнего в новом месте регистрации не должны быть хуже условий продаваемой жилплощади.
— Если хотя бы одно из указанных правил не будет соблюдено, сделку впоследствии можно будет без труда оспорить в силу нарушения прав детей. Как результат, добросовестному приобретателю придется попрощаться с новой недвижимостью и надеяться лишь на более или менее быстрый возврат денег, — пояснили в нотариальной палате.
Член ассоциации юристов России Евгения Мешкова добавляет: для того чтобы несовершеннолетний ребенок и его представители в последующем не могли обратиться с иском в суд о признании сделки недействительной, покупателю нужно знать и проверить не только факт снятия ребенка с регистрации по адресу покупаемого жилья, но и удостовериться в том, что ребенок не был выписан «в никуда». То есть покупателю необходимо знать адрес того места, куда выписался ребенок.
— И обязательно, чтобы дата регистрации ребенка по новому месту жительства, не связанному с объектом сделки купли-продажи, совершилась раньше, чем дата сделки купли-продажи. Адрес нового места жительства ребенка должен совпадать с адресом жилого фонда, то есть помещение должно быть жилым помещением, пригодным для постоянного проживания в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями, — рассказала эксперт.
Чтобы перестраховаться, покупателю важно как можно подробнее проверить права собственника и права членов его семьи на жилище, рекомендует советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлёв.
— Узнать количество прописанных человек можно по выписке из домовой книги, которая бесплатно запрашивается через «Госуслуги». А подтвердить право собственности продавца можно через выписку из ЕГРН (услуга платная), — говорит он.
Как проверить квартиру с маткапиталом
Отдельно эксперты выделяют сделки с недвижимостью, приобретенной с привлечением материнского капитала. С учетом популярности соцпрограммы, которой в этом году исполнилось уже 15 лет, квартир, куда были в том или ином виде вложены бюджетные средства, на рынке становится всё больше. А значит, риски наткнуться на продавцов, которые не учли имущественные права своих детей, также высоки.
По словам Евгении Мешковой, все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, должны получить долю в праве собственности на недвижимость. «Поделиться» жильем положено в срок до шести месяцев (в случае ипотеки) с даты перехода жилья в собственность семьи или сразу же при покупке (в случае прямой продажи).
— Если покупатель покупает квартиру на вторичном рынке, ему необходимо проверить, привлекался ли материнский капитал в прошлом. Такую информацию предоставляет Пенсионный фонд. Если маткапитал использовался, покупатель должен убедиться в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, выделены доли. За невыделение предусмотрена в том числе уголовная ответственность. В этом случае сделка сразу содержит признаки недействительности, что для покупателя является существенным риском, — рассказала член Ассоциации юристов России.
В нотариальной палате подтверждают: пострадать могут абсолютно посторонние люди, которые когда-то купили недвижимость у семьи и даже не знали, что в ней «замешан» маткапитал. К тому же на сегодняшний день в ЕГРН не ставится никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств маткапитала, поэтому посредством запроса выписки в Росреестре проверить этот момент не удастся.
— Причем такая проблема может всплыть спустя много лет, за которые недвижимость может сменить несколько владельцев, и как будут развиваться события в таком случае — сложный вопрос. С большой долей вероятности добросовестному приобретателю придется вернуть жилье, — предупредили в ФНП.
Поскольку ипотеку семья может выплачивать десятилетиями, случаев, когда родители просто забывают о своих обязательствах по выделению долей, множество. Нередко взрослые все прекрасно помнят, отмечают в ФНП, однако намеренно уклоняются от исполнения этого требования — кому-то не хочется тратить время на оформление бумаг, кто-то не желает выделять долю, к примеру, уже взрослому ребенку, с которым испортились отношения.
Последствия от такой самодеятельности могут быть самые плачевные, говорят эксперты. Для незаконопослушных родителей это может вылиться в необходимость возврата маткапитала государству.
— Бывает и такое, что доли выделяются, но с ошибками. Например, могут «потеряться» некоторые участники семейного капитала — те же совершеннолетние дети. Еще один вид нарушений — выделение ребенку доли меньшего размера, чем было положено. По закону доля должна соответствовать использованию материнского капитала, и корректно ее рассчитать может только квалифицированный специалист. В случае когда соглашение о наделении детей долями заключается в простой письменной форме, такого специалиста нет, поэтому ошибки практически неминуемы, — подчеркнули в палате.
Юрист Владислав Журавлёв также напоминает, что если квартира зарегистрирована на имя несовершеннолетнего ребенка, то для совершения сделки нужно обращаться в орган опеки и попечительства.
— Ответ придет в течение 15 дней. Без него переход прав не состоится. Такую же процедуру необходимо произвести, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, среди которых есть несовершеннолетний. Они все и будут продавцами по договору, — заключил эксперт.