Высокие цены на жилье вынудили россиян в процессе рефинансирования активнее объединять ипотечные и потребительские кредиты — за последние три месяца интерес к таким сделкам вырос на 15–20%. Об этом «Известиям» сообщили в риелторских компаниях и банках. Квартиры в залоге у кредитных организаций подорожали, что позволило им объединять займы под низкий процент. А клиентам это дало возможность сэкономить на переплатах до нескольких миллионов рублей. Спрос же на обычное рефинансирование из-за роста ключевой ставки упал с пиковых 17–18% в марте 2020 года до 11–12% в августе 2021-го.
Большая выгода
Беспрецедентный рост цен на жилье в России с начала пандемии стал дополнительным плюсом для собственников ипотечных квартир, которые имеют незакрытые потребительские кредиты или собираются их оформить, сказала «Известиям» заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Как писали «Известия», в 2020 году стоимость первичного жилья в России выросла на среднем на 16–19% (ранее годовое увеличение составляло 5–10%).
Повышение стоимости недвижимости существенно увеличило цену квартир, находящихся в залоге у банков. Это дало больше возможностей для увеличения суммы кредита — объединения у одного банка ипотечных и потребительских кредитов под низкий процент. Также при рефинансировании ипотеки в другом банке граждане могут получить большую сумму займа, чем была изначально. Вернуть первому кредитору меньшую сумму, а оставшиеся средства потратить на другие цели, отметила она.
— Количество обращений за консультациями по таким вопросам за последние три месяца выросло в среднем на 15–20% по России, — сказала Татьяна Решетникова.
При рефинансировании клиент может снизить ежемесячный платеж за счет меньшей ставки или увеличения срока кредитования, а также получить дополнительные средства на любые цели — ремонт, отпуск, добавили в ВТБ.
Такой тренд развивается, поскольку, с одной стороны, потребители заинтересованы в оптимизации расходов, а с другой — банки привлекают новых клиентов, которые уже де-факто подтвердили свою надежность, исправно погашая действующую ипотеку и прочие займы, рассказал директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. Объединение кредитов интересно финансовым организациям из-за увеличения объема выдач, согласны в МТС Банке. Там добавили, что в июле по сравнению с июнем число таких заявок выросло на 30%.
В Совкомбанке сказали «Известиям», что в июле 2021-го объем рефинансирования с дополнительной суммой увеличился более чем на треть в сравнении с июнем, доля таких кредитов в общем объеме рефинансирования по итогам семи месяцев составила около 69%. В Ак Барс Банке количество выдач ипотечных кредитов в рамках рефинансирования с дополнительной суммой в этом году выросло в 5,8 раза относительно аналогичного периода 2020-го. В Райффайзенбанке с января по август 2021-го доля таких заявок в общем объеме рефинансирования выросла с 4 до 14%. В Промсвязьбанке зафиксировали рост объемов рефинансирования потребкредитов почти в 1,5 раза за год. А по данным Уральского банка реконструкции и развития, 90% клиентов, рефинансируя кредит, берут деньги сверх основного долга.
По прогнозам Совкомбанка, объемы рефинансирования с дополнительной суммой продолжат расти.
При этом спрос на обычное рефинансирование ипотеки снижается. После изменения ключевой ставки ЦБ доля интереса к такому продукту с пиковых 17–18% в марте 2020 года упала до 11–12% в августе 2021-го, сказала Татьяна Решетникова. 23 июля регулятор поднял ключевую ставку на 1 п.п., до 6,5%.
Шанс на миллион
Экономия на переплате за весь срок кредитования может составлять миллионы рублей, подсчитали аналитики «Этажей». Например, с учетом роста средней стоимости «квадрата» вторичного жилья в Москве с января 2020 по август 2021 года цена квартиры площадью 30 кв. м выросла с 6 млн рублей до 7,8 млн. Залоговая стоимость такого актива выросла на 24%. Поэтому появилась возможность объединить потребкредит с ипотечным на дополнительные 1,46 млн рублей.
Как рассчитали аналитики «Этажей», если ипотека оформлялась, к примеру, в январе 2020-го на 20 лет под ставку 9,24%, а потребительский кредит под 18% на пять лет, то совокупные ежемесячные выплаты по двум кредитам в первые пять лет составят 85,3 тыс. рублей. За весь срок кредитования заемщик с учетом процентов по обоим кредитам выплатит 13,2 млн рублей, а переплата составит около 6,6 млн.
При объединении же этих займов под 8% с сохранением оставшегося срока выплаты (19 лет) можно уменьшить сумму ежемесячных платежей с 85,3 тыс. рублей до 56,6 тыс. В таком случае общая переплата сократится на 293,2 тыс. рублей. Также можно оставить платежи на прежнем уровне (85,3 тыс. рублей), но сократить срок до 9,2 года. Тогда экономия на переплате составит уже 3,8 млн рублей — итоговые выплаты по займам за весь срок кредитования снизятся с 13,2 млн рублей до 9,4 млн, подсчитали в «Этажах».
Однако пока спрос на такие сделки не очень велик, отметила руководитель отдела продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева. Во-первых, потому что это выгодно только для свежих кредитов, поскольку рост ключевой ставки привел к тому, что кредиты, взятые три-четыре года назад, сейчас обслуживаются по ставке ниже, чем их можно рефинансировать. Во-вторых, для рефинансирования ипотеки придется заново собирать большое количество документов, которые предъявлялись банку для текущего кредита, снова оценивать недвижимость, пояснила она.
В случае с объединением кредитов также стоит понимать, что все они будут сформированы в один залоговый, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. То есть возникает риск потери имущества, которое находится в залоге у банка, пояснил он.
Подобные манипуляции с кредитами нужно проводить с осторожностью тем, кто планирует получать налоговый вычет, отметила Татьяна Решетникова. Дело в том, что при рефинансировании с увеличением суммы меняются первоначальные параметры ипотечного кредита, что может затруднить получение налогового вычета с переплаченных процентов по такому кредиту, сказала она.