Размер переплаты по ипотеке в регионах, где отменят льготные условия, в среднем увеличится примерно на 40%, а итоговая стоимость кредита — почти на 13%. Такие подсчеты для займа сроком на 15 лет по просьбе «Известий» сделали участники рынка недвижимости. Ранее в ЦБ предложили продлить программу льготной ипотеки под 6,5% только в 24 регионах. При расчете увеличения переплаты помимо типовых параметров жилищного кредита аналитики учитывали риски повышения ключевой ставки. Удорожание ипотеки может привести к сокращению спроса на недвижимость, за которым может последовать и снижение темпов подорожания жилья, считают в отрасли.
Отмена льгот
С весны 2020-го в России действует антикризисная программа льготной ипотеки под 6,5% на новостройки. Часть банков, используя субсидию, выдают кредиты по более выгодным условиям — под 5,85–6,1% годовых, сказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Программа действует до 1 июля 2021 года. Затем, как сообщали «Известия», ее могут продлить только в 24 регионах. В их числе Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская области.
При популярном сроке ипотеки в 15 лет и сумме первоначального взноса 15%, если после отмены субсидированной ставки на новостройки она с минимальных 5,85% вырастет до 8% (без субсидирования) итоговая стоимость квартиры с учетом переплаты по процентам вырастет почти на 13%, сообщила Татьяна Решетникова. Сама переплата увеличится на 42,7% (при выплате кредита по графику), добавила она.
Например, если жилье стоит 6 млн рублей, минимальный первоначальный взнос 15% составит 900 тыс. рублей, сумма кредита — 5,1 млн. При сроке ипотеки 15 лет и ставке 5,85%, ежемесячный платеж равен 42,6 тыс. рублей, переплата за весь срок — 2,57 млн рублей, итоговая стоимость покупки — 8,57 млн рублей. Если ставка увеличивается до 8%, ежемесячный платеж составит 48,7 тыс. рублей, переплата вырастет на 42,7%, до 3,67 млн рублей, а итоговая стоимость — на 12,8%, до 9,67 млн, привела расчет Татьяна Решетникова.
Сегодня средняя ставка по базовым программам на новостройки составляет около 7,9%, напомнил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Во второй половине года на размер ипотечной ставки повлияет и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, добавил эксперт. В марте регулятор повысил ключевую ставку с 4,25% до 4,5% годовых, напомнил он.
— В условиях высокой инфляции дальнейший рост ставки неизбежен, и к концу года она может превысить 5%. В этом случае размер базовой ставки по кредитам для новостроек увеличится как минимум до 8%, а по самым пессимистичным прогнозам — до 9%, — указал Андрей Колочинский.
Сейчас разница между ставками по льготной ипотеке и по стандартным программам составляет 2–2,5 п.п., отметили в пресс-службе ПСБ. После завершения льгот ставки на первичном рынке жилья ожидаемо вырастут, что отразится на сумме переплаты за весь период кредита, добавили там.
При средней стоимости однушки в Москве 9 млн рублей, первоначальном взносе 20% и сроке кредитования 15 лет, размер переплаты при ставке 6% составит 3,7 млн рублей. Если увеличить ставку до 8,5%, размер переплаты вырастет до 5,5 млн рублей, то есть почти на 40%, посчитал Андрей Колочинский. При таких вводных общая переплата по кредиту за 15 лет составит 82%, добавил аналитик ипотечного рынка Андрей Бархота.
Размер компенсации банкам со стороны государства составляет около 40% от текущего размера ключевой ставки, отметил руководитель кластера розничного кредитования «МТС Банка» Иван Барсов. При отмене программы господдержки эта разница будет включена в размер процентной ставки по ипотеке, пояснил он.
Расчеты по переплате в целом отражают реальность, согласна главный аналитик «Циан.Ипотека» Виктория Кирюхина. Например, при сумме кредита в 6 млн рублей на 15 лет по ставке 6,5% годовых переплата составит 3,4 млн рублей. Если ставка вырастет до 8%, переплата за эти же 15 лет будет уже 4,3 млн (+26%). При ставке в 8,5% переплата составит 4,6 млн (+35%), сказала она.
— При среднем чеке в 2,5 млн рублей и сроке кредита в 15 лет при росте ставки на 1,5% переплата увеличится на 27%. Ежемесячный платеж клиента вырастет чуть более чем на 2 тыс. рублей в месяц. Чтобы переплата клиента увеличилась на 40%, ипотечная ставка должна вырасти примерно на 2,2 п.п., — добавила руководитель ипотечного направления Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Елена Ботош.
Но для тех, кто уже взял льготный жилищный кредит, вопрос увеличения переплаты неактуален, подчеркнул коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Неплохие последствия
Отмена льготной ипотеки может привести к снижению покупательского спроса на жилье, сказала Татьяна Решетникова. Благодаря программе жилищные кредиты стали сами выгодными за всю историю российского рынка недвижимости, так стимулировался рост продаж, отметил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. После спада спроса увеличение цен на новостройки тоже замедлится, полагает Татьяна Решетникова.
Завершение программы значительно снизит доступность ипотеки: уже сейчас по льготной ставке уровень ежемесячного платежа превышает уровень 2019-го, а доходы населения, наоборот, снизились, отметил управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин.
В такой ситуации застройщики не станут завышать цены, по некоторым (неликвидным или переоцененным) проектам возможны скидки, полагает Андрей Колочиснкий.
— Предпосылок для существенного снижения стоимости квадратного метра нет. Если говорить про динамику цены, то в некоторых субъектах корректировка возможна. Но эта корректировка будет связана в первую очередь с появлением на рынке новых проектов низкой степени готовности, которые стоят дешевле, — высказал мнение президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Пока ожидается годовой рост цен на первичное жилье не более 10%, отметила гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. В прошлом году показатель составил не менее 18%, указала она. Одной из причин стало резкое удорожание строительных материалов, в частности, арматуры, уточнил Андрей Колочинский.
Для сдерживания роста создана возможность для заключения прямых долгосрочных контрактов между застройщиками и производителями стройматериалов, что позволит стабилизировать цены, сказали «Известиям» в Минстрое. Сейчас заключено 370 прямых контрактов строительных компаний с поставщиками на поставку металлопродукции в объеме 441,36 тыс. т в рамках реализации государственных (муниципальных) контрактов, и количество таких контрактов будет увеличиваться, добавили там.