Низкие ипотечные ставки подтолкнут цены на первичное жилье вверх, сообщили опрошенные «Известиями» участники рынка недвижимости. Стоимость квартир в новостройках за этот год может вырасти на 10–20%. Появление кредитов с господдержкой под 6,5% годовых дает девелоперам возможность компенсировать свои издержки за счет повышения цен. При этом вторичное жилье, напротив, может подешеветь — в этом сегменте активно растет предложение, что увеличивает конкуренцию, считают эксперты.
Заполнение дельты
Ипотечные ставки уменьшались постепенно — с 9,9–10,6% годовых в начале прошлого года до 9% в начале нынешнего, и их снижение продолжается, несмотря на кризис. К концу 2020-го средняя ставка может опуститься ниже 8%. Такой прогноз в начале июня давал генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко. Кроме того, сейчас действует госпрограмма субсидирования ипотеки на первичное жилье — до 6,5%. Кредит на таких условиях до 1 ноября могут получить все желающие, главные условия — первоначальный взнос от 20% и сумма займа не более 8 млн рублей для Москвы и Петербурга и 3 млн для остальных регионов, напомнил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Госпрограмма стала одной из наиболее действенных мер поддержки строительной отрасли страны в условиях кризиса. В первые недели карантина спрос на квартиры в новостройках у многих девелоперов сократился на 70%. Снижение ипотечных ставок позволило поддержать его и начать быстро восстанавливать рынок недвижимости, отметил эксперт.
— На фоне активного спроса цены на первичное жилье могут вырасти в диапазоне от 10 до 20% до конца года. Со снижением ипотечных ставок девелоперы получили своего рода дельту для покрытия издержек путем повышения цен, — спрогнозировал Ильдар Хусаинов.
Как ранее писали «Известия», из-за перехода на проектное финансирование застройщиков (эскроу-счета) в ближайшие два года прогнозировался рост стоимости новостроек на 25%. Позже появились другие прогнозы — предполагалось, что из-за кризиса, вызванного пандемией коронавируса, и снижения спроса цены на квартиры в новостройках и вторичное жилье в стране могут снизиться в среднем на 10–20%. Ситуация изменилась после появления новой программы господдержки.
Также из-за кризиса произошло подорожание стройматериалов. По данным генерального директора СК «Перспектива» Михаила Иванова, в среднем в мае расценки выросли на 12–15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Уже сейчас застройщики начали отменять и сокращать скидки. Прогнозы по падению объема сделок на первичном рынке оказались пессимистичнее реальности, сказал руководитель категории новостроек «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Спрос подстегивает снижение ипотечных ставок, а также разница стоимости кредитов на первичном и вторичном рынках в пользу первого. Стоимость квартир в новостройках до конца 2020-го вырастет на 10%, но, вероятно, не более того, поскольку параллельно снижаются доходы населения, считает он.
В связи с карантином замедлился выход на рынок новых проектов первичного жилья. По мнению генерального директора риелторской компании We Know Александра Галицына, если эта тенденция сохранится, уже в сентябре цены начнут разогреваться и к по итогам года их рост может составить 15–20%.
— В наших проектах в июне были отменены скидки, поскольку покупатели ведут себя активно: субсидируемая ипотека ощутимо разгоняет спрос. Никакого снижения цен мы точно не планируем, цены будут индексироваться по финансовой модели каждого отдельного проекта, — подчеркнула директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.
Проблемы предложения
Сейчас, пожалуй, лучшее время для приобретения жилья в этом году, потому что спрос продолжит расти, а предложение, вероятнее всего, в ближайшее время увеличиваться не будет, высказал мнение член генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров.
Сокращение количества новых проектов — следствие вымывания с рынка тех новостроек, которые можно было достраивать по старым правилам. Себестоимость проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов, выше, поэтому девелоперы выводят их на рынок порционно. Кроме того, застройщики ведут себя осторожно из-за пандемии и нестабильной экономической ситуации, объяснил директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
В целом основная причина повышения цен заключается в том, что власти выбрали путь стимуляции спроса, но не предложения. Снижение ипотечных ставок позволило очень быстро восстановить рынок недвижимости, но приведет к подорожанию квартир. Это значит, что доступность жилья в стране не увеличивается, отметил Ильдар Хусаинов.
— Необходимо менять подход к решению таких вопросов, стимулировать рынок на увеличение предложения и создание конкуренции, в том числе и ценовой. В противном случае снижение ипотечных ставок всегда будет вызывать повышение цен, — считает он.
На момент публикации в Минстрое на запрос «Известий» не ответили.
На рынке вторичного жилья складывается другая ситуация: в этом сегменте, напротив, активно растет объем предложения, из-за чего увеличивается конкуренция. Рост средней стоимости вторички по итогам 2020 года не должен превысить 10%, спрогнозировал Ильдар Хусаинов.
По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, из-за падения доходов населения, роста безработицы, опасений, связанных с возможной второй волной пандемии коронавируса в течение года, в среднем по стране цены на вторичном рынке могут даже снизиться. Возможно падение на 10–12% относительно докризисного уровня, добавил аналитик.